Приемка объектов в эксплуатацию и признание госрегистрации объектов недействительной: судебная практика

Споры на стадии приемки объекта в эксплуатацию

Основными видами споров, возникающих на стадии приемки объекта в эксплуатацию, являются следующие:

1. Споры, связанные с работой приемочной комиссии.

Нередко встречаются ситуации, когда член приемочной комиссии отказывается от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию и не предоставляет письменный отказ от подписания акта с обоснованием причин отказа по правилам, регламентированным ч. 2 п. 6 Положения о приемке в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее — Положение № 716). 

При этом в судебной практике такой способ защиты, как понуждение члена приемочной комиссии к подписанию акта, не признается, поскольку действующим законодательством, в том числе ст. 11 ГК, данный способ защиты гражданских прав не предусмотрен.

Справочно.
 Защита гражданских прав осуществляется в том числе путем:
— признания права;
— восстановления положения, существовавшего до нарушения права;
— присуждения к исполнению обязанности в натуре;
— возмещения убытков;
— взыскания неустойки (ст. 11 ГК).

В этом случае рекомендуется использовать другие способы защиты, такие как:

— привлечение члена комиссии к административной ответственности по ч. 1 ст. 22.5 КоАП;

— взыскание неустойки с подрядчика, представитель которого своими действиями препятствует приемке объекта в эксплуатацию (если условие о такой неустойке предусмотрено договором);

— взыскание с подрядчика, препятствующего приемке объекта в эксплуатацию, убытков, которые вызваны такими действиями.

Однако взыскание таких неустойки и убытков очень проблематично. 

На практике самым действенным способом ввода объекта в эксплуатацию является замена члена комиссии, который ставит под сомнение процесс приемки объекта в эксплуатацию.

2. Споры, связанные с непередачей исполнительной документации.

По данной категории дел типичными являются ситуации, когда заказчик отказывается оплачивать выполненные подрядчиком работы до предоставления заказчику необходимой исполнительной документации. Подрядчик, в свою очередь, злоупотребляет тем, что задерживает передачу исполнительной документации заказчику с целью затянуть приемку объекта в эксплуатацию и вынудить заказчика оплатить выполненные работы.

По данной категории дел судебная практика идет по следующему пути. 

Если в договоре строительного подряда четко указан порядок приемки работ с  исполнительной документацией, то работы считаются принятыми и подлежат оплате только при выполнении всех условий приемки. Однако следует иметь в виду, что не всегда исполнительная документация может быть представлена вместе с актами выполненных работ. Например, когда исполнительная документация составляется на весь комплекс работ, а к приемке предъявляется только ее часть. 

Если подрядчик все-таки отказывается передать исполнительную документацию перед приемкой объекта в эксплуатацию, заказчик может обратиться в суд с иском о понуждении подрядчика к ее передаче. Такой способ защиты наиболее перспективен, если заказчиком максимально полно описывается в исковом заявлении, какие документы должен передать подрядчик (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 21.10.2020 по делу № 1-9/2020/96А/97А/1028К/1029К (короткая ссылка — bit.ly/3rQTdLP)).

Однако стоит учитывать, что даже решение в пользу заказчика не гарантирует фактическое получение исполнительной документации, поскольку часть исполнительной документации может быть не составлена подрядчиком, быть утеряна либо просто физически не передается подрядчиком.

3. Споры, связанные с привлечением подрядчика к ответственности за несвоевременную приемку объекта в эксплуатацию.

Заказчикам в таких спорах нужно учитывать, что ответственность подрядчика за  несвоевременную приемку объекта в эксплуатацию не тождественна ответственности за нарушение сроков выполнения работ.

Отметим, что Положением № 716 не предусмотрена обязанность подрядчиков по сдаче объекта в эксплуатацию — подрядчик обязан лишь совершить комплекс действий, обеспечивающих приемку объекта в эксплуатацию. При этом Правилами № 1450 установлена обязанность подрядчика, выполняющего работы «под ключ», обеспечить выполнение работ по приемке объекта в эксплуатацию и передаче его заказчику. Такие формулировки норм говорят о том, что в договоре строительного подряда должен быть четко указан перечень работ и обязательств, выполнение которых обеспечивает приемку объекта в эксплуатацию. Если такие обязательства нарушаются, то к подрядчику могут быть применены меры ответственности. 

При заявлении требований о взыскании пеней за нарушение подрядчиками сроков сдачи объекта в эксплуатацию (передачи результата строительных работ) заказчикам нужно доказать, что нарушение обязательств напрямую повлекло невозможность своевременной приемки объекта в эксплуатацию (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 29.10.2019 по делу № 75-5/2019/111А/1237К (короткая ссылка — bit.ly/3zLUQNA)). В противном случае в удовлетворении исковых требований будет отказано.

Споры о признании государственной регистрации недвижимого имущества недействительной

Особенности данных споров состоят в следующем.

1. Акт приемки объекта в эксплуатацию не может быть признан недействительным по отдельно заявленному требованию.

В основе споров по поводу признания государственной регистрации объекта недвижимости недействительной лежит ситуация, когда заказчик нарушил правила приемки объекта недвижимости в эксплуатацию, а потом зарегистрировал его (создание и права на него).

Распространенной ошибкой являются ситуации, когда истцы заявляют самостоятельное требование о признании акта приемки объекта в эксплуатацию недействительным и на этом основании просят также признать недействительной государственную регистрацию объекта. Данный способ защиты неверный и не влечет признание государственной регистрации объекта недействительной.

Отметим, что акт приемки объекта в эксплуатацию не является ненормативным правовым актом, который в соответствии со ст. 12 ГК может быть признан недействительным в порядке главы 25 ХПК. Не является акт приемки объекта в эксплуатацию и гражданско-правовой сделкой, которую можно признать недействительной или установить факт ее ничтожности. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 154 ГК), а акт приемки объекта в эксплуатацию только фиксирует факт приемки объекта в эксплуатацию, завершение его строительства и не направлен на возникновение гражданских прав и обязанностей (определение Хозяйственного суда Витебской области от 21.02.2005 по делу № 315-2).

Однако встречаются дела, когда суд признает акт приемки недействительным, но только в контексте признания недействительным решения местного исполнительного органа и государственной регистрации создания объекта и возникновения права собственности на него (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь от 30.09.2019).

Таким образом, при возникновении обоснованных сомнений в соответствии акта приемки объекта в эксплуатацию законодательству рекомендуем сразу заявлять требование о признании недействительной государственной регистрации создания объекта и возникновения права на него в связи с недействительностью акта приемки объекта в эксплуатацию. 

2. Нарушение правил приемки объекта в эксплуатацию ≠ недействительность государственной регистрации объекта.

Государственная регистрация недвижимого имущества — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 7, 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, далее — Закон № 133-З). 

Справочно.
Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется в рамках административных процедур, на основании документов, подтверждающих соответственно создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При этом для государственной регистрации создания вновь построенного капитального строения объекта недвижимости в регистрирующий орган необходимо предоставить (ст. 49 Закона № 133-З): 

— решение (приказ) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;

— решение местного исполкома о назначении объекта в соответствии с единой классификацией;

— техпаспорт на объект.

Отметим, что среди вышеуказанных документов отсутствует акт приемки объекта в эксплуатацию. Это значит, что регистратор недвижимости при совершении  регистрационных действий не уполномочен устанавливать нарушение правил приемки объекта в эксплуатацию. Он только оценивает предоставленные для административной процедуры документы (решение экономического суда г. Минска от 10.02.2020 по делу № 332-24/2019М).

Таким образом, если из представленных для государственной регистрации документов не усматривается нарушение правил приемки объектов в эксплуатацию, то оснований для отказа в государственной регистрации у регистратора недвижимости нет. Регистратор совершает регистрационные действия.

Пример (решение экономического суда Витебской области от 14.08.2019 по делу № 69-9/2019).

Позиция подрядчика (истца): 
1) признание регистрации объекта недвижимости недействительной — это прежде всего следствие недействительности акта приемки его в эксплуатацию;
2) заказчик (ответчик) нарушил правила приемки объекта недвижимости в эксплуатацию (скрыл от приемочной комиссии тот факт, что строительные работы выполнены подрядчиком на основании договора, а не хозяйственным способом, как указано в акте приемки объекта), что нарушает интересы подрядчика, поскольку в случае чрезвычайной ситуации на него будет возложена ответственность за необеспечение безопасности и эксплуатационной надежности объекта;
3) необходимо, чтобы подрядчик также участвовал при приемке объекта в эксплуатацию и подписании акта.

Выводы суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Суд отметил, что:
1) заказчик представил в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» все предусмотренные законодательством документы, необходимые для государственной регистрации (решение (приказ) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию; решение местного исполкома о назначении объекта в соответствии с единой классификацией; техпаспорт на объект);
2) предоставление акта приемки объекта в эксплуатацию для осуществления оспариваемой государственной регистрации законодательством не предусмотрено.

3. Государственная регистрация недвижимого имущества может быть признана недействительной по основаниям, вытекающим из Закона № 133-З.

Отметим, что перечень оснований для отказа в совершении регистрационных действий содержится в ст. 36 Закона № 133-З. 

При подаче исков о признании государственной регистрации недействительной  необходимо заявлять требования, которые подтверждают, что имелись основания для отказа в совершении регистрационных действий. 

Среди таких оснований можно выделить следующие:

1) предоставлены документы, содержащие недостоверные сведения (п. 5 ст. 34 Закона № 133-З); 

Пример 1 (решение экономического суда Брестской области от 24.10.2019 по делу № 136-6/2019).
Суд признал недействительной государственную регистрацию создания недвижимого имущества, поскольку решение районного Совета депутатов об определении назначения капитального сооружения в соответствии с единой квалификацией назначения объектов недвижимого имущества, а также техпаспорт на данное сооружение были признаны недействительными.

Пример 2 (постановление апелляционной инстанции экономического суда Витебской области от 18.06.2015 по делу № 101-9/2015/84А).
Суд признал государственную регистрацию изменения капитального строения недействительной в связи с отменой решения местного исполнительного органа о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации.

2) при совершении регистрационных действий были нарушены законные права других лиц (подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона № 133-З).

Пример (решение экономического суда Гомельской области от 19.09.2018 по делу № 165-7/2018).
Суд признал недействительной государственную регистрацию создания и возникновение прав у заказчика на административное помещение, которое по проектной документации являлось частью общего имущества жилого дома и было предназначено для размещения товарищества собственников жилого дома. 
Проектной документацией на строительство жилого дома не предусматривалось наличие административного помещения на месте комнаты товарищества собственников. 
В суде был установлен факт того, что в помещении комнаты товарищества собственников находится общее имущество жилого дома: размещены оборудование пожарно-охранной сигнализации и оборудование освещения общих мест жилого дома. Актом проверки отдельных вопросов финансово-хозяйственной деятельности, проведенной Главным управлением Министерства финансов Республики Беларусь по области, также было установлено, что по проектно-сметной документации комната товарищества собственников относится к общему имуществу жилого дома. Стоимость его строительства включена в стоимость строительства жилой части дома. Изменения в проектно-сметную документацию о выделении данной комнаты в административное помещение не вносились. 
Таким образом, государственная регистрация создания данного помещения как административного и возникновение права собственности на него у заказчика были осуществлены с нарушением законных прав третьих лиц. 

Из представленных выше примеров видно, что судебная практика единообразна в спорах о признании государственной регистрации недвижимости недействительной. Государственная регистрация может быть признана судом недействительной, если суд  установит, что при совершении регистрационных действий имеются основания для отказа в их совершении.