Изменения в правовом регулировании деятельности товариществ собственников

Сфера применения Указа № 536

В Республике Беларусь различается правовое регулирование отношений совместного домовладения собственников объектов недвижимого имущества жилищного фонда и отношений совместного домовладения собственников объектов нежилой (коммерческой) недвижимости.

Указом № 536 изложен в новой редакции п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538), который регулирует вопросы совместного домовладения в жилищном фонде.

Таким образом, положения Указа № 536 затрагивают интересы собственников жилых помещений (квартир) и не затрагивают интересы собственников объектов коммерческой недвижимости, за исключением собственников объектов коммерческой (нежилой) недвижимости, которые расположены в жилом доме (или) на придомовой территории.

Основные изменения

К основным изменениям стоит отнести следующие:

1. Изменен порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения (членов товариществ собственников).

До принятия Указа № 536 порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения был урегулирован нормами раздела V Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

Указом № 536 установлен следующий порядок принятия решений:

* Каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество (часть четвертая п. 1 ст. 215 ЖК), которая определяется как пропорциональное отношение общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества к общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения (п. 1 ст. 169 ЖК).

В отличие от норм ЖК, Указом № 536 четко определено, что при принятии большинства видов решений («по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников или организации застройщиков») на общих собраниях товариществ собственников необходимо будет считать именно количество голосов собственников, а не принимать решения по принципу «один собственник = один голос».

Пример.

Имеется жилой многоквартирный дом со 100 квартирами; нежилых помещений, находящихся в собственности третьих лиц, нет. Из 100 квартир:

• 50 однокомнатных по 50 кв. м;

• 25 двухкомнатных по 75 кв. м;

• 25 трехкомнатных по 100 кв. м.

Общая площадь жилых помещений — 6 875 кв. м.

Для принятия решений, для которых Указом № 536 не установлены особые условия, на общем собрании должны проголосовать собственники как минимум 3 437,5 кв. м (например, 25 собственников трехкомнатных квартир и 15 собственников двухкомнатных квартир, которые в сумме (40 собственников) будут обладать 3 625 кв. м).

Подход с дифференциацией количества голосов технически затруднит проведение общих собраний, так как необходимо будет подсчитывать не только количество голосов, которыми обладают собственники, для определения кворума (правомочности) общего собрания, но и количество голосов собственников, проголосовавших за тот или иной вопрос. Такой подсчет, в свою очередь, потребует ведения отдельных для каждого из вопросов в повестке собрания списков собственников, проголосовавших за принятие того или иного вопроса.

Отметим также, что, по нашему мнению, законодатель, устанавливая для отдельных категорий решений необходимость их единогласного одобрения всеми собственниками (например, решение о ликвидации товарищества собственников), фактически блокирует возможность принятия таких решений (товарищества собственников жилья, как правило, насчитывают более 100 членов).

2. Увеличено количество случаев, когда местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченных лиц по управлению общим имуществом.

Подпункт 1.2 п. 1 Указа № 538 (в ранее действовавшей редакции) прямо предусматривал два случая:

1) до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников — в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;

2) в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом — в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения.

Указ № 536 помимо вышеназванных случаев (при этом увеличив срок на принятие решений о выборе способа управления общим имуществом, в том числе о создании товарищества собственников, без назначения уполномоченных лиц по управлению общим имуществом, с 15 дней до одного месяца) предусмотрел дополнительные случаи назначения уполномоченных лиц по управлению общим имуществом в уже созданные товарищества собственников и (или) организации застройщиков:

1) кандидатура председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков, срок действия полномочий которого истек, не переизбрана на должность председателя правления в установленном законодательством порядке;

2) в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов;

3) в совместном домовладении не обеспечивается надлежащая работа органов управления товарищества собственников или организации застройщиков;

4) истек срок полномочий органов управления товарищества собственников или организации застройщиков, а меры по их избранию не дают положительных результатов;

5) невыполнение председателем правления требования о необходимости прохождения согласования;

6) отказ местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании кандидатуры председателя правления;

7) неоднократное (два и более раза в течение одного календарного года) нарушение председателем правления установленных законодательством обязанностей.

При этом со дня назначения местным исполнительным и распорядительным органом уполномоченного лица по управлению общим имуществом прекращаются полномочия председателя правления. По сути, Указом № 536 предусматривается возможность отстранения председателей правления местными исполнительными и распорядительными органами, если председатель правления не выполняет свои обязанности (или) выполняет их ненадлежащим образом.

3. Расширены возможности применения непосредственного управления общим имуществом участниками совместного домовладения.

Абзац второй части первой подп. 1.1 п. 1 Указа № 538 (в ранее действовавшей редакции), п. 2 ст. 170 ЖК предусматривали возможность управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов. Указом № 536 максимальное количество объектов, при которых допускается непосредственное управление общим имуществом участниками совместного домовладения, увеличено до 10.

Полагаем, что предоставленной возможностью непосредственного управления общим имуществом совместного домовладения смогут воспользоваться в первую очередь собственники жилых помещений, расположенных в зданиях малоэтажной застройки (в том числе таунхаусов), для которых создание товариществ собственников не всегда оправданно.

4. Уточнен порядок согласования кандидатур председателей правлений товариществ собственников местными исполнительными и распорядительными органами.

До принятия Указа № 536 сроки и непосредственно порядок согласования кандидатур председателей правления устанавливались исключительно разработанными и утвержденными исполнительными комитетами инструкциями о порядке согласования кандидатур при избрании (переизбрании) на должность председателей правления товариществ собственников или организаций застройщиков (см., например, Инструкцию о порядке согласования кандидатуры при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков, утвержденную решением Могилевского городского исполнительного комитета от 04.02.2013 № 3-24).

Указом № 536 предусмотрены случаи, когда местные исполнительные и распорядительные органы отказывают в согласовании кандидатур на должности председателей правления:

1) не представлены документы, перечень которых устанавливается местным исполнительным и распорядительным органом;

2) из представленных документов установлено, что кандидат не соответствует требованиям, установленным к председателям правления (гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и освоивший содержание образовательной программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом);

3) кандидат ранее совершил умышленное преступление, судимость за которое не снята и не погашена.

Согласование кандидатуры председателя правления осуществляется путем принятия соответствующего решения местным исполнительным и распорядительным органом в течение 15 рабочих дней со дня представления документов, перечень которых установлен соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом.

С учетом сложившейся практики ориентировочный список документов следующий:

1) решение правления товарищества собственников или организации застройщиков о представлении для согласования кандидатуры на должность председателя правления;

2) заверенная копия протокола общего собрания членов товарищества собственников или организации застройщиков, принявших решение об избрании председателем правления представляемого для согласования лица, подтверждающая легитимность его полномочий на момент рассмотрения представления для согласования;

3) личный листок по учету кадров с фотографией;

4) копии документов об образовании, в том числе подтверждающих прохождение образовательных программ обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов;

5) копия общегражданского паспорта кандидата (с. 30–33, регистрация);

6) книга замечаний и предложений товарищества собственников или организации застройщиков (в случае, если представляемое для согласования лицо является действующим председателем правления);

7) иные документы (характеристики по месту работы, копия трудовой книжки) — при необходимости.

Резюме.
Указ № 536 фактически вводит двойной контроль над деятельностью председателей товариществ собственников. Помимо непосредственно собственников контроль над деятельностью председателей товариществ будут осуществлять и исполнительные комитеты, администрации районов. Кроме того, Указом № 536 уточнен порядок принятия решений на общих собраниях участников совместного домовладения (членов товариществ собственников).
Товарищества собственников и организации застройщиков обязаны привести свои уставы в соответствие с положениями Указа № 536 в течение одного года со дня его вступления в силу. Согласно п. 22 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования», изменения и дополнения в уставы, вносимые в связи с принятием Указа № 536, не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе. Такие изменения и дополнения вступают в силу после их утверждения решением общего собрания членов товарищества собственников.
В связи с этим рекомендуем включать в повестки дня очередных общих собраний товариществ собственников жилья вопрос о внесении соответствующих изменений и дополнений в уставы товариществ собственников.