Казахстан: приемка в эксплуатацию и госрегистрация объекта строительства

Содержание:

• Что представляет собой приемка объекта в эксплуатацию и в чем ее назначение? 
• В каких случаях осуществляется приемка объекта заказчиком?
• Как проводится регистрация объекта строительства?
• Какие документы требуются для регистрации объекта строительства?
• Что насчет технического обследования объекта строительства?

Что представляет собой приемка объекта в эксплуатацию и в чем ее назначение? 

Приемка объекта в эксплуатацию представляет собой осмотр объекта с целью определения его пригодности для эксплуатации, выявления и фиксации обнаруженных недостатков. 

Приемка объекта оформляется посредством утверждения (подписания) акта ввода в эксплуатацию. Эксплуатация построенного объекта без утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается. 

Справочно.
Допускается эксплуатация промышленных (производственных) объектов на территории специальных экономических зон при проведении пусконаладочных работ. Выпускаемая при пусконаладочных работах продукция, соответствующая требованиям стандартизации и безопасности, реализовывается после утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию.

У участников процедуры приемки в эксплуатацию есть определенные права и обязанности, предусмотренные законодательством. В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками ее участники в зависимости от размера причиненного ущерба несут административную или уголовную ответственность. Если недостатки, выявленные при приемке объекта в эксплуатацию, носят неустранимый характер и препятствуют использованию объекта строительства в соответствии с указанными целями, заказчик вправе отказаться от приемки.

В договорах строительного подряда, как правило, предусматриваются гарантийные сроки, в течение которых заказчик может предъявить претензии к подрядчику относительно недостатков, в том числе скрытых. 

Справочно.
Законодательством предусмотрен гарантийный срок в 10 лет. Договором может быть предусмотрен иной срок, который не может быть менее двух лет для капитального строительства.

С 1 января 2016 г. для приемки объекта в эксплуатацию необходимы:

• декларация о соответствии (выдается заказчику по завершении строительства подрядчиком);
• заключение о качестве строительно-монтажных работ (выдается заказчику техническим надзором);
• заключение о соответствии выполненных работ проекту (выдается заказчику авторским надзором).

Справочно.
Формы декларации о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и заключения о соответствии выполненных работ проекту утверждены приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 24.04.2017 № 235.
Форма акта приемки объекта в эксплуатацию утверждена приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 24.04.2017 № 234.

Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и при наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту. 

Подрядчик уведомляет заказчика о готовности объекта к эксплуатации. После получения уведомления заказчик запрашивает у подрядчика декларацию о соответствии, у технического надзора — заключение о качестве строительно-монтажных работ, у авторского надзора — заключение о соответствии выполненных работ проекту.

В течение трех рабочих дней подрядчик и лица, осуществляющие авторский и технический надзоры, предоставляют вышеупомянутые документы, на основании которых заказчик совместно с указанными лицами обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию.

В обязанности участников приемки объекта в эксплуатацию входят:

1. установление и документальное подтверждение готовности законченного строительством объекта;
2. оценка соответствия выполненных строительно-монтажных работ и смонтированного технологического, инженерного или иного оборудования утвержденной в установленном порядке проектной (проектно-сметной) документации, нормативным требованиям (условиям, ограничениям);
3. установление действий исполнителя работ по соблюдению нормативных требований утвержденного проекта либо по наличию отклонений и согласование их в установленном государственными нормативами порядке;
4. установление соответствия вводимой в действие мощности (вместимости, пропускной способности) объекта утвержденным в проекте показателям;
5. оценка прогрессивности архитектурно-строительных, инженерных и технологических решений, а также объекта в целом;
6. проведение контрольного опробования и испытаний смонтированного технологического оборудования и инженерных систем;
7. в случае непригодности объекта к эксплуатации — представление заказчику соответствующего мотивированного заключения.

Участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственных исполнителей подряда на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы, изготовителей и поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования и другие участники несут установленную законодательством Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований (условий, ограничений), в том числе за несоблюдение требований по обеспечению доступности объектов для инвалидов и других маломобильных групп населения.

В каких случаях осуществляется приемка объекта заказчиком?

Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда объект принимается самим заказчиком. Речь идет о технически несложных строительно-монтажных работах. Это такие объекты, как:

• реконструкция посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций;
• временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
• хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
• мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
• автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более 50 единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
• строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
• малые архитектурные формы и ограждение территорий;
• открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).

Однако даже такие объекты не могут быть приняты самим заказчиком, если при строительстве и эксплуатации этих объектов ущемляются права других граждан либо существует противоречие государственным или общественным интересам. 

Указанные объекты также не подлежат приемке заказчиком, если их строительство финансируется государством или если они расположены в сейсмо-опасных районах и выше двух этажей.

Как проводится регистрация объекта строительства?

Основанием для регистрации объекта строительства является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов.

После утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в течение 6 месяцев необходимо подать документы на регистрацию прав на недвижимое имущество. Нарушение этого срока влечет административную ответственность — предупреждение. Если после предупреждения в течение года документы не будут поданы на регистрацию, предусмотрен штраф для юридических лиц в размере 20 месячных расчетных показателей.

Справочно.
Месячный расчетный показатель, в том числе для применения штрафных санкций, в 2022 г. составляет 3063 тенге (примерно 22,00 бел. руб.).

Регистрация объекта строительства производится в течение 1 рабочего дня с момента поступления заявления. 

Какие документы требуются для регистрации объекта строительства?

Документы подаются в НАО «Государственная корпорация» «Правительство для граждан» (далее — Госкорпорация) по местонахождению объекта строительства либо через веб-портал «Элект­ронное правительство Республики Казахстан» (далее — веб-портал).

Справочно.
Официальный сайт Госкорпорации доступен по ссылке gov4c.kz. Веб-портал доступен по ссылке egov.kz. 

Регистрирующим органом является Госкорпорация, осуществляющая государственную регистрацию по местонахождению недвижимого имущества.

Необходимые документы для регистрации прав на объект строительства:

• документ, удостоверяющий личность физического лица (заявителя), либо учредительные документы юридического лица (уполномоченного представителя заявителя);
• заявление о государственной регистрации установленного образца;
• правоустанавливающие и иные документы, подтверждающие объект регистрации.

В случае регистрации права на земельный участок предоставляется идентификационный документ на земельный участок. К правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи, договор дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и др. При этом акт приемки объекта в эксплуатацию подлежит учету в структурном подразделении местного исполнительного органа — КГУ «Управление градостроительного контроля города Алматы» (далее — ГАСК). 

Справочно.
Официальный сайт ГАСК доступен по короткой ссылке clck.ru/emcuW.

Отметим, что ГАСК не проверяет содержание и соответствие акта приемки объекта в эксплуатацию требованиям законодательства, а только проводит учетную регистрацию акта. Для этого в ГАСК необходимо представить:

• учредительные документы, протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами;
• легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный (казахский) и русский языки (для иностранных юридических лиц);
• предварительное письменное согласие антимонопольного органа в случае, если в заявлении на регистрацию содержатся сведения о том, что совокупная балансовая стоимость приобретаемых или продаваемых активов превышает размеры, установленные антимонопольным законодательством;
• документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Запись о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество заносится регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.

Что насчет технического обследования объекта строительства?

С 27 февраля 2017 г. обследование вновь созданного недвижимого имущества не производится, также на такое имущество не оформляются технические паспорта. 

Идентификационные и технические сведения зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество вносятся Гос­корпорацией либо через веб-портал в информационную систему правового кадастра на основании акта приемки объекта в эксплуатацию, подлежащего учету в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов.

Государственное техническое обследование, а также присвоение кадастрового номера зданиям, сооружениям и их составляющим проводятся при изменении технических или идентификационных характеристик зданий, сооружений и их составляющих в результате их реконструкции, перепланировки, переоборудования. Исключением являются случаи, когда изменения таких характеристик могут быть отражены в техническом паспорте без проведения обследования, в том числе при изменении кадастрового номера, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии). 

Органами, осуществляющими техническое обследование зданий и сооружений, являются подразделения Министерства юстиции Республики Казахстан. По результатам обследования объекту строительства присваивается кадастровый номер и составляется технический паспорт. Для получения технического паспорта необходимо подать следующие документы:

• письменное заявление;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
• существующий технический паспорт (при наличии);
• акт на земельный участок;
• документ, подтверждающий оплату за выдачу технического паспорта.

За выдачей технического паспорта следует обращаться в Госкорпорацию. 

Отметим, что в г. Алматы с 5 апреля 2014 г. заказать технический паспорт можно только через соответствующее отделение Госкорпорации либо через веб-портал. 

Срок выдачи технического паспорта варьируется в зависимости от категории сложности объекта и может составлять от 3 до 10 рабочих дней в зависимости от вида объекта. 

При подаче документов на изготовление технического паспорта необходимо убедиться в том, что сведения об объекте содержатся в информационной системе «Адресный регистр», в ином случае требуется присвоение адреса. Процедура присвоения адреса осуществляется бесплатно и занимает 6 рабочих дней.

Справочно.
Информационная система «Адресный регистр» — аппаратно-программный комплекс, предназначенный для создания, накопления, обработки сведений об адресах и унификации адресного поля Республики Казахстан.
Заказать справку по определению адреса объектов недвижимости на территории Республики Казахстан можно по короткой ссылке clck.ru/emcx3.

Дополнительно по теме:
>>Получение разрешения на осуществление строительной деятельности в Казахстане: Артюшенко А. Выход белорусской компании на строительный рынок Казахстана (часть 1) // Юрист в строительстве. — 2021. — № 2.
>>Нюансы трудовой деятельности и этапы строительной деятельности: Артюшенко А., Нурсеит А. Выход белорусской компании на строительный рынок Казахстана (часть 2) // Юрист в строительстве. — 2021. — № 4. 
>>Получение земельного участка для строительства: Артюшенко А., Нурсеит А. Выход белорусской компании на строительный рынок Казахстана (часть 3) // Юрист в строительстве. — 2021. — № 5. 
>>Разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации: Артюшенко А., Нурсеит А. Выход белорусской компании на строительный рынок Казахстана (часть 4) // Юрист в строительстве. — 2021. — № 6. 
>>Архитектурный контроль и надзор за качеством строительства: Артюшенко А., Нурсеит А. Выход белорусской компании на строительный рынок Казахстана (часть 5) // Юрист в строительстве. — 2022. — № 1. — С. 50–56.