Согласно ст. 223 ГК недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой. ГК предусматривает возможность признания самовольного строительства законным лишь при условии отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. В настоящей статье рассматривается пример судебного несоблюдения указанной формы легализации самовольного строительства.
При обращении за регистрацией самовольных построек следует обращать внимание на соответствие выполняемых строительно-монтажных работ имеющейся утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации (в случае ее наличия). Существенное отклонение от проекта может повлечь признание строительства самовольным и подлежащим сносу. Рассмотрим пример из судебной практики.
Экономическим судом было рассмотрено дело по заявлению ЧУП «А» (заинтересованное лицо — районный исполнительный комитет) о признании недействительным решения районного исполнительного комитета «О сносе самовольной постройки».
В обоснование своих требований заявитель ссылался на несоответствие оспариваемого решения имевшейся у заявителя проектной и разрешительной документации, а также неверное указание адреса спорного объекта в решении.
Заинтересованное лицо в отзыве, а также в судебном заседании требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве. Оно указывало на отсутствие доказательств получения заявителем разрешения на осуществление нового строительства (возведения), которое фактически осуществлялось им по спорному адресу. У заявителя имелась разрешительная документация на реконструкцию спорной постройки. Фактически осуществлялось новое строительство (возведение).
Заявитель согласился с тем, что в оспариваемом решении был неверно указан адрес строительства, отметив, что фактический адрес работ — ул. Ленина, дом 20А, а не дом 20, как было указано в решении.
Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, экономический суд установил следующее.
На праве собственности заявителю принадлежит капитальное строение по адресу: ул. Ленина, 20А. Строение состоит из двух частей: основного строения и террасы. Оно расположено на земельном участке по этому же адресу, принадлежащем заявителю на праве постоянного пользования согласно свидетельству о государственной регистрации.
Решением районного исполнительного комитета от 27.12.2006 заявителю было разрешено разработать проектно-сметную документацию на переоборудование летней террасы кафе «Кафе» под пристройку для торговли с благоустройством прилегающей территории.
В соответствии с заключением межрайонного отдела КУП «Госстройэкспертиза» от 15.08.2008 был согласован проект строительства «Реконструкция террасы кафе "Кафе"», разработанный ЧУП «Проектировщик 1». Проектом предусматривалась реконструкция строения в пределах существующих фундаментов.
Решением районного исполнительного комитета от 26.08.2008 заявителю было разрешено строительство согласно разработанному проекту объекта «Реконструкция террасы кафе "Кафе"».
Инспекция Департамента Госстройнадзора выдала заявителю разрешение на производство строительно-монтажных работ, действительное с 04.03.2009 по 31.03.2009, по объекту «Реконструкция террасы кафе "Кафе"» согласно проектно-сметной документации, разработанной ЧУП «Проектировщик 1» и утвержденной заявителем. Подрядной организацией было указано ЗАО «Подрядчик 1».
В последующем между заявителем и иным подрядчиком — ЧУП «Подрядчик 2» был заключен новый договор строительного подряда от 19.08.2011 на строительство объекта «Реконструкция террасы кафе "Кафе"».
Инспекция Департамента Госстройнадзора выдала заявителю разрешение на производство строительно-монтажных работ, действительное с 22.08.2011 по 25.12.2011, по объекту «Реконструкция террасы кафе "Кафе"» согласно проектно-сметной документации, разработанной ЧУП «Проектировщик 1» и утвержденной заявителем. Подрядной организацией было указано ЧУП «Подрядчик 2».
После получения разрешения инспекции Департамента Госстройнадзора на производство строительно-монтажных работ заявитель обратился в районный исполнительный комитет, который вынес решение от 29.08.2011 о разрешении заявителю выполнять проектные и изыскательские работы по объекту «Реконструкция террасы кафе "Кафе"» — в части корректировки проекта.
Корректировка проекта была выполнена проектной организацией ООО «Проектировщик 2», и по ней было получено положительное заключение Управления архитектуры и строительства районного исполнительного комитета от 24.01.2012.
До получения указанного заключения по откорректированной проектной документации заявитель продолжал осуществлять строительно-монтажные работы на объекте «Реконструкция террасы кафе "Кафе"». Данное обстоятельство подтверждается актом проверки инспекции Департамента Госстройнадзора от 07.12.2011. Согласно указанному акту строительно-монтажные работы выполнялись по новой и неутвержденной проектно-сметной документации, не прошедшей вневедомственную государственную экспертизу. Также в акте было отмечено, что вместо реконструкции террасы выполняется строительство торгового здания, пристраиваемого к существующему зданию аптеки.
В связи с выявленными нарушениями заявителю и подрядной организации — ЧУП «Подрядчик 2» инспекцией Департамента Госстройнадзора в предписании от 07.12.2011 было предписано приостановить строительно-монтажные работы до получения решения районного исполнительного комитета на разработку проектно-сметной документации с указанием функционального назначения здания и строительства объекта, получить заключение вневедомственной государственной экспертизы по проектно-сметной документации и при необходимости разрешение на производство строительно-монтажных работ в инспекции Госстройнадзора.
Проектно-сметная документация по спорному объекту, выполненная проектной организацией ООО «Проектировщик 2», была представлена заявителем в ДРУП «Госстройэкспертиза», и по ней было получено отрицательное дополнительное заключение от 29.03.2012. Экспертной организацией было высказано 22 замечания по проектно-сметной документации, в том числе указано, что название объекта и вид строительства не соответствуют принятым проектным решениям. В частности, указано, что проектом предусматривается вид строительства объекта — новое строительство (возведение), а не реконструкция.
Заявителем были внесены изменения в проектно-сметную документацию, которые вновь были представлены в ДРУП «Госстройэкспертиза». По ПСД вновь было получено отрицательное заключение от 17.09.2012, содержащее 20 замечаний, в том числе указание на то, что название объекта и вид строительства не соответствуют принятым проектным решениям. Кроме того, в заключении было указано об аннулировании ранее выданного филиалом ДРУП «Госстройэкспертиза» заключения от 15.08.2008.
В последующем по ходатайству заявителя решением районного исполнительного комитета от 24.06.2013 заявителю было разрешено (внесены изменения в решение от 27.12.2006) выполнить проектные работы по объекту «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А».
Заявителем был заключен новый договор с ООО «Проектировщик 3» от 07.04.2014 на выполнение проектных и изыскательских работ по объекту «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А».
Названной организацией было изготовлено 3 варианта общей пояснительной записки с эскизным решением к проекту «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А». Указанная документация была передана заявителю по накладной от 18.09.2014. Самой проектной документации в объеме, предусмотренном договором подряда от 07.04.2014, а также требованиями действующих ТНПА в проектировании и строительстве, заявителем суду представлено не было.
Таким образом, работы по новому строительству (возведению), факт выполнения которых был подтвержден актом проверки от 07.12.2011 и предписанием от 07.12.2011 инспекции Департамента Госстройнадзора, выполнялись в отсутствие утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, прошедшей вневедомственную государственную экспертизу, а также разрешения районного исполнительного комитета на новое строительство (возведение).
У заявителя имелись лишь разрешения районного исполнительного комитета на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции, а не новому строительству.
Распоряжением районного исполнительного комитета «Об образовании комиссии» 06.07.2015 была создана комиссия для принятия решения по самовольному строительству объекта «Реконструкция террасы кафе "Кафе" по ул. Ленина, 20А».
Заключением комиссии от 09.07.2015 было установлено, что на земельном участке возведены ленточные фундаменты. Фактические размеры нового фундамента в плане по наружным осям не соответствуют проектно-сметной документации, строительство по которой было разрешено решением районного исполнительного комитета от 26.08.2008, разрешениями инспекции Департамента Госстройнадзора, действительными с 04.03.2009 по 31.03.2009, с 22.08.2011 по 25.12.2011. Высота фундаментов — 0,95 м, расстояние от торцевой стены с оконными проемами жилого дома 20 по ул. Ленина до возведенных фундаментов террасы — 1,65 м. На территории строительной площадки складированы газосиликатные блоки, деревянный забор, демонтированная тротуарная плитка.
При строительстве объекта не обеспечен противопожарный разрыв от строящегося объекта до торцевой стены жилого дома по адресу ул. Ленина, дом 20 с оконными проемами.
Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе эскизных решений, места расположения вновь возведенных фундаментов, заключения от 09.07.2015, фототаблиц, при возведении здания террасы будут нарушены установленные требования к инсоляции помещений первого этажа в жилом доме 20А по ул. Ленина.
С учетом вышеизложенного комиссией было принято заключение о том, что обследованное строительство фундаментов по адресу: г. Лида, ул. Ленина, дом 20А является самовольным и подлежит сносу.
На основании указанного заключения районный исполнительный комитет вынес решение от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки», в соответствии с которым заявителю было предписано осуществить снос самовольной постройки и привести земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние в срок до 06.08.2015.
Решение было обжаловано заявителем, но оставлено вышестоящим органом в силе.
В связи с неисполнением указанного решения снос был в последующем осуществлен силами сторонней подрядной организации, а расходы по сносу взысканы решением экономического суда, материалы которого были приобщены к настоящему делу, с ответчика.
В вводной части решения районного исполнительного комитета от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки» заинтересованным лицом был указан неверный номер дома спорной постройки — «д. 20» вместо «д. 20А». Данное обстоятельство не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
Согласно ст. 42 ХПК суд, рассматривающий экономические дела, разрешает возникающие из административных и иных публичных правоотношений хозяйственные (экономические) споры и рассматривает иные дела, связанные с осуществлением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности, о признании недействительным ненормативного правового акта государственного органа, органа местного управления и самоуправления, иного органа или должностного лица, которым затрагиваются права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности.
В силу части второй ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Лица, участвующие в деле, в процессе доказывания определяют объем фактов, подлежащих доказыванию, собирают доказательства, подтверждающие факты, подлежащие доказыванию, представляют доказательства, участвуют в их исследовании в судебном заседании, высказывают суду свое мнение по оценке доказательств.
Из содержания ст. 229 ХПК следует, что обязанность доказывания законности действий (бездействия) государственного органа, органа местного управления и самоуправления или должностного лица возлагается на государственный орган, орган местного управления и самоуправления или должностное лицо, совершившие действия (допустившие бездействие), которые обжалуются.
На основании пп. 6.1 и 6.3 ТКП 45-2.02-242-2011 «Ограничение распространения пожара. Противопожарная защита населенных пунктов и территорий предприятий» минимальный разрыв между зданиями классов Ф1-Ф4 должен составлять 6 м для зданий I–IV степеней огнестойкости.
В соответствии с п. 3.2 ТКП 45-1.03-161-2009 «Организация строительного производства» до начала строительства объекта заказчик должен оформить и передать подрядной строительной организации копию разрешения, выданного органом контроля и надзора за строительством, на производство строительно-монтажных работ (кроме объектов, на строительство которых не требуется получения такого разрешения).
Подрядчик имеет право приступать к производству строительно-монтажных работ только при наличии у него разрешения.
Заказчик должен передать подрядчику проектную документацию с отметками «К производству работ» на каждом листе проекта, а также соответствующие документы по вывозу строительных отходов и мусора в места их переработки и (или) утилизации.
В соответствии с подп. 16.2 п. 16 Инструкции о порядке выдачи органами государственного строительного надзора разрешений на производство строительно-монтажных работ, утвержденной постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.02.2008 № 11, действие разрешения на производство строительно-монтажных работ может быть приостановлено в случае, если заказчик, застройщик в месячный срок письменно не информировал органы государственного строительного надзора об изменении условий, при которых производилась выдача разрешения (передача функций подрядчика другой строительной организации; существенные изменения проектных решений, в том числе выделение этапов (пусковых комплексов) работ).
В ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» закреплено, что возведение объекта строительства — это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, результатом которых является создание объекта строительства.
Реконструкция объекта — это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них.
Таким образом, отличительной чертой возведения является результат работ — создание нового объекта строительства.
Согласно ст. 223 ГК самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена в том числе без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию, либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.
При самовольном строительстве, в том числе в отношении законного приобретателя, в случаях нарушения законодательства по указанным выше основаниям местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:
1) о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
2) о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
3) о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке.
Согласно п. 2 Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802, в целях принятия решений по самовольным постройкам исполкомом создается постоянно действующая комиссия. Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — одного месяца принимает в соответствии с пп. 3–5 ст. 223 ГК решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо отказывает в принятии такого решения и принимает решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние. Не позднее 5 дней со дня принятия решения исполком направляет лицу, осуществившему самовольное строительство, выписку из принятого решения.
Вместе с тем содержание вводной части и п. 1 решения районного исполнительного комитета от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки» в части указания номера дома спорной постройки — «д. 20» не соответствует фактическому адресу места расположения спорной постройки — «д. 20А».
Доказательств внесения изменений в оспариваемое решение в этой части заинтересованное лицо не представило, в судебном заседании указало на неизменность решения на дату рассмотрения дела судом.
С учетом изложенного требования заявителя были удовлетворены частично. Суд признал недействительной вводную часть и п. 1 решения районного исполнительного комитета от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки» в части указания неверного номера дома спорной постройки — «д. 20».
В удовлетворении остальной части требований было отказано.
Судебное постановление было обжаловано в апелляционном порядке и оставлено в силе.
Последствия принятия решения о сносе самовольной постройки регламентированы в ст. 223 ГК: снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние на основании вступившего в силу решения местного исполнительного и распорядительного органа выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц.
В случае отказа лица, осуществившего самовольное строительство, законного приобретателя выполнить вступившее в силу решение местного исполнительного и распорядительного органа или невыполнения этого решения в установленный срок либо в случае непризнания судом права собственности на самовольную постройку местным исполнительным и распорядительным органом (уполномоченной им организацией) производятся снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.
Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке за счет средств лица, осуществившего самовольное строительство.
