Указ № 247: ограничение ̶р̶е̶н̶т̶а̶б̶е̶л̶ь̶н̶о̶с̶т̶и̶ конкуренции?

Справочно:
С текстом Указа № 247 можно ознакомиться по ссылке.

Как будет осуществляться контроль?

Подпункт 1.3 п. 1 Указа № 247 регламентирует обязанность застройщика (заказчика), осуществляющего строительство жилых помещений с привлечением денежных средств физических лиц, в течение 3 месяцев после приемки  объекта строительства в эксплуатацию с учетом работ, перенесенных на благоприятный период их выполнения, организовать за свой счет проведение аудита на предмет соблюдения требований по ограничению прибыли.

В течение 3 рабочих дней после получения аудиторского заключения застройщик (заказчик) представляют копию этого заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство соответствующего объекта.

В случае выявления по результатам аудита превышения размера прибыли излишне уплаченные суммы средств подлежат возврату в установленном законодательством порядке физическим лицам не позднее одного месяца со дня получения аудиторского заключения.

Если застройщик отказывается проводить аудит либо отказывается возвращать излишне уплаченные суммы гражданам, он несет ответственность в порядке, установленном законодательством.

Справочно.
Действие Указа № 247 не распространяется на объекты строительства, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу, а также на объекты строительства, возводимые в рамках заключенных до вступления в силу Указа инвестдоговоров и договоров на право проектирования и строительства (п. 4 Указа № 247).

Каковы возможные последствия принятия Указа № 247?

Достаточно простой нормативный правовой акт может  иметь абсолютно разные последствия его принятия. Это обусловлено рядом причин  экономического характера и недостатками самого Указа № 247.

Справочно.
Застройщики, строящие жилые помещения за собственные и привлеченные средства (за исключением привлеченных средств граждан), могут устанавливать размер прибыли без ограничения.

Во-первых, сметная стоимость жилого помещения и затраты застройщика на строительство жилого помещения — две разные величины, причем затраты могут и чаще всего превышают сметную стоимость с 5%-ной прибылью. 

Например, в смету не попадают проценты по кредитам банка, а также смета не включает расходы на приобретение земельного участка, строительство инфраструктуры. 

Кроме того, на экономику проекта могут влиять нарушение обязательств поставщиками и подрядчиками (нарушение качества, сроков строительства или поставки, несвоевременный возврат авансов и т.п.), несвоевременное внесение денежных средств дольщиками, увеличение сроков строительства и т.д.

Во-вторых, нельзя исключить возможные манипуляции на стороне застройщика (заказчика), которые могут выразиться в завышении сметы, оформлении договоров займа вместо договоров долевого строительства, использовании подставных физических лиц или компаний вместо конечных дольщиков. Со стороны дольщиков может возродиться практика перекупки квартир, так как цена продажи изначально ниже рыночной.

В-третьих, серьезно возрастают риски для дольщиков. Это связано с нарушением основ экономики строительства. Понятно, что в комплексном проекте нужно, чтобы сошлось слишком много факторов: вовремя оформили земельный участок, за свой счет осуществили проектирование, получили строительную готовность дома в 15 %, оперативно нашли 100 % дольщиков на весь дом, никто из контрагентов не нарушил обязательства. 

Любой из факторов может стать проблемой для того, чтобы достроить и сдать в эксплуатацию дом. Большие проекты, состоящие из нескольких очередей, секций, с множеством подъездов по схеме долевого строительства или путем продажи облигаций реализовать будет практически нереально. К примеру, для полного финансирования всего строительства нужно, чтобы больше 95 % возможных дольщиков внесли 100 % денежных средств. Достаточно необычное предложение для дольщиков, которые привыкли к рассрочкам. 

Или другой пример: кредит под 15 % на 30 % сметной стоимости строительства дома влечет за собой нулевую рентабельность для застройщика при сроке кредитования более 13 месяцев. Напомним, что для начала привлечения средств граждан нужна строительная готовность дома в 15 %, что означает также необходимость наличия проектной документации. Последнее, в свою очередь, предполагает около 5–10 % затрат от стоимости дома.

Резюме.
Подводя итог, можно спрогнозировать, что мелкие застройщики, реализовывавшие проекты по схеме выпуска облигаций или долевого строительства, с большой долей вероятности уйдут с рынка либо воспользуются «серыми» схемами оформления договорных отношений. Скорее всего, после вступления в силу Указа № 247 и реализации проектов, на которые он не распространяется, строительство за счет привлечения средств граждан будет осуществляться в меньшем масштабе и лишь теми застройщиками, в отношении которых принимаются отдельные акты.
В принципе, строительство за счет кредитов банка и реализация готового жилья — правильная практика. Вопрос только в том, готовы ли к этому застройщики и почему для некоторых все же сохраняются возможности для долевого строительства и выпуска облигаций.
Специалистам должно быть очевидно, что за благими намерениями и преамбулами в итоге мы можем получить сужение конкуренции со всеми экономическими последствиями: ростом цен и ухудшением качества конечного продукта.