Не допускаем неточностей в условиях договора долевого строительства

Обстоятельства дела

Между физическим лицом (далее — дольщик, инвестор, истец) и юридическим лицом (далее — застройщик, должник) был заключен договор долевого строительства, по условиям которого застройщик обязуется по заданию и за счет дольщика организовать и обеспечить строительство двух квартир и четырех парковочных мест в подземном гараже в многоквартирном жилом доме (далее — договор).

Дольщик обязательства по финансированию строительства исполнил в полном объеме.

Застройщик обязательства по договору исполнил частично, передав дольщику в собственность только жилые помещения.

В последующем в отношении застройщика было возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве). Дольщик к управляющему в деле об экономической несостоятельности (банкротстве) не обращался, каких-либо требований, вытекающих из договора долевого строительства, не заявлял.

В рамках дела об экономической несостоятельности (банкротстве) для удовлетворения требований кредиторов были проведены торги, на которых, в том числе в пользу третьего лица (далее — покупатель, ответчик), были отчуждены строительные материалы жилого дома, являвшегося объектом долевого строительства.

Дольщик спустя длительное время после проведения торгов обратился к покупателю с исковым требованием о признании права собственности на долю в праве собственности на строительные материалы, из которых создавалось недвижимое имущество.

Позиция истца 

1. Дольщик надлежаще исполнил обязательства по договору, который предполагал строительство за его счет и последующую передачу ему не только жилых помещений, но и парковочных мест.

2. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законодательными актами допускается образование совместной собственности на это имущество (пп. 1, 3 ст. 246 ГК).

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п. 3 ст. 220 ГК).

Истец полагал, что у него, равно как и у иных дольщиков, возникла долевая собственность в отношении подземного паркинга в многоквартирном жилом доме. Однако ввиду того, что на момент судебного разбирательства паркинг не был введен в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве объекта (объектов) недвижимого имущества, иск был заявлен о признании права собственности именно на долю в праве собственности на строительные материалы. При этом доля была рассчитана истцом исходя из общего количества парковочных мест и, соответственно, профинансированных им. 

3. В последующем истец заявил еще одно самостоятельное требование об установлении факта ничтожности договора купли-продажи строительных материалов в паркинге, который был заключен в рамках дела об экономической несостоятельности (банкротстве) по результатам торгов с ответчиком. 

Основанием выступило, по мнению истца, несоответствие договора требованиям законодательства, поскольку на торгах было произведено отчуждение имущества, не принадлежащего застройщику. Стройматериалы, которые были отчуждены на торгах, находятся в общей долевой собственности всех лиц, участвовавших в финансировании строительства по договорам долевого строительства.

Позиция ответчика 

1. Согласно условиям договора застройщик принял на себя обязательства по предоставлению четырех парковочных мест в постоянное пользование до момента продажи инвестором квартиры с условием возмещения инвестором коммунальных и эксплуатационных затрат по содержанию указанных парковочных мест. 

Соответственно, при условии исполнения договора со стороны дольщика у застройщика возникала бы обязанность помимо передачи в собственность жилых помещений (квартир) передать в постоянное пользование парковочные места после окончания их строительства.

Договор не предусматривает обязательства по передаче дольщику права собственности на парковочные места, истец не может претендовать на признание за ним права собственности на стройматериалы, из которых названное имущество создавалось. При этом не имеет значения, являются ли парковочные места самостоятельными объектами недвижимого имущества либо рассматриваются до момента их создания как совокупность стройматериалов.

2. Исполнение договора долевого строительства не влечет возникновение у дольщика прав на стройматериалы, из которых создавалось недвижимое имущество.

Дольщик, исполняя финансовые обязательства, оплачивает не стоимость стройматериалов, за счет которых возводится объект, а строительство конкретного объекта недвижимого имущества, являющего предметом договора. 

В ходе строительства объекта все затраты, в том числе выполненные строительные работы, приобретенные материалы, оказанные услуги и т.д., отражаются на счетах организации-застройщика как собственные и в силу п. 3 ст. 220 ГК являются собственностью застройщика.

В связи с этим право собственности на стройматериалы у дольщика не возникало. 

3. Договор предусматривал передачу в постоянное пользование парковочных мест исключительно лицам, которые обладают правом собственности на жилые помещения в жилом доме. Однако согласно информации из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним истец не являлся на момент судебного разбирательства собственником ни одной из расположенных в жилом доме квартир.

4. Истец не реализовал в установленном порядке предусмотренные законом способы защиты своих прав и законных интересов, что исключает удовлетворение заявленного иска.

Так, истец не обращался к управляющему в деле об экономической несостоятельности (банкротстве) с ходатайством об исключении имущества из включенного в конкурсную массу должника.

На основании ч. 1, 2 ст. 106 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон) исключение имущества, принадлежащего на праве собственности другому лицу, из состава имущества должника осуществляется в соответствии с законодательством по ходатайству собственника этого имущества либо уполномоченного собственником органа. 

Также истец не обращался к управляющему в соответствии со ст. 89 Закона о включении требований в реестр требований кредиторов. 

Более того, сама по себе реализация имущества (строительных материалов) на торгах в процедуре экономической несостоятельности (банкротства) свидетельствует о наличии у должника права собственности на это имущество, что исключает законность доводов о недействительности договора купли-продажи.

Позиция должника 

После заявления истцом нового самостоятельного требования об установлении факта ничтожности договора купли-продажи стройматериалов в паркинге к участию в деле также был привлечен застройщик, от имени которого выступал управляющий в деле об экономической несостоятельности (банкротстве).

Застройщик пояснил, что с некоторыми дольщиками были заключены договоры долевого строительства, прямо предусматривающие переход права собственности на парковочные места наряду с правом собственности на жилые помещения. Соответственно, толкование положений договора с истцом позволяет однозначно идентифицировать возникновение исключительного права постоянного пользования парковочными местами. 

Также управляющий пояснил, что все затраты, понесенные застройщиком на строительство объекта долевого строительства, отнесены на строительство именно жилых помещений, что исключает довод о том, что истец участвовал в финансировании строительства подземного паркинга и обладает долей в праве собственности на строительные материалы.

Кроме того, управляющий указал, что истец действительно не обращался ни с требованием кредитора, ни с ходатайством об исключении какого-либо имущества из состава имущества должника. Таким образом, подача искового требования о признании права собственности на долю в праве собственности на строительные материалы, из которых создавалось недвижимое имущество, является ненадлежащим способом защиты.

Выводы суда

1. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в праве собственности на стройматериалы, из которых создавалось недвижимое имущество, отказано, поскольку истец не представил надлежащие доказательства финансирования с его стороны строительства подземного паркинга.

2. Производство об установлении факта ничтожности договора купли-продажи строительных материалов в паркинге, который был заключен в рамках дела об экономической несостоятельности (банкротстве) по результатам торгов с ответчиком, прекращено, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты: по требованиям к лицу, находящемуся в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), лицо вправе обращаться к управляющему согласно установленным Законом требованиям.

Резюме.
Во избежание споров, связанных с исполнением договоров долевого строительства, в первую очередь необходимо тщательно анализировать их положения, особенно относящиеся к предмету договора, переходу права собственности и т.д.
В случае возбуждения дела об экономической несостоятельности (банкротстве) в отношении застройщика рекомендуем дольщикам, которые участвовали в финансировании строительства объектов долевого строительства, обратиться к управляющему с требованием кредитора.
Если управляющим будет принято решение с учетом степени готовности объекта и финансового состояния должника завершить строительство, то дольщик может претендовать на передачу ему объекта долевого строительства. Если же управляющий откажется от исполнения договора долевого строительства (полностью либо в части), требования дольщика подлежат включению в реестр требований кредиторов должника-застройщика в сумме перечисленных по договору денежных средств и удовлетворяются в соответствии с очередностью.