Исключение валютной привязки к стоимости объекта долевого строительства
Проектом предусматривается исключение возможности привязки стоимости 1 кв. метра объекта долевого строительства к иностранной валюте. Данный подход является следствием проведения комплекса мер по дедолларизации экономики страны.
В то же время следует отметить, что наличие валютной привязки во многом защищало именно интересы дольщиков, так как в случае расторжения договора долевого строительства им, по общему правилу, возвращалась сумма в белорусских рублях, но эквивалентная определенной фактически внесенной сумме в иностранной валюте. С отменой такой возможности возврату будет подлежать лишь сумма, пересчитанная с учетом размера ставки рефинансирования.
Кроме того, не исключено, что даже с отменой валютной привязки застройщики все равно будут ее использовать, но не напрямую, а косвенно (например, путем определения размера стоимости строительства 1 кв. метра по сложным формулам с применением различных индексов и показателей).
По нашему мнению, не стоит отменять возможность валютных привязок при строительстве жилья на коммерческих условиях, так как по сути это рынок, на котором условия должны определять застройщики и дольщики. Иными словами, в зависимости от ситуации стороны сами должны иметь возможность договориться о том, как формировать цену.
Изменение порядка определения долей жилых помещений для «очередников»
Согласно подп. 2.1 п. 2 Проекта исполнительные комитеты (далее — исполкомы) вправе определять, что при заключении договоров создания объектов долевого строительства предпочтение будет отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом по каждому объекту строительства может устанавливаться доля жилых помещений, при заключении договоров создания объектов долевого строительства которых предпочтение должно отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такая доля жилых помещений для застройщика, приобретающего земельный участок на аукционе либо конкурсе, устанавливается в решении о проведении аукциона либо конкурса, для застройщика, получающего земельный участок без проведения аукциона либо конкурса, — доводится до застройщика письменно одновременно с его уведомлением о результатах рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка.
При этом согласно действующей редакции Указа такое решение исполкомы принимают при утверждении актов выбора места размещения земельных участков под объект строительства. Указанная новелла носит позитивный характер, так как дополнительные обременения в виде установленного количества очередников могут сделать реализацию проекта нерентабельной, в силу чего целесообразно, чтобы застройщик до проведения аукциона имел информацию о количестве очередников в предполагаемом к строительству объекте.
Зачисление денежных средств от продажи помещений, построенных государственным застройщиком
На практике застройщики могут не продать помещения до ввода объекта строительства в эксплуатацию. В связи с этим застройщик вынужден зарегистрировать право собственности на помещение на себя, а затем его реализовать.
При этом государственные предприятия или предприятия, более 50 % акций (долей в уставном фонде) которых находится в собственности государства, при регистрации права собственности на такие объекты передают их в коммунальную или республиканскую собственность.
Наличие указанной нормы ущемляет интересы государственных застройщиков, поскольку средства от продажи таких помещений поступают не на счета застройщика, а в бюджет. Проект решает эту проблему путем установления возможности зачисления денежных средств от продажи жилых или нежилых помещений, построенных за свой счет застройщиком, на текущий (расчетный) банковский счет государственного застройщика.
Также в целях защиты интересов государственных застройщиков Проект предоставляет им еще одну льготу: застройщик вправе заключать договоры создания объектов долевого строительства в течение 6 месяцев после приемки объекта строительства в эксплуатацию (за исключением случаев строительства жилых помещений с использованием льготных кредитов в соответствии с законодательством). Данные договоры подлежат регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства. В обоснование необходимости разработки Проекта отмечается, что данная мера должна позволить государственным застройщикам реализовать непроданные квартиры, вернуть денежные средства на свой расчетный (текущий) счет за счет покупателей или бюджета и произвести полный расчет с подрядчиками и иными кредиторами. В то же время, по нашему мнению, такой подход несколько не согласуется с правовой природой договора долевого строительства.
Зачисление денежных средств дольщиков на специальные счета
Для обеспечения целевого использования привлеченных застройщиком денежных средств Проект устанавливает новую схему зачисления средств дольщиков на счета застройщика.
Привлечение средств дольщиков для создания объектов долевого строительства осуществляется:
1) на специальный счет, с которого денежные средства зачисляются непосредственно на строительство объектов долевого строительства, а также на затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства;
2) на расчетный (текущий) счет, на который переводятся денежные средства, составляющие прибыль застройщика.
При этом в действующей редакции Указа денежные средства на затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства, зачисляются на расчетный (текущий) счет застройщика.
Новая схема зачисления средств на счета застройщика направлена на обеспечение защиты интересов дольщиков, так как свободно распоряжаться денежными средствами застройщики могут, только используя расчетный (текущий) счет, на котором будет аккумулироваться их прибыль, установленная договором, а средства спецсчета могут быть использованы застройщиком только для строительства объектов долевого строительства и на затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость строительства.
Возможность зачета средств при замене объектов долевого строительства
На практике возникают случаи, когда дольщик меняет объект долевого строительства в пределах объекта строительства. Проект дополняет Указ возможностью зачета денежных средств, внесенных дольщиком на счета застройщика, в счет оплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) по первоначальному договору.
Указанная норма направлена на исключение злоупотреблений дольщиками своими правами по расторжению договора, получению денежных средств с пересчетом (индексацией) и заключению нового договора создания объекта долевого строительства в том же жилом доме.
Расторжение договоров создания объектов долевого строительства
Проект ограничивает срок расторжения договоров дольщиками в одностороннем порядке. Дольщик сможет расторгнуть договор только до ввода жилого дома в эксплуатацию. Это изменение направлено на защиту интересов застройщика.
