Возврат объекта аренды при расторжении договора по соглашению сторон
В случае расторжения договора при отсутствии в нем алгоритма возврата имущества и возмещения стоимости улучшений арендованного имущества освобождение занимаемого помещения и возврат объекта аренды будут осуществляться в соответствии с требованиями ГК с учетом оснований для расторжения договора. По общему правилу при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 593 ГК). Возврат объекта аренды осуществляется на основании акта приема-передачи имущества или иного документа, подтверждающего возврат предмета договора аренды.
Если расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон в связи с досрочным расторжением договора аренды либо в связи с истечением срока договора, возврат имущества обычно осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (ст. 626 ГК).
Освобождение помещения при отказе от договора аренды
Статьей 581 ГК предусмотрено право стороны договора отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца в случае аренды недвижимого имущества (иной срок может быть установлен договором или законодательством), если сторонами договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае после направления одной стороной договора письменного предупреждения другой стороне об отказе от договора аренды по истечении срока предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, сторонами должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче имущества.
При возврате имущества стоит обращать внимание на сроки его возврата, так как ст. 593 ГК предусматривает ответственность в случае невозврата или несвоевременного возврата имущества при прекращении договора аренды.
Так, стоит помнить, что само по себе прекращение договора аренды при невозврате (несвоевременном возврате) арендованного имущества не влечет прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, поскольку факт приема-передачи имущества должен подтверждаться надлежащим образом оформленными документами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта аренды на условиях, предусмотренных договором, рассматривается соответственно как отказ арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендодателя — от принятия имущества.
В случае если арендатор своевременно не возвращает имущество после прекращения договора аренды, то с него может быть взыскана арендная плата за все время просрочки, так как обязанность по оплате за пользование имуществом возникла из договора аренды. При этом для арендатора ответственность за несвоевременный возврат имущества не наступает лишь в том случае, если арендатор предпринял действия для своевременной передачи арендованного имущества, но арендодатель уклоняется от приемки имущества, не совершает встречных действий по приему объекта аренды, что должно подтверждаться надлежащими доказательствами. Это значит, что если в исковом заявлении арендодателем будут заявлены требования о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества и указанное не будет подтверждено надлежащими доказательствами, то в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы за период просрочки будет отказано.
В соответствии с п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление Пленума № 1) доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого имущества, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения и т.п.
Досрочное расторжение договора аренды
Статьями 590 ГК и 591 ГК предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя или арендатора соответственно. В случаях досрочного расторжения договора по требованию стороны такое расторжение договора осуществляется на основании решения суда.
До обращения с иском в суд о расторжении договора аренды сторона, желающая расторгнуть договор, направляет в адрес другой стороны претензию с требованием о расторжении договора в соответствии со ст. 420, 422 ГК после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок. Расторжение договора аренды на основании решения суда является основанием для возврата арендатором полученного в аренду помещения. В этом случае при возврате объекта аренды применяются положения, описанные выше. Однако в случае, если арендатор не возвратил имущество в соответствии с решением суда при условии добросовестности арендодателя, последний вправе в судебном порядке потребовать освободить помещение в определенный срок.
Возврат объекта аренды при наличии его улучшений
Согласно ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. При этом арендатор вправе производить обусловленные договором улучшения арендованного имущества, которые могут быть зачтены в счет арендной платы. Улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми.
Определение того, являются улучшения отделимыми или неотделимыми, зависит от возможности отделения улучшения от объекта аренды без вреда для такого объекта, от технических способов присоединения улучшений, а также от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в каком оно должно быть возвращено, и может ли такое имущество быть дальше использовано без этих улучшений. Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта аренды без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (п. 40 постановления Пленума № 1).
При оценке улучшений арендованного имущества учитывается, что улучшения имущества изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают характеристики такого имущества.
По общему правилу в случае возврата арендованного имущества с отделимыми улучшениями такие улучшения являются собственностью арендатора, иное может быть установлено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению только после прекращения договора аренды, при условии, что такие улучшения произведены арендатором за свой счет и с согласия арендодателя. Иное правило может быть установлено договором — например, в договоре может быть указано, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению либо стоимость таких улучшений возмещается арендодателем частично. Соглашение об улучшении арендованного имущества может быть достигнуто сторонами при заключении договора аренды, а также в процессе его исполнения.
В случае, если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, возмещению по общему правилу они не подлежат. Указанная в п. 3 ст. 594 ГК норма является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.
В соответствии с подп. 5 п. 2 ст. 585 ГК арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Таким образом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора с согласия арендодателя, может быть зачтена в счет арендных платежей.
Следует обратить внимание, что стоимость как отделимых, так и неотделимых улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от этого имущества, возмещению не подлежит и является собственностью арендодателя.
Возмещение улучшений арендованного имущества в случае признания судом договора аренды недействительным или незаключенным происходит по иным правилам. В этом случае между сторонами не возникает обязательств по аренде и положения об улучшениях арендованного имущества, предусмотренные ст. 586 ГК, не применяются. К правоотношениям сторон применяются положения об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, предусмотренные главой 59 ГК. В случае если неотделимые улучшения имущества произведены с согласия собственника (законного владельца) имущества и за счет несостоявшегося арендатора (потерпевшего), то они подлежат возмещению, в остальных случаях стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.
Таким образом, при освобождении арендатором занимаемого жилого помещения важным является соблюдение сроков возврата имущества, подписание передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества, а в случае уклонения арендодателя от приемки объекта аренды — совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества, и наличие надлежащих доказательств, подтверждающих такую передачу.
Также для возврата стоимости неотделимых улучшений или зачета их стоимости в счет арендной платы важно получить согласие арендодателя на улучшение объекта аренды, такие улучшения должны быть произведены за счет арендатора.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке, предварительно направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также требовать возмещения арендной платы в случае невозврата имущества после прекращения договора аренды. В случае уклонения арендатора от возврата арендованного имущества после прекращения или расторжения договора аренды арендодатель вправе в судебном порядке потребовать освободить помещение в определенный срок.
Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в соответствии со ст. 591 ГК либо уведомив арендодателя о расторжении договора за 3 месяца в случае аренды недвижимого имущества. Передача имущества осуществляется в порядке, описанном выше.
Стороны вправе в добровольном порядке досрочно расторгнуть договор аренды, подписать акт приемки-передачи имущества, передаточный акт, иной документ, подтверждающий передачу имущества, и оговорить с арендатором зачет в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений предмета аренды в договоре аренды либо в дополнительных соглашениях к такому договору, либо арендодатель вправе возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений в соответствии с условиями договора.
