В предыдущей части статьи мы рассмотрели действия заказчика при осуществлении строительства хозяйственным способом на предынвестиционной стадии. О том, из каких этапов состоит инвестиционная стадия реализации проекта, читайте ниже.
Содержание:
Согласно ст. 4 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях» создание, в том числе путем строительства, объектов недвижимого имущества является одной из форм инвестиций. Инвестиционная стадия реализации проекта начинается с разработки проектной документации.
При наличии у застройщика аттестатов соответствия он имеет право разработать проектную документацию. В случае отсутствия таких аттестатов необходимо привлечение проектной организации, что является закупкой и требует проведения соответствующей процедуры в порядке, установленном законодательством.
Как следует из п. 25 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 (далее – Положение № 1476), разработка проектной документации на строительство объекта выполняется на основании заключенного между застройщиком и разработчиком проектной документации (далее ‒ проектировщик) договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и ведение авторского надзора за строительством. Задание на проектирование является обязательным приложением к договору. Поскольку задание на проектирование является либо составной, либо единственной (в случае капитального ремонта и модернизации) частью предпроектной (предынвестиционной) документации, эта документация прилагается к договору на проектирование.
Результатом выполнения проектировщиком работ по договору является проектная документация, прошедшая государственную экспертизу.
Согласно п. 40 Положения № 1476 проектная документация на строительство объекта подлежит утверждению после получения в случаях, установленных законодательством, положительного заключения государственной экспертизы.
Утвержденная проектная документация является основанием для финансирования строительства, а также для направления в органы государственного строительного надзора уведомления о начале производства строительно-монтажных работ в порядке, установленном законодательством.
До начала строительных работ застройщику необходимо:
Для фиксации решения о начале производства работ хозяйственным способом целесообразно издать соответствующий распорядительный документ, например приказ.
Согласно п. 3 Положения о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 (далее – Положение № 343), до начала, возобновления производства строительно-монтажных работ, в том числе строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, включая работы при капитальном ремонте (далее ‒ строительно-монтажные работы), при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации на строительство объекта (в случаях, когда государственная экспертиза проектной документации не является обязательной, ‒ при наличии утвержденной проектной документации на строительство объектов) юридические лица и индивидуальные предприниматели направляют в орган государственного строительного надзора уведомление о начале производства строительно-монтажных работ либо уведомление о возобновлении производства строительно-монтажных работ.
Справочно.
Формы уведомлений установлены в приложениях 1 и 2 к Положению № 343.
Органы строительного надзора в течение 3 рабочих дней после поступления таких уведомлений направляют уведомителям извещения о получении уведомлений и регистрации объектов строительства.
Порядок осуществления технического надзора регулируется Инструкцией о порядке осуществления технического надзора за строительством, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2020 № 40 (далее – Инструкция № 40). Из норм Инструкции № 40 следует, что застройщик обязан осуществлять технический надзор при выполнении строительных работ, включая работы, выполняемые при возведении, реконструкции, ремонте, благоустройстве объекта, сносе, консервации не завершенного строительством объекта, монтаже технологических систем и оборудования, иные специальные строительные работы, ремонтно-реставрационные работы, которые выполняются на недвижимых материальных историко-культурных ценностях.
Для выполнения технического надзора застройщик должен иметь аттестат, соответствующий видам выполняемых работ. В случае, если у застройщика отсутствует соответствующий аттестат, он должен привлечь имеющую такой аттестат инженерную организацию.
Если застройщик выполняет не все виды работ, предусмотренные проектной документацией, то он должен привлечь подрядную организацию. В случаях, установленных законодательством, до заключения договора с подрядной организацией необходимо провести процедуру закупки.
Независимо от источников финансирования строительства приемка объекта в эксплуатацию осуществляется приемочной комиссией.
Как следует из пп. 16‒18 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее – Положение № 716), приемочная комиссия назначается застройщиком путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.
В состав приемочной комиссии включаются представители застройщика, подрядчика (в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа. В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.
Обратите внимание!
Приемочная комиссия назначается не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, ‒ не менее чем за 15 дней.
До начала приемки объекта застройщик обязан представить приемочной комиссии документы, указанные в приложении 11 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 (далее – постановление № 40).
Согласно п. 5 Положения № 716 при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией по следующим критериям качества:
Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утвержденным постановлением № 40. Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.
Алгоритм действий застройщика при осуществлении строительства объекта хозяйственным способом изложен для наиболее общих случаев строительства объектов, относящихся к 1‒4-му классам сложности. Для конкретных объектов такой алгоритм может отличаться как по порядку и количеству шагов, так и по их содержанию.
