Вы на портале

Осуществление строительства объекта хозяйственным способом: действия застройщика (часть 2)

В предыдущей части статьи мы рассмотрели действия заказчика при осуществлении строительства хозяйственным способом на предынвестиционной стадии. О том, из каких этапов состоит инвестиционная стадия реализации проекта, читайте ниже.

Майборода Владимир
Майборода Владимир

Юрист

207 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Инвестиционная стадия

Согласно ст. 4 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» создание, в том числе путем строительства, объектов недвижимого имущества является одной из форм инвестиций. Инвестиционная стадия реализации проекта начинается с разработки проектной документации.

Шаг 1. Разработка ПД

При наличии у застройщика аттестатов соответствия он имеет право разработать проектную документацию. В случае отсутствия таких аттестатов необходимо привлечение проектной организации, что является закупкой и требует проведения соответствующей процедуры в порядке, установленном законодательством.

Как следует из п. 25 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 (далее – Положение № 1476), разработка проектной документации на строительство объекта выполняется на основании заключенного между застройщиком и разработчиком проектной документации (далее ‒ проектировщик) договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и ведение авторского надзора за строительством. Задание на проектирование является обязательным приложением к договору. Поскольку задание на проектирование является либо составной, либо единственной (в случае капитального ремонта и модернизации) частью предпроектной (предынвестиционной) документации, эта документация прилагается к договору на проектирование.

Результатом выполнения проектировщиком работ по договору является проектная документация, прошедшая государственную экспертизу.

Шаг 2. Утверждение проектной документации

Согласно п. 40 Положения № 1476 проектная документация на строительство объекта подлежит утверждению после получения в случаях, установленных законодательством, положительного заключения государственной экспертизы.

Утвержденная проектная документация является основанием для финансирования строительства, а также для направления в органы государственного строительного надзора уведомления о начале производства строительно-монтажных работ в порядке, установленном законодательством.

Шаг 3. Организационные мероприятия

До начала строительных работ застройщику необходимо:

  • определить перечень строительных работ, которые будут выполняться хозяйственным способом;
  • проверить наличие аттестатов соответствия для видов работ, которые будут выполняться хозяйственным способом;
  • определить перечень материалов для строительства, закупаемых застройщиком;
  • определить (при необходимости) структурное подразделение, осуществляющее контроль за ходом строительства, например отдел капитального строительства.

Для фиксации решения о начале производства работ хозяйственным способом целесообразно издать соответствующий распорядительный документ, например приказ.

Шаг 4. Уведомление о начале производства работ

Согласно п. 3 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 (далее – Положение № 343), до начала, возобновления производства строительно-монтажных работ, в том числе строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, включая работы при капитальном ремонте (далее ‒ строительно-монтажные работы), при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации на строительство объекта (в случаях, когда государственная экспертиза проектной документации не является обязательной, ‒ при наличии утвержденной проектной документации на строительство объектов) юридические лица и индивидуальные предприниматели направляют в орган государственного строительного надзора уведомление о начале производства строительно-монтажных работ либо уведомление о возобновлении производства строительно-монтажных работ.

Справочно.
Формы уведомлений установлены в приложениях 1 и 2 к Положению № 343.

Органы строительного надзора в течение 3 рабочих дней после поступления таких уведомлений направляют уведомителям извещения о получении уведомлений и регистрации объектов строительства. 

Шаг 5. Осуществление технического надзора

Порядок осуществления технического надзора регулируется Инструкцией о порядке осуществления технического надзора за строительством, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2020 № 40 (далее – Инструкция № 40). Из норм Инструкции № 40 следует, что застройщик обязан осуществлять технический надзор при выполнении строительных работ, включая работы, выполняемые при возведении, реконструкции, ремонте, благоустройстве объекта, сносе, консервации не завершенного строительством объекта, монтаже технологических систем и оборудования, иные специальные строительные работы, ремонтно-реставрационные работы, которые выполняются на недвижимых материальных историко-культурных ценностях.

Для выполнения технического надзора застройщик должен иметь аттестат, соответствующий видам выполняемых работ. В случае, если у застройщика отсутствует соответствующий аттестат, он должен привлечь имеющую такой аттестат инженерную организацию.

Шаг 6. Выбор подрядной организации

Если застройщик выполняет не все виды работ, предусмотренные проектной документацией, то он должен привлечь подрядную организацию. В случаях, установленных законодательством, до заключения договора с подрядной организацией необходимо провести процедуру закупки.

Шаг 7. Создание приемочной комиссии

Независимо от источников финансирования строительства приемка объекта в эксплуатацию осуществляется приемочной комиссией.

Как следует из пп. 16‒18 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее – Положение № 716), приемочная комиссия назначается застройщиком путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.

В состав приемочной комиссии включаются представители застройщика, подрядчика (в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа. В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.

Обратите внимание!
Приемочная комиссия назначается не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, ‒ не менее чем за 15 дней.

Шаг 8. Приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта

До начала приемки объекта застройщик обязан представить приемочной комиссии документы, указанные в приложении 11 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 (далее – постановление № 40).

Согласно п. 5 Положения № 716 при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией по следующим критериям качества:

  • соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации;
  • соответствие выполненных на объекте строительно-монтажных работ, примененных материалов и изделий требованиям технических нормативных правовых актов;
  • соответствие исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям технических нормативных правовых актов;
  • достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;
  • соответствие объекта требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности;
  • готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией;
  • создание безбарьерной среды на объекте с учетом требований технических нормативных правовых актов и проектной документации.

Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утвержденным постановлением № 40. Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.

Алгоритм действий застройщика при осуществлении строительства объекта хозяйственным способом изложен для наиболее общих случаев строительства объектов, относящихся к 1‒4-му классам сложности. Для конкретных объектов такой алгоритм может отличаться как по порядку и количеству шагов, так и по их содержанию.

207 Shape 1 copy 6Created with Avocode.