Изменения в порядке заключения, исполнения и расторжения договоров долевого строительства

Комментарий к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2020 № 585

С 8 января 2021 г. в Беларуси вступают в силу изменения в законодательстве в части заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условий привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства. Основные изменения и нововведения комментирует Т. Бычек.

Бычек Татьяна

Адвокат Минской областной коллегии адвокатов

1586 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

На сегодняшний день порядок заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условия привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства регулируются Положением о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства (далее — Положение), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (далее — постановление № 156). 

Ниже приведены изменения, которые коснутся постановления № 156 в наступающем году. Основные изменения связаны с появлением в стране института материнского капитала, ограничением прибыли застройщика, изменением порядка выполнения внутренних отделочных работ.

1. Субъекты договора долевого строительства

Внесены изменения в п. 1 Положения, в частности, из категории субъектов договоров долевого строительства исключена такая категория, как «граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий». В новой редакции Положения законодатель больше не использует термин «граждане», вместо него используется термин «физическое лицо». Также в новой редакции Положения определены иные критерии для разграничения субъектов заключения договоров долевого строительства. 

Ранее построить жилое помещение в многоквартирном, блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме с использованием господдержки и (или) ограниченной прибылью застройщика могли только граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В новой редакции законодатель использует категорию «физические лица» без указания на иные критерии, а также ограничивает прибыль застройщика в размере не более 5 % от определенной в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений.  В этой связи внесены изменения и в форму типового договора создания объектов долевого строительства, в новой редакции формы типового договора также указывается на прибыль застройщика в размере не более 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений.

В отличие от прежней редакции Положения в новой отсутствует указание на то, что физические лица могут участвовать в долевом строительстве жилого помещения в многоквартирном, блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме без ограничения прибыли застройщика.

Как и ранее, индивидуальные предприниматели и юридические лица вправе участвовать в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирном, блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и нежилых помещений в многоквартирном, блокированном жилом доме и (или) иных объектов недвижимости при условии отсутствия ограничения прибыли застройщика.

Физические лица, как и ранее, вправе участвовать в долевом строительстве нежилых помещений в многоквартирном, блокированном жилом доме и (или) иных объектов недвижимости без ограничения прибыли застройщиков.

2. Уменьшение цены объекта долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли

В новой редакции Положения застройщику запрещено в процессе строительства снижать за счет уменьшения размера прибыли цену договора (цену объекта долевого строительства) для любой категории. 

В случае невозможности заключения договоров на ранее задекларированные объекты долевого строительства застройщик вправе не ранее чем за 30 календарных дней опубликовать новую проектную декларацию или изменения к предыдущей проектной декларации, изменив цену объектов долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли.

3. Строительство ИП и физическими лицами объектов долевого строительства

В целом нормы, касающиеся строительства индивидуальными предпринимателями любых объектов долевого строительства, а также строительства физическими лицами нежилых помещений в многоквартирном, блокированном жилом доме и (или) иных объектов недвижимости, не изменены. Из п. 9 Положения исключено указание на такую категорию, как физические лица, участвующие в строительстве жилых помещений в многоквартирном, блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме.

При заключении договора застройщик вправе предусмотреть прибыль, размер которой не ограничен, а также отнести на финансовые результаты своей деятельности превышение (снижение) фактической стоимости объекта долевого строительства по отношению к цене договора (цене объекта долевого строительства) при достижении потребительских и качественных характеристик объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

4. Изменения в терминологии относительно государственной поддержки

Законодатель вместо понятий «льготный кредит» и «одноразовая субсидия» в новой редакции Положения использует термин «государственная поддержка», который, по нашему мнению, не влияет на суть правоотношений. Как и ранее, участниками долевого строительства могут быть физические лица, использующие при долевом строительстве жилого помещения государственную поддержку — льготный кредит и (или) одноразовую субсидию, а также иные виды субсидий. 

Вместе с тем в новой редакции Положения содержится указание на то, что строительство жилых помещений возможно с привлечением средств семейного капитала.  

При этом для категорий указанных граждан не применяются меры ответственности к застройщику, допустившему нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части предоставления государственной поддержки и средств семейного капитала. 

Также дольщики не несут ответственность за несвоевременное перечисление платежей, составляющих государственную поддержку и средства семейного капитала.

В связи с тем, что при долевом строительстве возможно использование средств семейного капитала, дольщик обязан предоставил застройщику решение о досрочном распоряжении средствами семейного капитала при строительстве объекта долевого строительства с использованием средств семейного капитала.

5. Внесены изменения и в форму типового договора создания объектов долевого строительства

Из подп. 4.4 п. 4 формы типового договора исключено указание на то, что цена договора на строительство объекта долевого строительства определяется с учетом нормативной общей площади и площади, превышающей нормативную.

В прежней редакции формы типового договора создания объектов долевого строительства было установлено, что цена договора оставалось неизменной, за исключением случаев, предусмотренных договором. 

Согласно новой редакции прибыль застройщика должна быть пересчитана и не может превышать 5 % от фактической стоимости жилого помещения в многоквартирном, блокированном жилом доме, одноквартирного жилого дома в случае, если на дату приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома фактическая стоимость объекта долевого строительства, строящегося с использованием государственной поддержки, окажется ниже цены договора.

Также в случае, если жилое помещение построено с привлечением денежных средств физических лиц, застройщик обязан в течение 3 месяцев после приемки объекта строительства в эксплуатацию с учетом работ, перенесенных на благоприятный период их выполнения, организовать за свой счет проведение аудита на предмет установления прибыли не более 5 % от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений. Если по результатам аудита будет выявлено превышение размера прибыли, то застройщик обязан вернуть излишне уплаченные суммы физическим лицам не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения. Копия такого заключения в течение 3 рабочих дней предоставляется застройщиком в местный исполком (администрацию), выдавшие разрешительную документацию на строительство.

6. Уведомление застройщика о выполнении отделочных работ 

В форме типового договора создания объектов долевого строительства уставлен иной порядок уведомления дольщиком застройщика о выполнении отделочных работ либо отказа от таких работ. Ранее дольщик имел право отказаться при согласии застройщика от выполнения отдельных отделочных работ до начала их осуществления.

В соответствии с новой редакцией дольщик должен письменно обратиться к застройщику с заявлением о необходимости выполнения внутренних отделочных работ либо отказаться от выполнения таковых до начала их выполнения не позднее чем за 6 месяцев до даты ввода объекта строительства в эксплуатацию при условии, что срок строительства более 6 месяцев. При этом при согласии дольщика на выполнение (исключение выполнения) внутренних отделочных работ и наличии об этом письменного заявления в срок не позднее 6 месяцев до даты ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан заключить с дольщиком дополнительное соглашение на выполнение таких работ (их исключение).

1586 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме