Оформление прав на земельный участок дольщиком для обслуживания построенного объекта

Ситуация: У ООО на праве постоянного пользования имеется земельный участок. Инвестор желает заключить договор долевого строительства, по которому на части этого участка застройщиком будет возведено капитальное строение (коммерческая недвижимость) и передано инвестору. Может ли инвестор после строительства обратиться за выделением участка (с согласия застройщика) для обслуживания здания и зарегистрировать данный земельный участок и капитальное строение на себя?

Алгоритм действий сторон по оформлению (переоформлению) прав на земельный участок

В рамках реализации принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений при долевом строительстве капитального строения на практике сложился следующий алгоритм действий сторон по оформлению (переоформлению) прав на земельный участок:

1. Застройщик регистрирует в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру факт создания капитального строения на имеющемся земельном участке.

2. Стороны подписывают акт приема-передачи капитального строения, и застройщик предоставляет в адрес дольщика и исполнительного комитета согласие на изъятие у него части земельного участка.

3. Дольщик обращается в исполнительный комитет за предоставлением земельного участка для обслуживания капитального строения.

4. Исполнительный комитет принимает решение о предоставлении земельного участка дольщику.

5. Дольщик регистрирует в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру факты создания земельного участка, возникновения прав на него и возникновения права собственности на капитальное строение.

Основания для предоставления земельного участка

Основанием для предоставления земельного участка дольщику является подп. 7.11 п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667), согласно которому земельные участки предоставляются гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), принадлежащие им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании.

Обращаем внимание, что земельный участок дольщику не может быть предоставлен на праве постоянного пользования, так как в данном случае не идет речь о переходе прав на земельный участок (ст. 15 КоЗ). В настоящее время предоставление земельных участков на праве постоянного пользования практически не осуществляется. Земельный участок дольщику может быть предоставлен на праве аренды. 

Предоставление земельного участка осуществляется без проведения аукциона с внесением платы за право заключения договора аренды земельного участка, если она взималась при предоставлении этого участка в аренду для строительства (ч. 2 п. 12-2 Указа № 667). Из формального прочтения нормы следует, что в рассматриваемом случае плата за право заключения договора аренды земельного участка взиматься не должна.

Что предусмотреть в договоре и альтернативные варианты

Для минимизации рисков дольщика по затягиванию сроков оформления прав на земельный участок рекомендуем включать в договор долевого строительства:

— условие о полной оплате объекта только после решения вопросов с переоформлением прав на земельный участок (то есть после государственной регистрации возникновения права собственности дольщика на капитальное строение);

— механизм уменьшения договорной цены строительства объекта в случае, если дольщик будет вынужден заплатить плату за право заключения договора аренды земельного участка.

Также отметим, что на практике стороны иногда используют иные договорные механизмы для ускорения регистрации права собственности дольщика на построенный объект.

Один из альтернативных вариантов — оставление за застройщиком части помещений в построенном объекте. Предмет договора долевого строительства в таком случае — изолированные помещения, и регистрация права собственности дольщика на них возможна до решения вопроса с переоформлением прав на земельный участок.

Иная альтернатива — заключение предварительного договора купли-продажи вместо договора долевого строительства. При заключении уже основного договора купли-продажи может идти речь об автоматическом переходе доли в праве постоянного пользования на весь земельный участок по ст. 55 КоЗ (размер доли определяется соглашением сторон, а одно из условий такого автоматического перехода, сложившееся в правоприменительной практике, — неделимость земельного участка).