Изменения в порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов

Комментарий к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 23.04.2020 № 253

В Беларуси установлено императивное правовое регулирование порядка определения цены на строительство объектов вне зависимости от формы собственности субъектов хозяйствования.

С 26.05.2020 вступили в силу изменения в Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553 (далее — Положение). Об основных изменениях Положения — в  комментарии юристов REVERA.

Сущеня Сергей

Ведущий юрист REVERA

Анискевич Анна

Руководитель практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA

3874 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обсуждение изменений в Положение проходило еще в 2018 г. В проекте обсуждаемых изменений предлагались более широкие и радикальные изменения, в том числе поднимались вопросы установления приблизительной цены для ряда случаев, порядка определения цены при параллельном проектировании и строительстве, включения в качестве основания корректировки изменения контрактной цены при бюджетном и «околобюджетном» финансировании изменения стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене, и другие изменения. Вместе с тем большинство обсуждаемых изменений не было реализовано.

Основные же изменения в порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов состоят в следующем.

1. Положение дополнено новым термином «вид работ».

Установлено, что «вид работ» — это один простой или комплексный технологический процесс, в результате выполнения которого создаются в полном объеме или частично отдельные элементы строящегося объекта (строительные конструкции, узлы, системы, устройства и др.) и (или) осуществляется снос.

Именно виды работ включаются в график строительства (производства работ), и в большинстве случаев именно согласованный объем видов работ составляет предмет договора строительного подряда. Полагаем, законодатель дал определение термину «вид работ», чтобы развести в разные стороны и исключить какие-либо противоречия в толковании понятий «вид работ» и «дополнительные работы».

2. Уточнены требования к определению цены заказчика и цены предложения подрядчика.

Установлено, что цена заказчика формируется на основании проектной, в том числе сметной, документации (без изменения сметной стоимости подрядных работ, учтенной сметной документацией) с учетом даты начала строительства объекта, указанной заказчиком в задании на проектирование.

Напомним, что цена заказчика — это стартовая цена подрядных работ, предложенная заказчиком для заключения договора строительного подряда, государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Полагаем, что вышеуказанное уточнение направлено для исключения ситуаций, когда заказчик изначально пытается занизить стартовую цену строительства объекта, предлагая цену ниже сметной.

Уточнено, что цена заказчика и цена предложения подрядчика определяются с учетом всех затрат на строительство объекта (выполнения работ) без учета стоимости оборудования, разработки проектной документации, приобретение и разработка которых поручены заказчиком подрядчику, и поставляемых заказчиком строительных материалов, изделий, конструкций по предусмотренному заказчиком перечню.

Полагаем, что вышеуказанное уточнение направлено на минимизацию каких-либо дополнительных имущественных требований со стороны подрядчиков, если их нельзя отнести к дополнительным работам.

Установлено, что подрядчик самостоятельно избирает метод формирования цены предложения.

Кроме того, если ранее при определении цены предложения подрядчика укрупненные нормативы стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта, видов (комплексов) работ, разработанные в подрядных организациях, не должны были превышать утвержденные Минстройархитектуры нормативы, то теперь такое ограничение сохраняется лишь для случаев определения цены строительства объектов, финансируемых полностью или частично за счет бюджетных или «околобюджетных» средств, а также при строительстве жилых домов с государственной поддержкой.

3. Уточнен порядок ценообразования при строительстве «под ключ».

С даты принятия Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» прослеживается инициатива законодателя урегулировать хозяйственные отношения при строительстве объектов «под ключ» по смешанному договору, который, как правило, включает проектирование, выполнение работ и поставку.

Установлено, что при строительстве объекта «под ключ»:

  • цена заказчика определяется на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации с учетом даты начала строительства объекта, указанной заказчиком в задании на проектирование;
  • цена предложения подрядчика формируется на основании утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации;
  • цена заказчика и цена предложения подрядчика определяются с учетом всех затрат на строительство объекта (выполнение работ). Дополнительно в цене договора учитывается стоимость оборудования и разработки проектной документации.

Каких-либо революционных изменений, по нашему мнению, в данном уточнении нет.

4. Уточнены формулировки и случаи корректировки неизменной цены.

При частном финансировании неизменная цена корректируется среди прочего в случаях изменения:

  • проектной, в том числе сметной, документации, за исключением ее изменения по причине возникновения дополнительных работ;
  • сроков строительства в случаях, установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Напомним, что согласно ст. 3 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З) законодательство в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности состоит из ГК, Закона № 300-З, иных законов, нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь и принятых в соответствии с ними иных актов законодательства, регулирующих отношения в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
  • НПА, регулирующих отношения в сфере ценообразования в строительстве.

При этом изменение индексов цен в строительстве по данным Национального статистического комитета за период строительства, предусмотренный договором строительного подряда, по сравнению с прогнозным, учтенным при формировании неизменной цены, более чем на 2 процентных пункта больше не является основанием для корректировки низменной цены.

При бюджетном и «околобюджетном» финансировании неизменная цена корректируется среди прочего в случаях изменения:

  • проектной, в том числе сметной, документации, за исключением ее изменения по причине возникновения дополнительных работ;
  • сроков строительства, предусмотренных договором строительного подряда, в случаях существенного нарушения заказчиком установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования), выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств, приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон;
  •  НПА, регулирующих отношения в сфере ценообразования в строительстве.

Несмотря на то, что основание корректировки неизменной цены в случае изменения сроков строительства при частном финансировании более широкое, чем при бюджетном финансировании, полагаем, законодателю целесообразно закрепить аналогичную, более четкую формулировку и для случаев частного финансирования строительства объектов.

5. В Положении уточнен порядок актирования работ.

Установлено, что в акты включается полностью законченный вид работ, предусмотренный графиком строительства (производства работ). По соглашению сторон в акты может включаться частично выполненный вид работ, предусмотренный графиком строительства (производства работ), при условии, что можно определить количество (объем) выполненной работы.

Нельзя сказать, что это уточнение носит существенно новый характер, так как Инструкция о порядке применения и заполнения форм актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, утвержденная постановлением Минстройархитектуры от 20.07.2018 № 29, в п. 10 имеет схожее правовое регулирование в части заполнения акта формы С-2б. Вместе с тем в Положении говорится обо всех формах актов сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, установленных Минстройархитектуры, а не только акта формы С-2б.

6. Уточнены положения об экономии подрядчика.

Экономия не будет являться завышением стоимости строительства, если получена среди прочего в результате:

  • фактического выполнения видов работ с применением иной технологии производства работ, подтвержденных актами, по сравнению с предусмотренными проектной, в том числе сметной, документацией (при условии соблюдения проектных характеристик по потребительским, прочностным и эксплуатационным качествам и требований по надежности и безопасности, установленных техническими нормативными правовыми актами);
  • принятия подрядчиком иных мер, направленных на снижение стоимости строительства объекта при условии выполнения обязательных для соблюдения требований ТНПА.

7. Изменения в регулировании дополнительных работ.

Установлено, что работы, не предусмотренные проектной документацией, разработанной по стадии «Строительный проект», необходимость выполнения которых возникла в процессе строительства и подтверждена разработчиком проектной документации на основании двухстороннего акта, подписанного заказчиком и разработчиком проектной документации, являются дополнительными работами.

Таким образом, с 26.05.2020 подрядчик не будет участвовать в подготовке акта на дополнительные работы. Полагаем, данное изменение продиктовано тем, что именно заказчик связан договорными отношениями с проектной организацией, соответственно, он и должен организовывать процесс подписания данного акта.

Если ранее порядок формирования стоимости дополнительных работ определялся в договоре строительного подряда, то со вступлением в силу изменений данный порядок закрепляет и Положение.

Так, стоимость дополнительных работ формируется на основании их сметной стоимости, определенной в ценах на дату начала разработки сметной документации, с учетом прогнозного индекса цен в строительстве, утверждаемого Министерством экономики, месяца выполнения этих работ без учета снижений, принятых при выборе подрядчика в соответствии с законодательством о закупках.

Выделенное выше изменение означает, что если при закупках в строительстве подрядчик делал улучшение предложения (снижение стоимости выполнения работ), чтобы «заполучить» контракт, то для согласования стоимости выявленных дополнительных работ он не обязан давать на них подобную «скидку». При этом установлено, что стоимость материалов определяется в соответствии с условиями формирования стоимости материалов, определенной неизменной ценой.

Предусмотрено, что стоимость дополнительных работ отражается в графике производства работ отдельной строкой.

8. Уточнен порядок составления графика строительства (производства работ).

Форма графика строительства (производства работ) изложена в новой редакции. Новая форма графика строительства предполагает указание информации о количестве выполняемых работ в физических единицах измерения по месяцам срока строительства.

Это изменение позволит исключить ситуации, когда подрядчик старался делать изначально более объемные и дорогостоящие работы, а мелкие работы оставлял на потом либо не доделывал из-за испорченных отношений с заказчиком. Кроме того, полагаем, данное изменение позволит проще выяснять, в том числе судам, соответствуют ли выполненные работы объемам и срокам, установленным графиком производства работ, для принятия решений о взыскании неустоек.

Предусмотрено, что виды работ для составления графика строительства (производства работ) формируются подрядчиком самостоятельно.

Кроме того, график строительства (производства работ) наряду с графиком платежей должен быть уточнен при корректировке неизменной цены, за исключением случая корректировки неизменной цены при изменении стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене.


3874 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме