Изменение условий договора долевого строительства в процессе его исполнения

Содержание:

• Изменение цены
• Изменение сроков строительства объекта

Рассмотрим случаи, когда может возникнуть необходимость внесения изменений в договор:

1. изменение (увеличение) сроков строительства объекта, в составе которого осуществляется строительство объекта долевого строительства;
2. изменение (увеличение) стоимости строительства объекта долевого строительства.

Как видим, изменение договора происходит, как правило, по инициативе застройщика. Рассмотрим каждое из приведенных оснований для изменения договора подробнее.

Изменение цены

Цена договора (цена объекта долевого строительства) формируется на стадии заключения договора в соответствии с законодательством и является его существенным условием.

Вместе с тем застройщик вправе пересчитать ее, если изменились и оказали влияние на цену объекта долевого строительства следующие факторы:

1. прогнозные индексы цен в строительстве;
2. законодательство об уплате косвенных налогов.

При этом такие изменения должны произойти либо в нормативный срок строительства объекта, в составе которого осуществляется строительство объекта долевого строительства, либо в дополнительный.

Законодательством установлены исчерпывающие случаи, когда допускается изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) (подп. 1.11 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве», далее — Указ № 473):

1. по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства (ч. 1 подп. 1.11 п. 1 Указа № 473);
2. по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ (ч. 1 подп. 1.11 п. 1 Указа № 473);
3. по требованию застройщика в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика (ч. 3 подп. 1.11 п. 1 Указа № 473);
4. по требованию застройщика в случае изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства) (ч. 3 подп. 1.11 п. 1 Указа № 473).

Изменения, касающиеся цены договора, в обязательном порядке оформляются дополнительным соглашением, содержащим обоснованный расчет по изменению цены (цены объекта долевого строительства). При этом такое дополнительное соглашение подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе в связи с изменением существенных условий договора.

Важно отметить, что цена может быть изменена лишь в период исполнения договора, то есть до момента передачи объекта долевого строительства дольщику. После передачи объекта изменить цену уже нельзя.

Изменение сроков строительства объекта

Срок исполнения застройщиком своих обязательств определяется в договоре и должен соответствовать нормативному сроку строительства объекта, определенному проектной документацией (п. 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г.», далее — Положение о порядке заключения договоров долевого строительства).

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор. Вносимые изменения оформляются путем подписания дополнительного соглашения. Уведомление с приложением проекта дополнительного соглашения направляется застройщиком заказным письмом с обратным уведомлением.

В случае наличия вины застройщика в невыполнении им срока обязательств по договору застройщик обязан:

1. при расчете цены договора (цены объекта долевого строительства) применять к объемам, выполненным в указанный дополнительный срок строительства, прогнозные индексы цен в строительстве, установленные для месяца, который является последним при указанном нормативном сроке строительства объекта;
2. в срок не позднее двух месяцев после передачи объектов долевого строительства дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства, выплатить им неустойку (пеню) в следующих размерах:

• 0,01 % — при превышении нормативных сроков строительства до 3 месяцев;
• 0,02 % — при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев;
• 0,03 % — при превышении нормативных сроков строительства свыше 6 месяцев

от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.

Указанные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения обязательств по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части предоставления государственной поддержки, а также средств семейного капитала.

Таким образом, неустойка (пеня) выплачивается дольщику в случае:

1. наличия вины застройщика в невыполнении им срока обязательств по договору;
2. при превышении нормативных сроков строительства (ч. 3 п. 12 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства).

Необходимо отметить, что предусмотренные договором сроки строительства подлежат пересмотру в случае приостановления или консервации строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев (пп. 1 и 3 ст. 62 Закона № 300-З). Период приостановления не включается в нормативный срок строительства.

При отказе дольщика от подписания дополнительного соглашения о продлении срока строительства объекта или об изменении цены договора застройщик не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Вместе с тем в ч. 2 п. 19 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства предусмотрены случаи, когда застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора. Такие случаи являются исчерпывающими.

Случаи, когда застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора:

1. невнесение дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, если оплата производится по графику платежей;
2. невнесение дольщиком в полном объеме платежей в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по справкам застройщика;
3. неуплата в полном объеме цены договора (цены объекта долевого строительства) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
4. несогласие дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами.

Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Они подписывают акт о расторжении договора в срок не позднее месяца со дня получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, влияющих на своевременное подписание акта о расторжении договора, этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней со дня их истечения.

Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта. В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не ранее 30 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения другую сторону (п. 20 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства).

Резюме 
1. Все изменения и дополнения в договор создания объекта долевого строительства вносятся путем оформления дополнительных соглашений.
2. Дополнительное соглашение, в соответствии с которым изменяются существенные условия договора, подлежит регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.