Содержание:

Госнужды – это…
Гарантии при изъятии для госнужд
Уведомление о предстоящем изъятии
Последствия уведомления
Компенсации

Принципиальных изменений ранее действовавшего регулирования не произошло. В настоящее время отношения при изъятии участков для государственных нужд (далее – госнужды) регулируются главой 2 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Постановлением (далее – Положение о порядке изъятия и предоставления).

Постановлением также утверждены Положение о порядке определения размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов (далее – Положение о порядке определения размера убытков), и Положение о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд, которые заменили утратившие силу Положения, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462.

Госнужды – это…

Важно понимать, что госнуждой согласно законодательству об охране и использовании земель не обязательно является цель, непосредственно направленная на обеспечение деятельности государства и его органов.

Справочно.
Определение госнужд приведено в подп. 1.5 п. 1 ст. 1 КоЗ.

Пункт 15 Положения о порядке изъятия и предоставления содержит детализацию признаваемых госнуждами целей. При этом их количество больше, чем перечислено в определении в ст. 1 КоЗ, а некоторые цели дополнительно конкретизированы.

Нюансы признания госнуждами согласно Положению о порядке изъятия и предоставления:

1. Разработка месторождений полезных ископаемых отнесена к госнужде, если она предусмотрена решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь либо программами, утвержденными ими либо министерствами.

2. Если участки подлежат изъятию для охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, строительства и обслуживания объектов оборонной, социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктуры, цель изъятия будет признаваться госнуждой при наличии соответствующего заключения республиканского органа государственного управления, реализующего единую государственную политику в соответствующей сфере, об отнесении цели испрашиваемого земельного участка к госнуждам.

3. К госнуждам отнесено изъятие участков для размещения мест погребения, а также для строительства и обслуживания следующих объектов:

находящихся в исключительной собственности государства и (или) для строительства и обслуживания которых выделяются средства республиканского и (или) местных бюджетов;
в СЭЗ, специальных туристско-рекреационных парках их резидентами или администрациями СЭЗ;
в границах индустриального парка, а также объектов транспортной, инженерной инфраструктуры, необходимых для обеспечения полного и своевременного освоения его территории в соответствии с генеральным планом, за границами индустриального парка;
безвозмездно передаваемых в собственность государства.

Гарантии при изъятии для госнужд

Согласно ст. 89‒91 КоЗ при изъятии земельных участков для госнужд землепользователям возмещаются убытки, причиняемые таким изъятием и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Как было указано выше, Постановлением утверждены Положения о порядке определения размера убытков и о порядке выкупа земельных участков.

Гарантии при изъятии:

возмещение убытков – производится лицами, которым изымаемые земельные участки предоставляются;
предоставление равноценных земельных участков – предоставляются землепользователям с учетом их волеизъявления в зависимости от местных условий и особенностей, в том числе обусловленных градостроительной документацией;
при изъятии земельных участков для госнужд у граждан или организаций, являющихся собственниками жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, строений, сооружений и насаждений при них, со сносом таких объектов недвижимого имущества, особенности защиты интересов таких лиц, в том числе предоставления им компенсационных земельных участков, установлены Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (далее – Указ № 58).

Уведомление о предстоящем изъятии

Землепользователи, являющиеся собственниками объектов, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для госнужд, должны уведомляться о предстоящем изъятии и сносе расположенных на таких участках объектов недвижимого имущества.

Решение об уведомлении принимается государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель.

Требования к содержанию таких решений и срокам уведомления об их принятии установлены:

в КоЗ – применительно к изъятию участков, занятых нежилыми объектами социально-культурного, коммунально-бытового назначения, производственными и иными капитальными строениями (зданиями, сооружениями), в том числе не завершенными строительством;
в Указе № 58 – для участков, предоставленных для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных или многоквартирных жилых домов.

В решение о предстоящем изъятии земельного участка должны быть включены:

сведения об основаниях такого изъятия;
сведения об объектах недвижимого имущества, подлежащих сносу и не являющихся объектами самовольного строительства, их правообладателях;
сведения о поручении проведения оценки объектов недвижимого имущества;
сведения о вариантах реализации прав собственников объектов недвижимого имущества и о лицах, уполномоченных местным исполкомом на обеспечение реализации таких прав и на подписание при недостижении согласия протокола разногласий – сведения включаются в случае, если решение о предстоящем изъятии принимается в отношении участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого объекта;
иные вопросы, связанные с предстоящим изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Справочно.
При принятии решения о предстоящем изъятии местный исполком уведомляет землепользователя путем направления ему выписки из решения заказным письмом в течение 3 рабочих дней со дня принятия такого решения.

Решение о предстоящем изъятии земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его принятия.

Срок между моментом принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка и моментом принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка, занятого нежилыми объектами, либо моментом реализации прав собственников сносимых жилых объектов не может быть более двух лет. По истечении данного срока решение о предстоящем изъятии земельного участка считается утратившим силу.

Последствия уведомления

В соответствии с п. 7 ст. 91 КоЗ лицу, которому предоставляется земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, подлежащими сносу, с момента осуществления государственной регистрации возникновения ограничения (обременения) права в отношении такого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества до момента отмены решения о предстоящем изъятии принадлежит преимущественное право на приобретение по рыночной стоимости этих объектов недвижимого имущества.

Соответственно, в случае неиспользования такого права имущество может быть реализовано на тех же условиях любому третьему лицу.

Применительно к жилым объектам в п. 6 Положения, утвержденного Указом № 58, установлено, что после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка собственник сносимого объекта недвижимого имущества не вправе без согласия местного исполнительного комитета производить его раздел, продажу, мену, дарение, производить иное отчуждение подлежащего сносу объекта недвижимого имущества.

Вне зависимости от назначения объектов соответствующими НПА предусмотрено, что не подлежат возмещению расходы на проведение мероприятий, повышающих стоимость земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимого имущества, понесенные землепользователем после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка без согласия принявшего его местного исполкома.

Компенсации

Базовые условия компенсаций установлены в ст. 88 КоЗ, п. 17 Положения о порядке изъятия и предоставления, Положении о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд, утвержденного Постановлением.

Выкуп участка, принадлежащего на праве собственности, производится по кадастровой стоимости на дату выкупа, а если участок был приобретен по результатам аукциона ‒ в размере уплаченной по результатам аукциона суммы с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.

При изъятии арендованного участка, за право аренды которого вносилась плата, а предоставление осуществлялось без аукциона, арендатору возмещаются убытки в размере платы, определенной исходя из кадастровой стоимости этого участка и коэффициентов, установленных Советом Министров Республики Беларусь, пропорционально оставшемуся сроку аренды.

В случае, если участок был предоставлен по результатам аукциона, возмещаются убытки в размере доли от внесенной платы, рассчитанной пропорционально оставшемуся сроку аренды земельного участка на дату определения убытков.

В отношении подлежащих сносу объектов недвижимости, расположенных на изымаемом участке, для целей расчета размера компенсации за счет лица, которому участок будет предоставляться, производится определение рыночной стоимости в порядке, аналогичном порядку определения стоимости объектов, не подлежащих сносу.

Важно!
Размер убытков, причиняемых сносом одноквартирного жилого дома или квартиры, не может быть меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных объектов.

Оценка осуществляется организациями по землеустройству либо их субподрядчиками, поименованными в перечне организаций, указанных в приложении к Положению о порядке определения размера убытков.

Справочно.
Размер убытков определяется в белорусских рублях.

Организацией по землеустройству заказным письмом с уведомлением о вручении землепользователю направляются:

копия земельно-кадастрового плана (его части) с нанесенной границей испрашиваемого земельного участка;
информация о порядке и условиях возмещения убытков;
перечень сведений, необходимых для определения размера таких убытков, которые должны быть представлены землепользователем (собственником объектов недвижимого имущества) в течение 3 рабочих дней со дня получения письма.

Такое направление осуществляется в рамках подготовки материалов предварительного согласования, если требуется согласование места размещения земельного участка, в обратном случае ‒ при разработке проекта отвода земельного участка.

Отказ от представления сведений или их непредставление в трехдневный срок не приостанавливают оформление землеустроительной документации с определением размера убытков в соответствии с Положением о порядке определения размера убытков.

На стадии подготовки материалов предварительного согласования места размещения земельного участка определяются ориентировочные размеры убытков, а при разработке проекта отвода земельного участка – фактические размеры убытков.

Возмещение причиняемых убытков осуществляется лицом, которому предоставляется земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, подлежащими сносу, после определения фактического размера убытков, до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Споры, связанные с определением размеров убытков и их возмещением, разрешаются судом. Как правило, при несогласии с фактическим размером убытков требуется проведение экспертиз, которые должны установить недостатки в процедуре проведения оценки, повлиявшие на ее результат.