Нарушения при приемке объекта строительства в эксплуатацию

Содержание:

• Нормативное регулирование
• Нарушения при приемке объекта в эксплуатацию
• Основания для признания акта приемки недействительным
• Ответственность

Нормативное регулирование

Глава 25 КоАГСД содержит нормы, в которых определены вопросы организации приемки объектов строительства в эксплуатацию. Вопросы приемки регулируются также ст. 708 ГК, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 «Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию, гарантийного паспорта объекта строительства, перечней документов, представляемых приемочной комиссии» (далее ‒ постановление № 40).

Практически все нормативные предписания, изложенные в вышеуказанных актах, перенесены в КоАГСД. Ввиду того, что КоАГСД действует совсем непродолжительное время, практика его применения незначительна, поэтому ниже рассмотрим нарушения из имеющейся практики, но со ссылкой на действующее законодательство.

Нарушения при приемке объекта в эксплуатацию

Несмотря на то, что законодательством четко описана процедура приемки объекта в эксплуатацию, на практике акты приемки оформляются с недостатками и сама процедура приемки объекта осуществляется с нарушениями. Статьей 106 КоАГСД определяется порядок создания приемочной комиссии и сроки ее работы. В соответствии со ст. 114 КоАГСД приемка объектов в эксплуатацию оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утверждаемым постановлением № 40, и должна им соответствовать. Но бывают случаи, когда такие акты составляются неправильно, в них не включается вся необходимая информация, что влечет впоследствии признание их недействительными.

Нарушение сроков назначения приемочной комиссии

Бывают случаи, когда приемочная комиссия назначается с нарушением сроков, предусмотренных законодательством. Напомним, что согласно п. 4 ст. 106 КоАГСД приемочные комиссии назначаются не позднее чем за 30 дней до начала приемки объекта в эксплуатацию (по объектам строительства скважин для добычи нефти и газа – не позднее чем за 15 дней), а по объектам, сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, – не позднее чем за 15 дней.

Неполный состав комиссии

Также в нарушение п. 3 ст. 106 КоАГСД в состав комиссии могут быть не включены представители разработчика проектной документации, эксплуатационной организации (при наличии) или местного исполнительного и распорядительного органа.

Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта

В соответствии с п. 2 ст. 114 КоАГСД акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.

Ранее акты утверждались даже несмотря на то, что один из членов комиссии отказывался от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию и от оформления мотивированного отказа. Это являлось нарушением порядка приемки объекта.

В связи со вступлением в силу КоАГСД эта проблема становится разрешимой, поскольку в соответствии с ч. 2 п. 6 ст. 114 КоАГСД непредставление письменного мотивированного отказа от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию членом комиссии в течение 5 рабочих дней с даты получения им требования о подписании этого акта предоставляет право утвердить акт приемки объекта в эксплуатацию при отсутствии подписи этого члена приемочной комиссии.

Отсутствие положительного заключения органов госстройнадзора

Согласно п. 5 ст. 113 КоАГСД приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по этому объекту, не допускается. Имеются случаи, когда к акту приемки объекта не прилагаются все заключения государственных органов.

Нарушение сроков утверждения акта приемки

В соответствии с п. 4 ст. 114 КоАГСД акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами приемочной комиссии. В нарушение этой нормы не всегда соблюдаются сроки утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

Любая заинтересованная сторона при наличии нарушений порядка приемки объекта в эксплуатацию может инициировать признание акта приемки объекта в эксплуатацию недействительным. Отменить акт приемки до его регистрации может орган (лицо), назначивший приемочную комиссию, путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения). Также отмена акта приемки объекта в эксплуатацию возможна в судебном порядке.

Основания для признания акта приемки недействительным

Основанием для признания акта приемки объекта в эксплуатацию недействительным может послужить любое нарушение порядка приемки объекта в эксплуатацию, в частности:

• формирование комиссии в неполном составе (невключение в состав комиссии по приемке лиц от застройщика, разработчика проектной документации, эксплуатационной организации (при наличии), исполнительного и распорядительного органа);
• создание комиссии в неустановленные сроки;
• отсутствие в приказе о создании приемочной комиссии даты начала ее работы;
• приемка объекта без положительного заключения всех органов государственного надзора, которые обязаны выдать такое заключение;
• акт приемки объектов в эксплуатацию заполнен не полностью, в акте приемки не заполнены реквизиты заключений органов государственного надзора по оценке соответствия объекта;
• несоответствие акта установленным законодательством критериям оценки объекта при приемке объекта в эксплуатацию.

Несоблюдение установленного законодательством порядка приемки объекта в эксплуатацию в дальнейшем влечет проблемы при регистрации объекта недвижимости и безопасной эксплуатации объекта. Бывают случаи, что такой объект проходит государственную регистрацию. Но даже в этом случае, если акт приемки объекта в эксплуатацию будет признан недействительным, то будет признана недействительной и сама государственная регистрация создания объекта недвижимости.

Кроме того, при несоблюдении установленных законодательством требований к акту приемки объект не может считаться принятым в эксплуатацию, а у лица, назначившего комиссию по приемке, отсутствует право на утверждение данного акта. В этой связи сам акт не имеет юридической силы и не должен повлечь никаких правовых последствий.

Ответственность

Законодательством установлено, что в случае нарушения порядка приемки объекта в эксплуатацию, в том числе отказа от подписания акта приемки и непредставления обоснования причин этого отказа, председатель, члены приемочной комиссии несут ответственность в соответствии с законодательством об административных правонарушениях (п. 1 ст. 115 КоАГСД).

При этом эксплуатация объекта или передача в эксплуатацию объекта без его приемки в установленном порядке либо с нарушением этого порядка влечет ответственность в соответствии с законодательством об административных правонарушениях. В настоящее время ответственность за данные правонарушения предусмотрена ст. 22.5 КоАП.

Непринятие в эксплуатацию объекта, завершенного строительством, в свою очередь, влечет возникновение убытков у заказчика строительства, которые могут быть взысканы с виновного в их возникновении члена приемочной комиссии в случае доказательства его вины согласно ст. 14 ГК. Все возникшие спорные ситуации следует рассматривать в соответствии с договорными отношениями.