Действия по обеспечению условий заселения
В качестве обеспечительных условий установлены обязательные действия и процедуры, которые можно выделить в следующие этапы:
1) техническая инвентаризация строения и получение технического паспорта на жилой дом;
2) вручение заинтересованным лицам окончательного расчета стоимости жилого помещения;
3) предоставление земельного участка для содержания и обслуживания жилого дома;
4) формирование затрат, произведенных при создании объектов инженерной инфраструктуры, и их передача эксплуатационным организациям;
5) подключение электро-, газоиспользующих установок и теплоустановок введенного в установленном порядке в эксплуатацию жилого дома к электрическим, газовым и тепловым распределительным сетям.
Как закреплено в подп. 1.15-1 п. 1 Указа № 26, все действия по обеспечению заселения должны быть совершены в месячный срок со дня утверждения в установленном порядке акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Аналогичная норма нашла свое отражение и в Положении о заселении, которым вместе с тем для каждого этапа установлен самостоятельный срок выполнения.
Часть действий совершаются последовательно (например, этап предоставления земельного участка выполняется после этапа технической инвентаризации), но большая часть действий не зависят от других и могут выполняться параллельно (вручение окончательного расчета стоимости жилого помещения, формирование затрат, произведенных при создании объектов инженерной инфраструктуры, передача этих затрат).
Согласно установленному порядку выполнение мероприятий по обеспечению заселения зависит не только от заказчика (застройщика), но и от местного исполнительного и распорядительного органа, товарищества собственников, если это товарищество создано, либо лица, определенного общим собранием дольщиков или уполномоченного местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не создано (далее — товарищество собственников), организации по землеустройству, эксплуатационных организаций, территориальной организации по государственной регистрации.
Изменения в нормативном регулировании обеспечения заселения
Сами меры по обеспечению заселения не являются новшеством и выполнялись и до утверждения Положения о заселении. Новизна данного Положения заключается в сроках выполнения действий, которые повлияли и на последовательность этих действий.
Например, ранее регистрация завершенного строительством многоквартирного жилого дома осуществлялась сразу по окончании технической инвентаризации, и свидетельство о регистрации изготавливалось и выдавалось практически одновременно с получением результатов технической инвентаризации. Наличие факта регистрации создания жилого дома позволяло к моменту передачи квартир дольщикам (владельцам жилищных облигаций) и до обращения за предоставлением земельного участка передать этот жилой дом для обслуживания товариществу собственников. Такой порядок действий соответствует п. 15 Положения о долевом строительстве, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (в редакции от 24.09.2015 № 400) (далее — Положение о долевом строительстве). Положением о заселении этот порядок изменен: согласно части шестой п. 3 данного Положения регистрация создания жилого дома осуществляется заказчиком (застройщиком) после представления земельного участка и установления границ земельного участка, предоставленного для содержания и обслуживания жилого дома.
Положением о долевом строительстве закреплены обязанности застройщика, которые непосредственно влияют на возможность заселения и эксплуатации жилого дома товариществом собственников. Так, п. 15 Положения о долевом строительстве установлена обязанность застройщика по государственной регистрации многоквартирного жилого дома, подготовке необходимых документов и их передаче представителю товарищества собственников для последующего оформления прав на земельный участок. А п. 21 Положения о долевом строительстве предусмотрено, что общее имущество многоквартирного жилого дома передается застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников. В составе общего имущества передается и внутридомовая инженерная система. Факт такой передачи позволяет товариществу собственников осуществлять техническое обслуживание жилого дома, предоставляя соответствующие услуги его жильцам, а на этапе заселения — подписать с эксплуатационными организациями акт разграничения балансовой принадлежности сетей, обеспечить поступление в дом необходимых ресурсов и нести эксплуатационную ответственность за внутридомовую инженерную систему.
Однако в Положении о долевом строительстве не установлены сроки и порядок передачи товариществу собственников документов и общего имущества. В Положении о заселении, к сожалению, также отсутствует такой этап, как передача товариществу собственников документов и общего имущества совместного домовладения.
Техническая инвентаризация строения
Этап технической инвентаризации начинается не менее чем за 45 дней до ввода жилого дома в эксплуатацию. Напомним, что с 1 апреля 2016 г. в соответствии с п. 37 Инструкции об основаниях назначения и порядке проведения технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11, срок проведения инвентаризации с составлением итоговых документов не может превышать 30 календарных дней. В отношении жилых домов допускается проведение технической инвентаризации без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках (п. 27 вышеуказанной Инструкции).
Положением о заселении продублирован срок вручения заинтересованным лицам окончательного расчета стоимости жилого помещения, предусмотренный п. 14 Положения о долевом строительстве, который составляет 25 календарных дней с даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 3 Положения о заселении этап предоставления земельного участка от момента получения товариществом собственников технического паспорта на дом от застройщика до момента совершения регистрационных действий в отношении земельного участка и прав на него должен быть завершен максимально в течение 23 рабочих дней и 5 календарных дней (срок для регистрационных действий).
При прохождении данного этапа могут возникнуть особенности, в случае если во введенном в эксплуатацию жилом доме остались работы, выполнение которых перенесено на благоприятный период, либо если жилая часть дома представляет из себя только один из пусковых комплексов (очередей, этапов) строительства объекта.
Формирование затрат и передача объектов эксплуатационным организациям
При исполнении действий на этапе формирования затрат, произведенных при создании объектов инженерной инфраструктуры и их передаче эксплуатационным организациям, необходимо учитывать следующее. В соответствии с п. 5 Положения о заселении заказчик (застройщик) формирует затраты до утверждения акта приемки жилого дома в эксплуатацию, а в течение одного рабочего дня после утверждения акта приемки жилого дома в эксплуатацию подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление о передаче затрат эксплуатационным организациям.
Согласно подп. 1.9 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» (с изменениями и дополнениями) передача затрат заказчиком (застройщиком) эксплуатационным организациям является формой безвозмездной передачи в государственную собственность объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества.
В связи с вышеизложенным частью второй п. 5 Положения о заселении предусмотрено, что в течение 5 календарных дней с момента получения заявления заказчика (застройщика) местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение либо с предложением передать затраты эксплуатационной организации, либо, если затраты передаются в коммунальную собственность, решение о передаче затрат соответствующей эксплуатационной организации. Выписка из данного решения выдается заказчику (застройщику) в те же 5 календарных дней. После получения выписки из указанного решения заказчик (застройщик) в течение 5 календарных дней предоставляет эксплуатационным организациям акт о передаче затрат, произведенных при создании объектов инженерной инфраструктуры*, и документы, подтверждающие завершение их строительства и соответствие проектной документации, для принятия к бухгалтерскому учету эксплуатационной организацией.
* Форма акта о передаче затрат утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13 (в редакции постановления от 10.12.2014 № 50).
Подключение дома к электрическим, газовым и тепловым сетям
Фактическое подключение жилого дома к электрическим, газовым и тепловым распределительным сетям инженерной инфраструктуры осуществляется в 10-дневный срок энергоснабжающими, газоснабжающими и теплоснабжающими организациями в рамках реализации административных процедур, предусмотренных в пп. 3.31–3.31-2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156. Данными административными процедурами установлено, что подключение жилого дома к сетям включает в себя: составление акта разграничения балансовой принадлежности соответствующего вида сетей и эксплуатационной ответственности, осмотр установок с составлением акта, опломбировку средств учета потребления ресурсов, заключение договора на снабжение соответствующими ресурсами и само подключение установок в режиме подачи и потребления ресурсов. На данном этапе выглядит неразрешенным вопрос о том, кто будет являться заявителем по указанным административным процедурам — заказчик (застройщик) либо товарищество собственников.
В заключение напомним, что меры по обеспечению заселения, установленные Положением о заселении, не применяются в отношении жилых помещений в жилом доме, построенном по государственному заказу, а также жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда и жилых помещений социального пользования.
