Приобретение инвестором прав на земельный участок (часть 1)

В настоящей статье мы рассмотрим два варианта приобретения инвестором прав на земельные участки: в заявительном порядке, а также по результатам аукциона или аукциона с условиями.

Лашкевич Максим
Лашкевич Максим

Директор, партнер GRATA International

Ананич Артем
Ананич Артем

Юрист GRATA International

455 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


В соответствии с законодательством Республики Беларусь предусмотрено несколько вариантов приобретения прав на земельные участки для инвестора, как общих, так и специальных. К общим способам относятся следующие:

  • изъятие и предоставление в заявительном порядке;
  • предоставление по итогам аукциона или аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений;
  • изъятие и предоставление для реализации инвестиционного договора, заключенного с Республикой Беларусь;
  • приобретение существующих капитальных строений для их последующей реконструкции либо строительства новых объектов на участках, права на которые перешли к покупателю вместе с переходом права на объекты недвижимости.

Далее кратко рассмотрим особенности приведенных вариантов, которые применяются для строительства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями коммерческих объектов недвижимости. 

Предоставление земельного участка в заявительном порядке

Базовым принципом предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, является их предоставление по результатам аукционов. Без проведения аукционов предоставление возможно в случаях, устанавливаемых Президентом Республики Беларусь (ч. 2 ст. 34 КоЗ). 

По заявлению в результате установленной Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667, Положение), процедуры инвестор может получать участки:

  • для строительства и обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов придорожного сервиса, кроме строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров;
  • строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества резидентами свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков на соответствующих территориях;
  • строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), за исключением строительства и обслуживания таких объектов в границах городов Барановичи, Бобруйска, Борисова, Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Жлобина, Жодино, Лиды, Минска, Могилева, Мозыря, Молодечно, Новополоцка, Орши, Пинска, Полоцка, Речицы, Светлогорска, Слуцка, Солигорска, строительства и обслуживания автозаправочных станций, торговых объектов (кроме фирменных магазинов, владельцами которых являются производители товаров);
  • размещения объекта недвижимого имущества на территории Республики Беларусь, если строительство такого объекта (категории объектов) и юридические лица (их отдельные категории), индивидуальные предприниматели определены решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;
  • размещения приемных пунктов вторичного сырья, объектов сортировки, обезвреживания, переработки коммунальных отходов и объектов захоронения твердых коммунальных отходов специализированными организациями либо ИП.

Наиболее универсальным случаем предоставления в заявительном порядке является предоставление участка инвестору для размещения объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) за пределами крупных городов. В данном случае необходимо помнить о следующих особенностях:

  • в силу ч. 1 п. 12-2 Указа № 667 за право заключения договора аренды взимается плата на основании кадастровой стоимости земель с применением коэффициентов, установленных в приложении 1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» (далее — постановление № 462);
  • областными исполкомами могут быть определены населенные пункты (части их территорий), иные территории, в пределах которых земельные участки предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям только по результатам аукционов, даже если эти территории расположены за пределами крупных городов, упомянутых в Указе № 667*. 

* Такие решения принимались, например, Витебским облисполкомом (решение от 08.05.2009 № 275), Брестским облисполкомом (решение от 22.08.2014 № 656).

В большинстве случаев в соответствии с подп. 11.1 п. 11 Положения для изъятия и предоставления земельного участка требуется предварительное согласование места его размещения. Комиссией при исполкоме оформляется акт выбора места размещения земельного участка, который утверждается председателем исполкома. На основании данного акта заинтересованным лицом производятся ПИР. В соответствии с ПД, разработанной в результате ПИР, организация по землеустройству на основании заявления заинтересованного лица выполняет работы по проекту отвода земельного участка. Решение об изъятии и предоставлении принимается исполкомом на основании проекта отвода. 

Без предварительного согласования применительно к коммерческим целям земельные участки предоставляются резидентам свободной экономической зоны, специальных туристско-рекреационных парков, если градостроительной документацией в отношении этих территорий предусмотрена возможность размещения земельных участков для той же цели, для которой участок запрашивается заинтересованным лицом. 

Справочно.
Предварительное согласование не требуется:
— для предоставления участков, включенных местными исполкомами в перечни свободных (незанятых) земельных участков*;
— для строительства и обслуживания объектов, месторасположение и размер которых определены решением Президента либо государственной программой;
— для строительства и обслуживания объектов Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень» в соответствии с его генеральным планом.

* Формируются в соответствии со ст. 35-1 КоЗ, публикуются на сайтах облисполкомов и/или райисполкомов в сети Интернет.

Предоставление по результатам аукциона или аукциона с условиями

Принцип предоставления участков по результатам аукционов, в том числе на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), в настоящее время рассматривается регуляторами как основной и приоритетный. 

В отличие от предоставления по заявительному принципу, когда размер, границы и назначение участка во многом зависят от желания заявителя и в результате определяются в соответствии с разработанной по его заданию ПД, при предоставлении участка по итогам аукциона границы и назначение участка определяются исполкомом, а проектирование ведется в этих рамках и с учетом условий аукциона.

Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденным постановлением № 462, детально урегулирован порядок организации и проведения аукционов. 

1. На аукцион выставляется право аренды в отношении конкретного земельного участка, зарегистрированного в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, имеющего кадастровый номер, границу, целевое назначение и срок аренды. 

2. Извещение публикуется на официальных сайтах облисполкомов, Минского горисполкома и Государственного комитета по имуществу в сети Интернет не позднее чем за 30 календарных дней до даты проведения аукциона.

3. В состав землеустроительного дела по созданию земельного участка для проведения аукциона включается градостроительный паспорт земельного участка и решение исполкома о разрешении проведения ПИР, строительства объекта. 

Важно!
Рекомендуем знакомиться с содержанием градостроительного паспорта и решением исполкома о разрешении проведения ПИР до аукциона, чтобы оценить организационные и финансовые возможности соблюдения сроков освоения земельного участка* и возведения объекта, соответствующего потребностям инвестора, выполнения иных условий аукциона (при их наличии) (подробнее по теме см.: См.: Лашкевич М., Парманчук А.: Занятие земельного участка: правила и рекомендации).

4. Стартовая цена права аренды определяется исходя из кадастровой стоимости участка и коэффициента, установленного приложением 1 к постановлению № 462, в зависимости от срока, на который будет заключен договор аренды. 

5. Договор аренды заключается с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, согласившимся с внесением платы за право заключения договора аренды в размере начальной цены, увеличенной на 5 %, после внесения платы и выполнения иных условий (при их наличии). В соответствии со ст. 31-2 КоЗ возможно предоставление рассрочки внесения платы на срок до 5 лет со дня приемки объекта в эксплуатацию с внесением части платы до приемки в размере, определенном исполкомом. За пользование рассрочкой взимаются проценты в размере ставки рефинансирования. 

Кроме описанных выше могут проводиться также аукционы с условиями на право проектирования и строительства. 

1. Аукционы проводятся по решению Мингорисполкома, горисполкома областного центра, районным, городским (городов областного, районного подчинения) исполкомами только при нахождении на участках, предполагаемых к предоставлению в аренду победителям аукционов, капитальных строений, которые подлежат сносу (п. 8 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного Указом № 667). Порядок их проведения установлен в Положении о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденном постановлением № 462.

2. Извещение о проведении аукциона публикуется в печатных СМИ («СБ. Беларусь сегодня», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета, «Сельская газета», бюллетене «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом»).

3. Земельный участок для проведения аукциона с условиями не создается, поскольку всю его площадь или часть на момент проведения аукциона составляют зарегистрированные участки иных землепользователей, которые будут у них изыматься после реализации заинтересованным лицом их имущественных прав, обусловленных сносом принадлежащих им объектов недвижимости.

4. В состав документации включаются градостроительный паспорт земельного участка, архитектурно-планировочное задание и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта. Рекомендуем, аналогично с указанным выше, до участия в аукционе анализировать все требования для оценки возможности их выполнения.

5. Стартовая цена определяется в порядке, указанном выше для обычных аукционов, но с учетом больших затрат заинтересованного лица на подготовку площадки применяется дополнительный коэффициент 0,5. 

6. По итогам аукциона его победителю либо единственному участнику, согласившемуся на внесение платы в размере стартовой цены, увеличенной на 5 %, утверждается акт выбора места размещения земельного участка. 

7. В течение 10 рабочих дней со дня проведения аукциона соответствующее лицо обязано внести плату либо ее часть (в случае предоставления рассрочки ее внесения) и выполнить иные условия, предусмотренные в решении об изъятии и предоставлении участка, после чего с ним заключается договор на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений.

8. После разработки ПД, реализации имущественных прав собственников сносимого имущества разрабатывается проект отвода земельного участка. 

Продолжение статьи читайте в следующем номере.

455 Shape 1 copy 6Created with Avocode.