Новая редакция Жилищного кодекса: обзор основных изменений и дополнений

Введено право на перевод арендного жилья в категорию социального

В соответствии с пп. 4 и 5 ст. 113 нового Кодекса граждане, имеющие право на социальное жилье, но по тем или иным причинам проживающие в арендном жилье, смогут перевести такое жилье в категорию социального. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, будучи нанимателями арендного жилья, по заявлению опекуна или попечителя смогут изменить его статус и не производить оплату за пользование квадратными метрами.

Анализируя правовую сторону данного нововведения, полагаем, что таким правом будут обладать определенные категории граждан, которые согласно законодательству могут претендовать на получение социального жилья.

Справочно:
Право нанимателя арендуемого жилья на включение такого жилья в состав жилых помещений социального пользования может быть реализовано только один раз (п. 6 ст. 113 нового ЖК).

Изменен перечень основных жилищно-коммунальных услуг

Новая редакция Кодекса расширяет перечень основных жилищно-коммунальных услуг, в число которых включены услуги по техническому обслуживанию лифта, санитарному содержанию вспомогательных помещений жилого дома (п. 2 ст. 30 ЖК).

Также новая редакция ЖК определяет порядок возмещения расходов на электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома и работу оборудования.

Справочно:
Обязанность по возмещению расходов на электроэнергию возложена на нанимателей, арендаторов, лизингополучателей жилых помещений (ч. 3 п. 1 ст. 31 нового ЖК).

Урегулированы особенности функционирования счетов, на которых аккумулируется плата за капремонт

Ранее отсутствие статуса «специальный» позволяло списывать аккумулируемые на расчетном счете денежные средства плательщиков жилищно-коммунальных услуг в бесспорном порядке, что имело достаточно спорную правовую оценку, так как по своей сути указанные средства не являются средствами исполкомов, организаций застройщиков, товариществ собственников.

Справочно:
Уполномоченные органы (должностные лица) в случае неправомерного взыскания денежных средств, находящихся на специальных счетах местных исполнительных и распорядительных органов, организаций застройщиков, товариществ собственников, будут нести ответственность в соответствии с законодательством (ч. 7 п. 5 ст. 31 нового ЖК).

Поэтому новой редакцией Кодекса предусмотрено, что обращение взыскания по исполнительным и иным документам, являющимся основанием для списания денежных средств со счетов в бесспорном порядке, на денежные средства, размещенные на специальных счетах исполкомов, организаций застройщиков и товариществ собственников, не производится, арест не налагается, приостановление операций по специальным счетам не осуществляется (ч. 5 п. 5 ст. 31 ЖК).

Указанные требования не распространяются на случаи, предусмотренные законодательством, в частности, о предотвращении легализации доходов, полученных преступным путем (ч. 6 п. 5 ст. 31 ЖК).

Доработан вопрос предоставления социального жилья

Раньше местные исполнительные власти могли предоставить людям, имеющим право на социальное жилье, комнату «на общей кухне». Семьям с детьми-инвалидами или людям с тяжелыми хроническими заболеваниями жить в таких условиях было крайне затруднительно.

Справочно:
Порядок предоставления жилых помещений социального пользования, арендного жилья, жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях и специальных жилых помещений устанавливается соответственно ст. 106, 112, 116 и 118 нового ЖК с учетом особенностей, определенных законодательными актами (п. 3 ст. 96 нового ЖК).

Поэтому новая редакция Кодекса обязывает исполкомы предоставлять социальное жилье в виде отдельных квартир. Дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, и иные категории граждан, имеющих право на социальное жилье, всегда будут получать отдельную квартиру, а не комнату.

Также из нововведений следует отметить, что бывшие воспитанники детских интернатных учреждений получают право на первоочередное предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитии (за исключением общежитий, находящихся в ведении специализированных учебно-спортивных учреждений, предоставляемых на период спортивной подготовки).

С момента начала действия новой редакции ЖК исполкомы будут обязаны предоставлять гражданам с инвалидностью такой вариант жилья, который будет соответствовать их физическому состоянию (с безбарьерным доступом в квартиру, чтобы человек мог выходить на улицу, иными словами — для полноценной жизни в обществе).

В действующей редакции Кодекса данная норма отсутствует, и этот вопрос ранее оставался неразрешенным в спорах между исполкомами и людьми с ограниченными возможностями.

Что изменится в деятельности товариществ собственников?

В новой редакции ЖК исключено понятие «управление управляющей организацией». Теперь для многоквартирных жилых домов останется два способа управления: самоорганизация с помощью товарищества собственников и через уполномоченное лицо (госзаказчика).

После вступления в силу новой редакции Кодекса принимать решения в товариществах собственников станет проще. Например, на сегодняшний день для этого часто необходим кворум — присутствие более 1/2 от всех участников домовладения (далее — участники). А по некоторым вопросам требуется согласие всех участников. В новой редакции Кодекса, например, для ликвидации товарищества собственников или отчуждения имущества при реконструкции достаточно будет 2/3 голосов участников, порог явки на общее собрание собственников и голосование снизится. Решения будут приниматься на общем собрании, где достаточно будет присутствия не менее 1/2 от всех участников. Упрощается и порядок принятия решений: законодатель предоставил участникам возможность использовать Интернет для голосований.

Справочно:
В Республике Беларусь на сегодняшний день насчитывается около 10 000 товариществ собственников и организаций застройщиков. Около 45 % от общего количества — самоорганизованные, и около 55 % — обслуживаются путем заключения договоров с организациями коммунальной собственности.

Так как многоквартирные жилые дома — это всегда большое количество участников, которых не всегда возможно собрать на общее собрание, то использование Интернета для голосований является отличным решением данной проблемы. Заочное голосование в виде опроса останется, но теперь оно может быть проведено в электронном виде (онлайн). Кроме того, если у собственника не получится прибыть на общее собрание, он может выразить свою волю по повестке дня досрочно путем передачи заполненного и подписанного бюллетеня.

Также вернется принцип справедливой оплаты за общее имущество. Теперь все затраты по обслуживанию общей площади, лифтов будут рассчитываться исходя из доли собственника в общем имуществе. А жильцы группы блокированных жилых домов на общей территории смогут объединяться в товарищества собственников. Действующая редакция ЖК этого не предусматривает.

Еще дополнения?

Помимо вышеперечисленных изменений список дополнений новой редакции ЖК касается следующего:

— участникам долевой собственности будет выплачиваться денежная компенсация за жилые помещения (соразмерно их доле в праве собственности), признанные не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодными для проживания;

— предоставляемое жилое помещение социального пользования не может быть по своему определению менее однокомнатной квартиры;

— за сельскохозяйственными организациями закреплено право повторно предоставлять освобождаемые жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные с использованием средств местных бюджетов, местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, инновационных фондов, а также льготных кредитов ОАО «Белагропромбанк» и переданные ими в коммунальную собственность (либо в ее пределах) в рамках финансового оздоровления организации;

— урегулированы вопросы, связанные с финансовой арендой (лизингом) жилых помещений.

Справочно:
Новая редакция ЖК предусматривает возможность выселения граждан из общежитий по требованию наймодателя в случае систематического разрушения и порчи жилых или иных помещений, нарушения правил пользования такими помещениями, делающих невозможным для других проживание в одном общежитии (ч. 5 п. 2 ст. 87 ЖК).

Какие вопросы остались нерешенными?

В Минске на каждую арендную квартиру может претендовать до 150–180 очередников. Предпочтение отдают тому заявителю, который раньше всех стоит в очереди нуждающихся. Около 1/3 от общего объема незаселенного арендного фонда предоставляется первоочередникам (молодым специалистам, целевикам, военнослужащим), оставшаяся часть (2/3) — обычным нуждающимся.

Те, кто все-таки дождались арендной квартиры, жалуются на то, что по существующим правилам при заселении их снимают с очереди на льготное строительство и они становятся «заложниками арендных метров», приватизировать которые по законодательству они не имеют права.

Вариант приватизации арендного жилья по-прежнему не рассматривается и законодателем не обсуждается. В случае получения арендной квартиры, которая обеспечивает всех членов семьи положенными квадратными метрами, семья все так же будет сниматься с очереди нуждающихся. Этот подход сохранен, поскольку арендное жилье предоставляется нанимателям в постоянное пользование. Если человек выполняет все свои обязательства по оплате коммунальных услуг и исправно платит за пользование жилым помещением, каждые 5 лет исполком обязан продлевать договор найма. Таким образом, государство гарантирует, что при выполнении условий договора граждане-арендаторы смогут жить в арендном жилье столько, сколько пожелают.

Исключение в данном случае составляют граждане, которые получили арендную квартиру на период трудовых и служебных отношений. Как и раньше, их не будут снимать с очереди нуждающихся, поскольку в случае прекращения трудовых отношений они обязаны будут освободить такую квартиру.