Система жилищных строительных сбережений

Справочно.
С текстом Указа № 382 можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/Указ382.

Что такое ЖСС?

Государственная система ЖСС — самостоятельный механизм финансирования улучшения гражданами своих жилищных условий с использованием собственных сбережений граждан, независимый от льготного кредитования.

Система ЖСС направлена на обеспечение максимального вовлечения на долгосрочной основе с использованием различных финансовых инструментов, средств населения и юридических лиц в качестве эффективного внутреннего источника инвестиционных ресурсов, связывание прироста доходов физических лиц за счет увеличения объема реализации отечественных товаров, выполнения работ (оказания услуг).

Система ЖСС предполагает накопление участниками вклада под процент ниже рыночного с одновременной выплатой премии государства (далее — премии) участнику государственной системы ЖСС, соответствующей размеру вклада, на сберегательный счет в период накопления, но не более 5 лет. И после периода накопления участник государственной системы ЖСС вправе получить жилищный кредит по ставке ниже рыночной.

А как же господдержка?

В настоящее время вопросы, связанные с улучшением жилищных условий граждан с привлечением денежных средств, а также оказанием при этом государственной поддержки, регулируются:

— Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве или приобретении жилых помещений» (далее — Указ № 13);

— Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.2017 № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве жилых помещений» (далее —Указ № 240).

Основной принцип Указа № 240 — это оказание адресной государственной поддержки определенным категориям граждан путем выплаты из бюджета субсидий на уплату части процентов, а в некоторых случаях еще и субсидий на погашение основного долга по коммерческому кредиту на строительство жилых помещений. Коммерческий кредит может быть предоставлен гражданину в любом банке Республики Беларусь. 

Согласно Указу № 13 государственная поддержка предоставляется гражданам, относящимся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде льготных кредитов. При этом государство компенсирует из бюджета потери банков от предоставления гражданам льготных кредитов.

Система государственной поддержки, учитывая ее существенное сокращение в перспективе, будет работать для узкого круга категорий граждан, тогда как государственная система ЖСС тем эффективнее, чем больше в ней участников. В этой системе могут участвовать также те граждане, которые не имеют конкретных намерений улучшать жилищные условия, поэтому по окончании накопительного периода они могут не претендовать на кредит. 

Кто вправе участвовать в системе ЖСС?

Участниками государственной системы ЖСС могут быть граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь, заключившие с банком договоры о ЖСС в целях строительства жилья по истечении периода накопления денежных средств, независимо от пребывания их на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. 

Важно.
Чем больше участников будет в системе ЖСС, тем больший мультипликативный эффект система будет оказывать на экономику.
Кроме того, право участия в государственной системе ЖСС любого гражданина благоприятно отразится на формировании ресурсной базы банков для последующего кредитования.

В круг участников государственной системы ЖСС входят все категории граждан (состоящие и не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), что соответствует общемировой модели функционирования классической системы ЖСС, основным залогом успешной работы которой является привлечение в нее максимально широкого круга участников и поощрение их премией за то, что граждане на долгосрочной основе хранят деньги в данной системе, даже тех, кто не планирует в будущем вкладывать средства в улучшение жилищных условий. 

В чем преимущества системы ЖСС?

Система ЖСС имеет привлекательные характеристики как инструмент накопления средств в целях строительства (приобретения) собственного жилья. Предусмотрено, что премия в государственной системе ЖСС, доходы в виде процентов, полученных участниками ЖСС по банковским вкладам (депозитам) в такой системе, освобождаются от подоходного налога с физических лиц. 

Также гражданам выгодно производить накопления в такой системе, поскольку на них начисляется премия. При этом привлечение таких вкладчиков выгодно не только им самим, но и государству. Долгосрочные депозитные ресурсы тех участников, которые вступили в систему только для накопления, можно использовать на кредитование остальных участников, что сокращает срок ожидания ими кредитов. В этом случае средства участников, которые не планируют улучшать жилищные условия, также будут инвестированы в строительство, что увеличит мультипликативный эффект системы.

Справочно.
Целью правового регулирования Указа № 382 является:
— создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье согласно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям;
— необходимость внедрения нового механизма финансирования жилищного строительства в целях увеличения доступности жилья для различных категорий граждан;
— развитие строительной и комплементарных отраслей за счет долгосрочных вкладов граждан.

А есть система оценки?

Пунктом 8 Положения о государственной системе жилищных строительных сбережений, утвержденного Указом № 382, предусмотрено, что после накопления минимально необходимой суммы ЖСС участник государственной системы ЖСС имеет право на получение жилищного кредита в порядке очередности, определенной на основе значения оценочного показателя. 

Справочно.
Оценочный показатель — расчетная величина, определяемая банком по каждому договору о ЖСС в целях формирования очередности предоставления жилищного кредита (абз. 9 приложения к Указу № 382).

В Положении содержится формула для расчета данного показателя, которая учитывает:

— полноту и своевременность осуществления участником системы ЖСС платежей (вкладов);

— досрочное внесение участником системы ЖСС платежей (вкладов);

— длительность срока накопления ЖСС;

— график осуществления участником государственной системы ЖСС накоплений.

Преимущественное право получения жилищного кредита предоставляется участнику государственной системы ЖСС, имеющему наибольшее значение оценочного показателя.

При этом информация о размере оценочного показателя по требованию участника государственной системы ЖСС будет предоставляться банком безвозмездно.

А как же инфляция?

При показателе инфляции 7–9 % разница в 3 % годовых между размером ставки по жилищному кредиту и размером процентов по вкладу (депозиту) достаточна для разработки разнообразных тарифных планов, что позволит банкам более гибко выстраивать свою процентную политику. В свою очередь, это привлечет больше участников, каждый из которых сможет выбрать наиболее привлекательные для себя условия сбережения и кредитования.

Справочно.
Анализ практики применения аналогичных механизмов в зарубежных странах (Германии, Венгрии, Словакии, Франции, Австрии, Казахстана) свидетельствует о том, что размер и наличие премии являются важнейшим аспектом на этапе становления государственной системы ЖСС.

При более высоких показателях инфляции функционирование государственной системы ЖСС может вызвать затруднения.

Кроме того, ограничение по марже служит интересам потенциальных участников государственной системы ЖСС. Данная норма поможет оценить им свои возможности на этапе кредитования — позволит увидеть максимальную величину ставки по жилищному кредиту.

Как и в каком размере начисляется премия?

Размер премии участникам системы ЖСС будет зависеть от ставки рефинансирования Нацбанка и на первом этапе становления государственной системы ЖСС устанавливается в размере 10 % от ставки рефинансирования Нацбанка, установленной в периоде начисления премии.

Премия будет начисляться ежемесячно на сумму ЖСС, фактически внесенную за счет средств участников государственной системы ЖСС, в течение срока накопления, согласно плану накопления, но не более 5 лет с даты заключения договора о ЖСС.

Отметим, что для прогнозных расчетов затрат бюджета на выплату премии принимается, что ежемесячно в государственную систему ЖСС будет приходить 1500 вкладчиков, в год их количество составит 18 000. Условия: ежемесячный платеж в размере 400 рублей, ставка по депозиту 6 % годовых, премия в размере 10 % от ставки рефинансирования (в настоящее время ставка рефинансирования составляет 7,75 %).

Планируется, что за 5 лет будет заключено 90 тыс. договоров ЖСС. Сумма собственных средств участников государственной системы ЖСС за 5 лет составит 1296 млн руб., а сумма премии — 18,835 тыс. руб.

Размер премии по годам:

• 1-й год: 362,88 тыс. руб.;

• 2-й год: 1395,36 тыс. руб.;

• 3-й год: 3097,44 тыс. руб.;

• 4-й год: 5469,12 тыс. руб.;

• 5-й год: 8510,40 тыс. руб.

В случае увеличения количества участников расходы бюджета на премию увеличатся, однако и сумма привлеченных денежных средств участников государственной системы ЖСС во вклады (депозиты) также пропорционально увеличится.

Как ЖСС повлияет на экономику?

Полагаем, что дополнительные инвестиции в сферу жилищного строительства позитивно отразятся в целом на экономике Республики Беларусь.

Приобретение (смена) жилья влечет за собой также приобретение определенного числа комплементарных (взаимодополняющих) товаров и услуг:

— мебель, бытовая техника (холодильник, посудомоечная и стиральная машина, пылесос и др.), средства связи, аудио- и видеоаппаратура, компьютерная техника и т.д.;

— коммунальные услуги (тепло-, электро-, водо-, газоснабжение, отвод, утилизация и уничтожение отходов жизнедеятельности человека, потребности в текущем ремонте и обслуживании жилья и др.);

— гаражи, автомобили, автостоянки;

— иное.

Важно.
Полный мультипликативный эффект от строительства жилья с последующим обустройством составит 1,26, то есть прирост инвестиций в жилищное строительство на 1 руб. позволит получить прирост ВВП на 1,26 руб.

Таким образом, строительство нового жилья влечет за собой инвестиции в сопутствующие отрасли и, как следствие, пополнение бюджета доходами от налогов за счет мультипликативного эффекта от дополнительных инвестиций в строительство тех граждан, которые придут в государственную систему ЖСС благодаря премии. 

Важно.
Базовым условием для успешного функционирования государственной системы ЖСС является обеспечение в стране макроэкономической, финансовой и монетарной стабильности. С учетом достижения этих параметров внедрение и развитие ЖСС позволит достичь следующих преимуществ на общегосударственном уровне:
— уменьшение объема льготного кредитования, создание условий для рыночного кредитования по более низким ставкам и, следовательно, расширение кредитования реального сектора и рост ВВП;
— достижение стабильности и повышение предсказуемости ценовой динамики рынка недвижимости и кредитного рынка, поскольку значительная часть контрактов (на покупку и строительство жилья, на их кредитование) будет прослеживаться на 3–5 и более лет вперед;
— в период «созревания» ЖСС (5–7 лет, до начала активного кредитования) экономика получит источник «длинных» ресурсов;
— повышение склонности населения к сбережению (причем в национальной валюте), что будет способствовать активизации экономического роста, а также дедолларизации.

По мнению специалистов, внедрение государственной системы ЖСС будет эффективным лишь при условии снижения инфляции в долгосрочной перспективе до уровня ниже 10 % годовых (5–7 %). 

Кроме того, широкое распространение данной системы возможно только при росте реальных денежных доходов населения.