Отношения совместного домовладения по-новому

Закон о совместном домовладении в новой редакции вступает в силу через 6 месяцев после официального опубликования Закона Республики Беларусь от 04.01.2021 № 78-З «О совместном домовладении», то есть с 08.07.2021.

Новой редакцией Закона о совместном домовладении уточняются сфера его правового регулирования, терминология, круг участников и субъектов отношений по совместному домовладению, их права и обязанности. Рассмотрим отдельные нормы новой редакции Закона о совместном домовладении.

Сфера регулирования

Напомним, что правовое регулирование отношений совместного домовладения в жилой и коммерческой недвижимости различается. Первые отношения регулируются в основном Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее — ЖК), вторые — Законом о совместном домовладении.

Сферой регулирования отношений совместного домовладения ЖК являются правоотношения двух или более собственников жилых домов, квартир и нежилых помещений в блокированных или многоквартирных жилых домах, а также капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории (ст. 1 ЖК).

Для возможности однозначного разграничения регулируемых отношений между ЖК и Законом о совместном домовладении, ст. 3 Закона о совместном домовладении (в новой редакции) уточняет сферу его регулирования как нежилые капитальные строения (здания, сооружения) и расположенные в них жилые и нежилые изолированные помещения, машино-места. Действие Закона о совместном домовладении (в новой редакции) не распространяется на деятельность гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок. 

Участники совместного домовладения

К участникам совместного домовладения ст. 1 Закона о совместном домовладении (в новой редакции) отнесены не только собственники, но и:

— лица, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления в отношении объектов недвижимого имущества в капитальном строении, а также

— лица, которые финансировали строительство объектов, но не оформили права на них.

Прямое наименование двух новых групп участников совместного домовладения обосновано и, на наш взгляд, весьма удачно. Так, например, именно унитарное предприятие фактически владеет, пользуется и ограниченно распоряжается объектом, а не собственник, а значит именно унитарное предприятие более вовлечено в процессы эксплуатации и обслуживания общего имущества и должно «представлять интересы» помещения в отношениях совместного домовладения. Признание же лиц, которые финансировали строительство объектов, но не оформили права на них, участниками совместного домовладения призвано снизить риски того, что третьи лица смогут необоснованно воспользоваться ситуацией разрыва в сроках государственной регистрации возникновения прав на различные помещения в здании.

Момент возникновения отношений совместного домовладения

В соответствии со ст. 5 Закона о совместном домовладении (в новой редакции) совместное домовладение возникает с момента:

1) создания или изменения нежилого капитального строения (здания, сооружения), в котором согласно представленным для государственной регистрации создания или изменения нежилого капитального строения (здания, сооружения) документам два и более объекта недвижимого имущества будут находиться в собственности двух или более лиц; 

2) возникновения права собственности на созданные в результате вычленения из нежилого капитального строения (здания, сооружения) объекты недвижимого имущества у двух или более собственников;

3) перехода права собственности на расположенные в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) объекты недвижимого имущества, в результате которого такие объекты недвижимого имущества поступят в собственность двух или более собственников.

Напомним, что согласно ст. 6 Закона о совместном домовладении (в действующей редакции) совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на нежилые помещения у двух и более собственников.

Таким образом, изменения защищают интересы, как мы указывали выше, дольщиков от необоснованного поведения иных дольщиков и (или) застройщика. Обращаем внимание, что при использовании при «покупке» недвижимости на этапе строительства модели предварительного договора купли-продажи предусмотренные новой редакцией гарантии не распространяются на таких «покупателей», поскольку сведения о них не предоставляются при государственной регистрации создания и (или) изменения нежилого капитального строения (здания, сооружения). Таким образом, «покупателям» недвижимости по предварительным договорам по-прежнему следует защищать свои интересы в договоре.

Изменения работают также и в иную сторону — они позволяют возложить обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества на тех, кто уклоняется от оформления прав на помещения.

Способы управления общим имуществом

Со вступлением в силу новой редакции Закона о совместном домовладении управление общим имуществом по аналогии с ЖК может осуществляться (ст. 13 Закона о совместном домовладении (в новой редакции)) не только 1) путем непосредственного управления или 2) создания товарищества собственников, но также 3) организацией, управляющей общим имуществом, и (или) 4) уполномоченным лицом, назначенным местным исполнительным и распорядительным органом. При этом законодательными актами могут быть в будущем предусмотрены и иные способы управления.

Обращаем внимание, что способ непосредственного управления теперь будет возможен, если объекты недвижимости находятся в собственности не более 15 лиц (п. 2 ст. 14 Закона о совместном домовладении (в новой редакции)). Напомним, ранее такой способ допускался в случаях, когда недвижимость включала в себя не более 5 единиц нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам (ст. 15 Закона о совместном домовладении (в действующей редакции)). Даже когда в здании было всего 2 собственника помещений, но общее количество помещений было более 5, способ непосредственного управления признавался недопустимым. При этом очевидно, что для такого случая способ непосредственного управления является одним из наиболее оптимальных.

Расширение случаев допустимости способа непосредственного управления позитивно повлияет и на упрощение процедур продажи изолированных помещений в капитальных строениях, в которых изолированные помещения находятся в собственности не более 15 лиц, и при этом собственники изолированных помещений имеют выделенную долю в правах на земельный участок, на котором расположено капитальное строение. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений, в указанном случае доля в правах на земельный участок должна будет автоматически переходить к новому собственнику изолированного помещения. Ранее существовала проблема с автоматическим переходом доли в праве на земельный участок (вследствие более жесткого ограничения применимости способа непосредственного управления) и покупатели изолированных помещений были вынуждены дополнительно обращаться в местные исполнительные и распорядительные органы за переоформлением доли в праве на земельный участок.

Право участника совместного домовладения отказаться от получения дополнительных услуг

По аналогии с ЖК новая редакция Закона о совместном домовладении вводит понятие дополнительных услуг.

В ст. 1 Закона о совместном домовладении (в новой редакции) дополнительные услуги определены как услуги, связанные с обслуживанием общего имущества совместного домовладения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), которые могут оказываться дополнительно к коммунальным услугам (иными словами, все иные услуги, кроме коммунальных).

Вышеуказанной статьей закреплен закрытый перечень коммунальных услуг:

— горячее и холодное водоснабжение;

— водоотведение (канализация);

— газоснабжение;

— электроснабжение;

— теплоснабжение;

— снабжение сжиженным углеводородным газом от индивидуальных баллонных или резервуарных установок;

— обращение с твердыми коммунальными отходами.

При этом ст. 9 Закона о совместном домовладении (в новой редакции) входит в некоторое противоречие с вышеуказанной ст. 1.

Статья 9 Закона о совместном домовладении предусматривает, что участники совместного домовладения в обязательном порядке компенсируют следующие виды расходов (обязательные платежи):

1) расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения;

2) расходы по оплате коммунальных услуг;

3) расходы по выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом совместного домовладения в случае управления общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения.

Одновременно ст. 9 Закона о совместного домовладения (в новой редакции) вводит норму о том, что любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных услуг и не оплачивать их. При этом по смыслу ст. 9 Закона о совместном домовладении (в новой редакции) расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения, расходы по выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом, по нашему мнению, не относятся к дополнительным услугам, что по-прежнему сохраняет возможности для злоупотреблений со стороны мажоритарных собственников.

Также отметим, что новой редакцией Закона о совместном домовладении по-прежнему прямо не урегулирован порядок (ограничения) по ценообразованию расходов в отношениях совместного домовладения, что критически важно для миноритарных собственников.  Надеемся, что отчасти этот вопрос будет урегулирован с принятием нового постановления Совета Министров, регулирующего вопросы заключения договоров на оказание коммунальных услуг, а также расчетов и внесения платы за коммунальные услуги в отношении общего имущества совместного домовладения (п. 3 ст. 19 Закона о совместного домовладения (в новой редакции)).

Примерный устав товарищества собственников вместо типового

Значимым нововведением является предоставление членам товарищества собственников возможности самостоятельно определять форму и, как следствие, многие условия устава товарищества.  

Напомним, что ранее устав товарищества собственников должен был составляться по форме и содержанию типового устава, утвержденного Советом Министров (ст. 19 Закона о совместном домовладении (в прежней редакции)).

Теперь устав можно составить на основе примерной формы, которая будет утверждена Государственным комитетом по имуществу (п. 2 ст. 22 Закона о совместном домовладении (в новой редакции)).

Отметим, что в целом законодатель оказался не очень последовательным, так как, например, в отношении договора о совместном домовладении будет установлена типовая, а не примерная форма (п. 4 ст. 15 Закона о совместном домовладении (в новой редакции)).

Мы разделяем подход о необходимости регулирования хозяйственных отношений преимущественно диспозитивным методом, но отношения совместного домовладения, на наш взгляд, нуждаются в значительном императивном регулировании (в первую очередь, для защиты интересов миноритарных собственников).

Расширение компетенции местных органов власти

В соответствии с новой редакцией Закона о совместном домовладении (п. 1 ст. 17) местный исполнительный и распорядительный орган вправе инициировать проведение общего собрания участников совместного домовладения по вопросам:

— выбора способа управления общим имуществом совместного домовладения в случае, если участниками совместного домовладения в шестимесячный срок не принято такое решение;

— изменения способа управления общим имуществом совместного домовладения в случае, если в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества совместного домовладения в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе обязательных для соблюдения технических нормативных правовых актов.

В случае, если по вопросам, указанным выше, общее собрание участников совместного домовладения не состоялось либо не являлось правомочным (не имело кворума) или если участниками совместного домовладения на общем собрании участников совместного домовладения не были приняты решения, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо. К сожалению, этот механизм не решит проблем миноритарных собственников, которые не смогут из-за недостатка голосов повлиять на решение общего собрания.

Уполномоченные члены товарищества собственников

Новая редакция Закона о совместном домовладении предусматривает возможность создания нового органа управления товарищества собственников — собрание уполномоченных членов товарищества собственников (п. 1 ст. 27 Закона о совместном домовладении (в новой редакции)). Данный институт призван облегчить наличие кворума участников совместного домовладения (путем их опосредованного представительства) для возможности принятия решений и в некоторой степени схож с советами директоров в хозяйственных обществах.

Уполномоченные члены товарищества собственников избираются из числа членов товарищества собственников на общем собрании членов товарищества собственников, в котором приняли участие не менее половины членов товарищества собственников от их общего количества, обладающих не менее чем половиной голосов от общего количества голосов, принадлежащих членам товарищества собственников. Количество членов товарищества собственников, интересы которых представляет уполномоченный, определяется уставом товарищества собственников. Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет.

В заключение отметим, что Закон о совместном домовладении в новой редакции содержит много иных прогрессивных норм, однако не все прогрессивные нормы, содержащиеся в проекте новой редакции Закона о совместном домовладении, были в итоге приняты. Например, изначальным проектом предполагалось, что отчуждение части общего имущества совместного домовладения смогло бы производиться по решению общего собрания участников совместного домовладения с согласия 2/3 от общего количества участников совместного домовладения, а не их единогласным решением, что нереализуемо на практике в совместных домовладениях со значительным числом членов. Тем не менее соответствующее изменение не было включено в итоговый текст Закона о совместном домовладении в новой редакции.
Товарищества собственников, зарегистрированные до вступления в силу новой редакции Закон о совместном домовладении, обязаны привести их в соответствие с новыми нормами при первом внесении в них изменений и (или) дополнений после вступления новой редакции в силу. До приведения уставов в соответствие с новой редакцией Закона о совместном домовладении они действуют в части, не противоречащей ему.