Осуществление строительства объекта хозяйственным способом: действия застройщика (часть 1)

Содержание:

• Определение хозяйственного способа строительства
• Стадии и этапы строительства
• Предынвестиционная стадия 

Определение хозяйственного способа строительства

Согласно ст. 1 Закона № 300-З юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора, именуется застройщиком.

Таким образом, субъект, осуществляющий строительство объекта хозяйственным способом, является застройщиком. 

Справочно.
Функции застройщика изложены в Инструкции об осуществлении деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4.

Для разграничения с подрядным способом строительства сошлемся на определение хозяйственного способа, которое дано в п. 2 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10. Хозяйственный способ строительства — организационная форма строи­тельства, выполнения работ, при которой строительные, монтажные, иные специальные работы выполняются собственными силами застройщика, обладающего правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на объекты строительства либо приобретающего эти права по окончании строительства. В случае строительства объекта с привлечением подрядных организаций к хозяйственному способу строительства относится та часть работ, которая выполнена собственными силами застройщика.

Отметим, что определение хозяйст­венного способа строительства:

• дано в целях определения порядка формирования в бухгалтерском учете заказчика и застройщика в строительной деятельности стоимости объекта строительства;
• не охватывает все возможные случаи в части прав застройщика на объект строительства*.

* Подробнее см.: Майборода В. Текущий ремонт хозяйственным способом: важные аспекты

Для целей данной статьи под строительством понимается возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и техническая модернизация зданий и сооружений, относимых в соответствии с классификацией к 1–4-му классам сложности.

Стадии и этапы строительства

Алгоритм действий застройщика при строительстве хозяйственным способом можно разбить на отдельные стадии, а каждую из стадий — на этапы.

В целом, как следует из ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.07.2014 № 196 (далее — ТКП-298), строительст­во объекта состоит из предынвестиционной и инвестиционной стадий. 

Предынвестиционная стадия 

Этап 1. Формирование инвестиционного замысла в форме декларации о намерениях

Застройщик формирует инвестиционный замысел в форме декларации о намерениях, в которой определены цели инвестирования, назначение, мощность, место размещения объекта строительства, возможное влияние деятельности на окружающую природную среду, дана оценка возможностей инвестирования и достижения намеченных технико-экономических показателей.

Обязательный перечень сведений, приводимых в декларации о намерениях, указан в приложении А к ТКП-298 и зависит от назначения объекта.

Оформленная декларация о намерениях подается в местный исполнительный комитет вместе с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства или выдаче разрешения на проведение проектно-изыскательских работ и строительство объекта на ранее предоставленном земельном участке. При наличии декларации возможно также заключение инвестиционного договора с Республикой Беларусь на реализацию инвестиционного проекта или участие в аукционе на право приобретения или получения земельного участка в аренду для строительства.

Этап 2. Разработка предпроектной (предынвестиционной) документации

Разработка предпроектной (предынвестиционной) документации (далее — ППД) осуществляется в соответствии с ТКП-298.

Согласно абз. 36 подп. 4.4 п. 4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» субъекты хозяйствования при осуществлении экономической деятельности вправе без наличия аттестата соответствия, выдаваемого в порядке, установленном Советом Министров Рес­публики Беларусь, осуществлять разработку предпроектной (предынвестиционной) документации.

В общем случае строительства зданий и сооружений, относимых к 1–4-му классам сложности, ППД разрабатывается в следующем составе:

• обоснование инвестиций и план управления проектом;
• бизнес-план (в отдельных случаях);
• задание на проектирование.

Справочно.
Бизнес-план инвестиционного проекта разрабатывается для обоснования возможности привлечения инвестиций, получения кредитов и займов, целесообразности оказания мер государственной поддержки.

Порядок разработки ППД включает:

1) издание приказа о начале проекта и назначении руководителя (управляющего) проекта;

2) определение схемы управления проектом;

3) утверждение плана-графика подготовки ППД;

4) определение исполнителей разработки ППД. В случае, если для разработки ППД застройщик привлекает внешнего исполнителя, то проводится процедура закупки в соответствии с требованиями законодательства; 

5) осуществление мониторинга за соблюдением плана-графика;

6) проведение государственной экологической экспертизы разработанной ППД (в установленных случаях);

7) принятие решения о реализации проекта и утверждение ППД.

Этап 3. Получение разрешительной документации на строительство объектов

Получение разрешительной докумен­тации на строительство объектов регу­лируется Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (далее — Положение № 223).

Для получения разрешительной документации застройщик обращается в исполком с заявлением. В соответствии с Положением № 223 содержание заявления и перечень прилагаемых документов зависит от наличия либо отсутствия у заявителя земельного участка, а также от вида объекта строительства, планируемого на земельном участке.

Так, для получения разрешительной документации на строительство при предоставлении земельного участка в случае, если при изъятии и предоставлении земельного участка в соответствии с законодательством проводится предварительное согласование места его размещения, заявитель обращается в исполком с заявлением, в котором указываются цель, для которой испрашивается земельный участок, характеристика объекта строительства, включающая его функциональное назначение и ориентировочные размеры, объем планируемых инвестиций и источники финансирования строительства объекта.

К заявлению прилагаются:

1) обзорная схема размещения объекта строительства с указанием намечаемого места размещения земельного участка и его примерной площади;

2) декларация о намерениях;

3) обоснование инвестиций в случаях, когда его разработка предусмотрена законодательством.  

Исполком рассматривает заявление и при отсутствии оснований для отказа поручает специализированной организации подготовить архитектурно-планировочное задание, получить технические условия и технические требования, а также поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии по выбору места размещения земельного участка.

Специализированная организация в течение 3 рабочих дней с момента получения поручения исполкома заключает с застройщиком договор на оказание услуг. 

Срок оказания услуг составляет 15–20 дней со дня получения исполнителем оплаты по договору.

Этап 4. Принятие решения о реализации проекта

До принятия решения о реализации проекта застройщик представляет документацию:

• на экологическую экспертизу — в случаях, предусмотренных в Законе Республики Беларусь от 18.07.2016 № 399-З «О государственной экологической экспертизе, стратегической экологической оценке и оценке воздействия на окружающую среду»;
• на общественное обсуждение — в случаях, предусмотренных в Положении о порядке проведения общественных обсуждений в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2011 № 687.

Решение о реализации проекта принимается в виде утверждения ППД и, как правило, оформляется приказом. 

Продолжение — в следующем номере.