Нововведения в порядке совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости

Основными изменениями в порядке совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости являются следующие:

1. Установлена процедура принятия решения, подтверждающего приобретательную давность на недвижимое имущество.

Перечень административных процедур дополнен отдельной процедурой, устанавливающей порядок принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения, подтверждающего приобретательную давность на недвижимое имущество (п. 17.17-1 Перечня). В частности, закреплено, что такое решение принимается местным исполнительным и распорядительным органом в течение 15 дней со дня подачи заявления (в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций срок может быть продлен до одного месяца). Ранее срок на принятие данного решения в отношении заявлений юридических лиц и индивидуальных предпринимателей не был регламентирован.

Основанием для принятия соответствующего решения является заявление с указанием сведений, подтверждающих факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет.

В качестве сведений, подтверждающих факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом, могут быть использованы, в частности, сведения об уплате в отношении объекта налога на недвижимость в течение указанного периода, а также факт владения земельным участком, на котором такой объект расположен, подтвержденный правоустанавливающими документами на землю.

Данное нововведение позволяет оформить права на объект недвижимости при отсутствии у владельца правоустанавливающих документов в упрощенном порядке — без обращения в суд за установлением факта приобретательной давности.

2. Ограничена возможность совершения регистрационных действий в ускоренном или срочном порядке.

Постановлением № 515 введен запрет на совершение регистрационных действий в отношении большинства объектов недвижимого имущества в ускоренном или срочном порядке в случае, если в регистрационной книге содержится актуальная отметка о поступившем в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним заявлении заинтересованного лица о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Для сравнения, общий срок совершения регистрационных действий составляет 5 рабочих дней с даты подачи документов на регистрацию. При условии внесения дополнительной платы за совершение регистрационных действий возможно осуществление государственной регистрации в ускоренном порядке — в течение двух рабочих дней или в срочном порядке — в течение одного рабочего дня.

Следует отметить, что законодательством не определен круг лиц, которые могут обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации с заявлением о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а также не установлен перечень юридических фактов, заявление об установлении которых может быть подано. В связи с этим данный механизм может быть использован любыми лицами, которые обладают какими-либо правами или претендуют на приобретение прав на объект недвижимости (в частности, дольщиками, залогодержателями), в качестве превентивной меры, препятствующей совершению регистрационных действий в отношении определенного объекта недвижимости. Наличие в регистрационной книге соответствующей отметки будет являться основанием для отказа в совершении регистрационных действий по заявлению другого лица (например, застройщика).

Поскольку отметки о заявлениях действительны в течение определенного срока, который, по общему правилу, не может быть больше одного месяца после внесения отметок о заявлениях в регистрационную книгу, то в течение этого срока регистрационные действия в отношении определенного объекта недвижимости не могут совершаться иными лицами.

Данное ограничение распространяется на совершение регистрационных действий в отношении подавляющего большинства объектов недвижимого имущества, среди которых:

— земельные участки;

— капитальные строения (здания, сооружения);

— незавершенные законсервированные капитальные строения;

— изолированные помещения;

— машино-места.

В отношении указанных объектов действует общий порядок государственной регистрации (5 рабочих дней от даты подачи всех необходимых документов).

Вместе с тем данный запрет не распространяется на совершение регистрационных действий в отношении предприятий как имущественных комплексов, что связано с установленными законодательством более длительными сроками осуществления государственной регистрации: 1 месяц — в общем порядке, 7 рабочих дней — в ускоренном порядке.

Вышеуказанный запрет установлен в отношении любых регистрационных действий с перечисленными объектами недвижимости, к числу которых относятся процедуры государственной регистрации:

— создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;

— возникновения, перехода, прекращения прав (ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (в том числе долей в правах);

— сделок с недвижимым имуществом.

Данное изменение призвано обеспечить защиту интересов лиц, которые обладают какими-либо правами на объект недвижимости или могут приобрести права на него в будущем.

3. Субъектам, обладающим правами хозяйственного ведения либо оперативного управления, предоставлено право принимать решения о сносе строений. 

Расширен круг лиц, которые вправе обращаться за государственной регистрацией изменения капитального строения, изолированного помещения, машино-места на основании сноса служебных строений, хозяйственных и иных построек, относящихся к таким объектам недвижимости.

Постановлением № 515 дополнительно предоставлено право принимать решения о сносе служебных строений, хозяйственных и иных построек субъектам, являющимся обладателями права хозяйственного ведения либо оперативного управления на указанные объекты недвижимости.

Кроме того, решения о сносе служебных строений, хозяйственных и иных построек могут приниматься государственными органами, иными государственными организациями, подчиненными Президенту Республики Беларусь или Правительству Республики Беларусь, местными исполнительными и распорядительными органами, их структурными подразделениями, государственными объединениями, а также государственными учреждениями, созданными для осуществления управленческих функций, в отношении объектов недвижимости, закрепленных за этими органами или организациями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, а также переданных ими в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам, республиканским государственно-общественным объединениям.

4. Предусмотрена необходимость государственной регистрации договора о безвозмездной передаче объекта недвижимости из государственной собственности в частную для реализации инвестиционных проектов.

В результате внесенных изменений в п. 17.40 Перечня административных процедур государственной регистрации подлежит не только возникновение, переход, прекращение прав на объекты недвижимости при их передаче из государственной собственности в частную собственность, но также и договоры о безвозмездной передаче объектов недвижимости из государственной собственности в частную для реализации инвестиционных проектов.

Заключение указанных договоров является одним из вариантов распоряжения имуществом, включенным в перечень неиспользуемого и неэффективно используемого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, в целях вовлечения его в хозяйственный оборот в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом».

5. Продлен срок действия льготы при государственной регистрации земельных участков, предоставленных для ведения сельского и лесного хозяйства.

Постановлением № 515 продлен до 1 января 2017 г. срок применения коэффициента 0,5 к размеру платы, взимаемой за государственную регистрацию второго и каждого последующего земельного участка, предоставленного для ведения сельского либо подсобного сельского хозяйства, ведения лесного хозяйства, в случае подачи одновременно двух и более заявлений о государственной регистрации:

— создания земельных участков;

— возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки;

— изменения земельных участков на основании изменения их границ, связанного с созданием таких земельных участков.

Ранее срок для регистрации земельных участков на льготных условиях был установлен до 1 июля 2016 г.

Кроме того, постановлением № 515 установлен понижающий коэффициент 0,5 к размеру платы, взимаемой за совершение регистрационных действий в отношении уже зарегистрированных земельных участков, предоставленных для ведения сельского либо подсобного сельского хозяйства, а также для ведения лесного хозяйства, в случае подачи одновременно двух и более заявлений о государственной регистрации.

Таким образом, появилась возможность использовать льготу по оплате, например, в случае регистрации изменения границ нескольких земельных участков.

***

Анализ нововведений в порядке совершения регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества позволяет сделать вывод, что в целом изменения, внесенные в Перечень административных процедур постановлением № 515, расширяют возможности субъектов хозяйствования в сфере государственной регистрации в отношении объектов недвижимости.