О чем говорит законодатель?
В соответствии со ст. 59-1 Закона № 300-З законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации объекты, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей), независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.
Такой порядок определен Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2021 № 716 (далее — Положение № 716).
Министерству архитектуры и строительства Республики Беларусь (далее — Минстройархитектуры) предоставлено право давать разъяснения о порядке применения Положения № 716 (за исключением приемки в эксплуатацию оптоволоконных линий связи).
Приемочная комиссия: что важно знать?
Согласно п. 18 Положения № 716 в состав приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию объектов включаются представители:
— застройщика либо заказчика и подрядчика (в случае заключения договора строительного подряда);
— разработчика проектной документации;
— эксплуатационной организации (при ее наличии);
— местного исполнительного и распорядительного органа.
В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.
Пунктом 6 Положения № 716 определено, что приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым Минстройархитектуры. При этом установлено, что акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.
Отметим, что Положение № 716 допускает ситуацию, когда акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается (то есть осуществляется приемка объекта в эксплуатацию) при отсутствии подписи члена приемочной комиссии при условии, что имеется письменный отказ члена приемочной комиссии от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию.
В случае если акт приемки объекта в эксплуатацию не подписан всеми членами приемочной комиссии и не подписавшие его члены приемочной комиссии не дали письменного отказа от подписания акта, то такой акт приемки объекта в эксплуатацию не может быть утвержден (объект не может быть принят в эксплуатацию). В случае утверждения такого акта он не будет иметь юридической силы.
С какими спорными ситуациями можно столкнуться и как их решить?
Рассмотрим возникающие на практике проблемные ситуации приемки объекта в эксплуатацию, связанные с отсутствием/заменой/недобросовестными действиями члена приемочной комиссии.
В связи с тем, что прямого правового регулирования таких ситуаций нет, адвокатское бюро «Лисица и партнеры» направило запрос в Минстройархитектуры с просьбой разъяснить эти вопросы.
Анализ нижеприведенных ситуаций дан с учетом мнения Минстройархитектуры.
Ситуация № 1. Член приемочной комиссии ликвидирован (прекратил свою деятельность) до начала процедуры приемки объекта в эксплуатацию.
Например, к моменту начала приемки объекта в эксплуатацию ликвидирован разработчик проектной документации. На практике заменить такого члена приемочной комиссии фактически невозможно.
Согласно мнению Минстройархитектуры в случае ликвидации (прекращения деятельности) разработчика проектной документации (равно как любого другого члена приемочной комиссии. — Прим. авт.) возможно осуществление приемки объекта в эксплуатацию.
Так, акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается другими членами приемочной комиссии и подлежит утверждению в установленном порядке.
При этом Минстройархитектуры полагает целесообразным в такой ситуации дополнительно составить акт с участием членов приемочной комиссии о том, что разработчик проектной документации (иной член приемочной комиссии. — Прим. авт.) ликвидирован (прекратил свою деятельность).
Ситуация № 2. Член приемочной комиссии находится в процессе ликвидации на момент проведения процедуры приемки объекта в эксплуатацию.
Например, к моменту начала приемки объекта в эксплуатацию выясняется, что разработчик проектной документации находится в процедуре ликвидации, все работники уволены, назначен ликвидатор (ликвидационная комиссия).
Согласно мнению Минстройархитектуры в случае, если разработчик проектной документации (равно как любой другой член приемочной комиссии. — Прим. авт.) находится в процедуре ликвидации (прекращения деятельности), принимать участие в приемке объекта в эксплуатацию должен ликвидатор.
Свою позицию Минстройархитектуры основывает на ч. 7 п. 6 Положения о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования», в соответствии с которой со дня назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица.
В свою очередь отметим, что согласно п. 5 Положения № 716 при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией по таким критериям, как:
• соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации;
• соответствие выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, примененных материалов и изделий требованиям технических нормативных правовых актов;
• соответствие исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям технических нормативных правовых актов и т.д.
Однако на практике оценить данные критерии может далеко не каждый ликвидатор (член ликвидационной комиссии). Следовательно, ликвидатор (ликвидационная комиссия) с большой степенью вероятности откажется принимать участие в работе приемочной комиссии и подписывать акт приемки объекта в эксплуатацию. «Запугивание» ликвидатора (ликвидационной комиссии) административной ответственностью за нарушение порядка приемки объекта в эксплуатацию может не возыметь действия, и, как следствие, приемка объекта в эксплуатацию оказывается под угрозой.
В такой ситуации наиболее приемлемым выходом будет получение от ликвидатора (ликвидационной комиссии) письменного отказа от участия в работе приемочной комиссии и подписания акта приемки объекта в эксплуатацию, в том числе по основанию отсутствия у ликвидатора (ликвидационной комиссии) специальных знаний для надлежащего участия в приемке объекта в эксплуатацию.
Ситуация № 3. Член приемочной комиссии отказывается от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию и не дает никакого письменного отказа от подписания акта.
Такая ситуация встречается на практике и, как правило, является своего рода «шантажом» заказчика со стороны подрядчика с целью понудить заказчика подписать некое дополнительное соглашение, продлить сроки, оплатить выполненные работы и т.п.
Прежде всего отметим, что законодательство не предоставляет право подрядчику отказываться от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию и/или не предоставлять письменный отказ от подписания акта по основанию неисполнения заказчиком своих обязанностей по договору. Такие действия подрядчика являются незаконными, а сам подрядчик (равно как и любой другой член приемочной комиссии) может быть привлечен к административной ответственности по ст. 22.5 КоАП.
Вместе с тем, когда «угроза» привлечения либо даже само привлечение к административной ответственности не имеют эффекта и подрядчик (иной член приемочной комиссии) продолжает отказываться от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию, не предоставляя при этом такой отказ в письменной форме, заказчик находится в «плохой» ситуации и не может законно принять объект в эксплуатацию. Такой же позиции придерживается Минстройархитектуры.
В данной ситуации заказчику остается насчитывать подрядчику неустойку (если договором строительного подряда предусмотрена неустойка за нарушение подрядчиком обязанностей в рамках приемки объекта в эксплуатацию), убытки (в случае, если заказчик их докажет) и продолжать добиваться от подрядчика пусть даже косвенного, но главное — письменного отказа от приемки объекта в эксплуатацию.
Ситуация № 4. Член приемочной комиссии болен или имеются иные уважительные обстоятельства, не позволяющие ему принимать участие в работе приемочной комиссии.
По мнению Минстройархитектуры, при наличии уважительных причин (болезнь, увольнение, другие обстоятельства) возможна замена члена приемочной комиссии. Такая замена осуществляется в том же порядке, что и создание приемочной комиссии.
Дополнительно по теме:
>>Порядок ввода в эксплуатацию объекта строительства (видео)
>>Ввод в эксплуатацию объекта строительства. Обзор судебной практики (видео)
>>Основания и порядок проведения строительно-технической экспертизы по вопросам приемки объектов в эксплуатацию (видео)
