Переход права на земельный участок при реорганизации юридического лица

Алгоритм перехода прав на земельный участок, на котором расположено капитальное строение

В рассматриваемом случае право переходит в соответствии со ст. 55 Кодекса о земле. 

Данная норма регулирует порядок перехода прав на расположенные на земельных участках капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения или доли в праве на данные объекты. 

Итак, какие решения должны быть приняты юридическим лицом? Какие важные действия должны быть совершены?

Шаг 1. Принятие решения о реорганизации юридического лица и об утверждении передаточного акта либо разделительного баланса общим собранием участников хозяйственного общества или собственником имущества (если юридическое лицо действует в форме унитарного предприятия).

Справочно.
Права и обязанности реорганизуемых юридических лиц переходят в соответствии с передаточным актом либо разделительным балансом (ст. 54 ГК).

Шаг 2. Составление и утверждение передаточного акта либо разделительного баланса. 

Отметим, что установленной формы передаточного акта (разделительного баланса) в настоящее время нет. Данный документ составляется в произвольной форме. 

Как свидетельствует судебная практика, в передаточном акте (разделительном балансе) важно детально прописывать передаваемые в порядке правопреемства права и обязанности. В противном случае может оказаться затруднительным подтвердить их переход к образуемым в ходе реорганизации юридическим лицам.

Справочно.
Передаточный акт (разделительный баланс) должен оформляться на основе данных, полученных при инвентаризации (п. 6 Инструкции по инвентаризации активов и обязательств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.11.2007 № 180).
Законодательство не устанавливает других требований к содержанию этих документов.

Также отметим, что для последующего использования передаточного акта (разделительного баланса) для целей осуществления регистрационных действий в соответствии с подп. 17.2, 17.43 п. 17 Единого перечня* необходимо предоставление документа, подтверждающего вхождение объекта недвижимости в состав имущества, переданного образовавшемуся в результате реорганизации юридическому лицу. Рекомендуем предусматривать приложение к передаточному акту (разделительному балансу), включающее перечень перешедших объектов недвижимости, с указанием кадастровых номеров земельных участков, на которых такие объекты расположены. Эта информация может быть получена из технических паспортов на капитальные строения либо путем запроса выписок из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

* Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Единый перечень).

Шаг 3. Государственная регистрация образованного юридического лица. 

Земельный участок, указанный в передаточном акте (разделительном балансе), не передается с момента подписания и утверждения передаточного акта (разделительного баланса). Фактическая передача осуществляется после соответствующей государственной регистрации образованных при реорганизации юридических лиц (изменений в устав реорганизованного лица), поскольку только с этого момента лицо считается реорганизованным и правопреемство вступает в силу (п. 4 ст. 53 ГК). 

При этом для такой передачи не нужно составлять дополнительных документов о приеме-передаче прав и обязанностей. Переход земельного участка осуществляется автоматически на основании передаточного акта или разделительного баланса.

Шаг 4. Государственная регистрация недвижимого имущества. 

Для завершения перехода прав следует обратиться в соответствующую территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества. Только с момента регистрации переход права считается состоявшимся. 

Справочно.
Срок осуществления регистрации — 5 рабочих дней. По желанию заявителя регистрация может быть осуществлена в срочном (1 рабочий день) или ускоренном (2 рабочих дня) порядке (подп. 17.2 п. 17 Единого перечня).

В организацию необходимо представить следующие документы:

• заявление о регистрации перехода права;

• свидетельство о государственной регистрации юридического лица (оригинал или засвидетельствованная в установленном порядке копия);

• документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, иной документ);

• документы, являющиеся основанием для государственной регистрации перехода права на капитальное строение (в случае перехода права постоянного или временного пользования земельным участком);

• решение о реорганизации;

• передаточный акт или разделительный баланс;

• квитанцию, подтверждающую внесение платы за осуществление административной процедуры.

Справочно.
Организация по государственной регистрации уведомляет о переходе права землеустроительную службу местного исполнительного комитета и территориальные налоговые органы по месту нахождения земельного участка (п. 124 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»).

Особенности перехода прав на земельный участок, на котором расположено незавершенное незаконсервированное капитальное строение

Незавершенные незаконсервированные капитальные строения до момента их консервации и государственной регистрации не считаются созданными и формально не существуют в качестве объектов недвижимости (п. 2 ст. 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее — Закон № 133-З).

Таким образом, до передачи такого объекта в рассмотренном выше порядке его нужно законсервировать и зарегистрировать. В противном случае необходимо будет получить решение исполкома о предоставлении земельного участка, если за право заключения договора аренды земельного участка не взималась плата (ч. 4 ст. 56 Кодекса о земле).

Если же плата взималась и при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы — решение не нужно. Участок переходит на основании передаточного акта (разделительного баланса) — документа, подтверждающего передачу прав и обязанностей по договору аренды (ч. 1 ст. 56 Кодекса о земле, подп. 17.6 п. 17 Единого перечня).

Справочно.
В связи с существующими различиями в процедурах вид права на земельный участок нужно четко указывать в передаточном акте или разделительном балансе. При этом, если это право аренды, желательна ссылка на договор аренды, срок аренды, а также указание кадастрового номера земельного участка.
Ранее практика позволяла распоряжаться земельным участком при частичном внесении платы. Однако на сегодняшний день плата за земельный участок должна быть внесена в полном размере к моменту передачи земельного участка, даже если ранее исполкомом было принято решение о рассрочке внесения платы.

Если зарегистрированное незавершенное капитальное строение законсервировать невозможно, можно оформить передачу строительных материалов, находящихся на земельном участке (строительной площадке), путем указания таковых в передаточном акте. Однако следует помнить, что в этом случае их передача не влечет автоматического перехода прав на участок. И если плата за право аренды не вносилась, потребуется принятие решения исполкомом о его передаче правопреемнику.

Нюансы перехода прав на часть застроенного земельного участка

В силу ст. 5 Кодекса о земле, закрепляющей принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), при передаче части застроенного участка следует произвести раздел единого сооружения или сложной вещи на несколько объектов, если весь участок занят таким объектом, либо сформировать отдельные участки для обслуживания разных зданий, расположенных на едином земельном участке. Рекомендуем произвести деление и сформировать участки до начала реорганизации.

Деление недвижимого имущества осуществляется на основании решения о его разделе на два или более объекта недвижимого имущества, принятого в установленном порядке его собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления (ст. 51 Закона № 133-З).

Как правило, когда на земельном участке находится несколько сооружений, необходимые из них передаются новому юридическому лицу по передаточному акту или разделительному балансу. Если нужно делить сооружение, после принятия решения о разделе необходимо заказать и получить в территориальной организации по государственной регистрации проект раздела сооружения. Далее следует осуществить государственную регистрацию прекращения существования сооружения в связи с его разделом и прекращения прав на него, создания образованных в результате раздела сооружений и возникновения прав на них (подп. 17.3 п. 17 Единого перечня). 

После государственной регистрации возможно обращение за разделом земельного участка в указанном выше порядке.

Порядок перехода прав на незастроенный земельный участок

Если земельный участок не застроен, переход прав осуществляется либо автоматически на основании передаточного акта или разделительного баланса (государственная регистрация перехода в указанном выше порядке), либо на основании решения государственного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка (исполкома).

Автоматически права на земельный участок переходят, если он находится в частной собственности либо аренде (когда плата за право заключения договора аренды взималась). 

Отметим, что, если при реорганизации негосударственного юридического лица создается государственное, после принятия решения о реорганизации реорганизуемое юридическое лицо обязано обратиться в государственный орган, принявший решение о предоставлении земельного участка, с заявлением об изменении вида вещного права на земельный участок.

Решение исполкома требуется, если земельный участок находится в постоянном или временном пользовании либо аренде (когда плата за право заключения договора аренды не взималась). Для перехода необходимо обратиться в местный исполком за принятием решения об изъятии земельного участка у реорганизуемого юридического лица и передаче его реорганизованному, после чего возможна государственная регистрация перехода права. 

Переход прав на часть незастроенного земельного участка

В случае передачи части незастроенного земельного участка нужно осуществить его раздел (ч. 2 ст. 56 Кодекса о земле). Для этого необходимо: 

1) направить заявление в соответствующий исполком о делении участка. 

Справочно.
Не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства (ст. 10 Кодекса о земле).

Исполком, в свою очередь, выдает поручение организации по землеустройству (УП «Земпроект» или РУП «Проектный институт "Белгипрозем"»), которая должна подготовить материалы по делению земельного участка. Следует помнить, что при делении участка, предоставленного для строительства, может возникнуть вопрос о неиспользовании участка по целевому назначению с отказом в выдаче участка или началом процедуры прекращения прав землепользователя на него;

2) заключить договор подряда с указанной организацией, в рамках которого выполняются работы по подготовке и согласованию проекта деления;

3) осуществить государственную регистрацию прекращения существования земельного участка и создания новых земельных участков на основании решения исполкома.

Выводы
1. Образованный в результате реорганизации землепользователь должен обеспечить использование переданного ему участка по целевому назначению.
2. Если земельный участок предоставлен для строительства и такое строительство не завершено, должны передаваться в том числе права на применение проектной документации, объект незавершенного строительства; если участок предоставлен для обслуживания капитального строения — права на такое капитальное строение; и т.д.
3. При переходе земельного участка к реорганизованному юридическому лицу важно учитывать дальнейшие цели использования этого участка. Если изменяется целевое назначение земельного участка либо же его размеры и границы, необходимо решение соответствующего исполкома об изъятии и предоставлении реорганизованному юридическому лицу земельного участка на основании проекта отвода этого участка. При изменении в указанном случае вида вещного права на земельный участок соответствующий исполком принимает решение о прекращении права прежнего землепользователя на этот участок и о предоставлении его другому лицу без изготовления проекта отвода.

Дополнительно по теме:
>>Лашкевич М., Азарова М. Консервация объекта незавершенного строительства // Юрист в строительстве. — 2020. — № 4.