Участие в долевом строительстве объектов недвижимости в качестве дольщика в Республике Беларусь предполагает наличие ряда рисков. Одним из таких рисков является возбуждение в отношении застройщика производства по делу о банкротстве.
В статье автором анализируются положения законодательства на предмет того, может ли дольщик в случае банкротства застройщика истребовать объект недвижимости по договору долевого строительства.
В отличие от законодательства других государств (к примеру, Российской Федерации), законодательство Республики Беларусь не содержит специального регулирования отношений при банкротстве застройщиков. В связи с этим последствия возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика и введение в отношении него тех или иных процедур банкротства регулируются общими нормами, в частности, Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
Исходя из изложенного, а также принимая во внимание правовое регулирование возникновения прав на недвижимое имущество, отношений по договору создания объектов долевого строительства, в частности, нормы Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Положение), права дольщика в отношении объекта долевого строительства при банкротстве застройщика необходимо рассматривать с учетом нижеперечисленных особенностей.
1. Отказ управляющего в деле о банкротстве от исполнения договора долевого строительства. Первым обстоятельством, которое влечет отсутствие у дольщика возможности истребовать объект недвижимости в рамках производства по делу о банкротстве застройщика, является прекращение обязательств по договору долевого строительства в связи с отказом управляющего в деле о банкротстве от его исполнения.
Обязательствами застройщика по договору долевого строительства объекта являются, в частности, обеспечение строительства объекта долевого строительства и передача объекта долевого строительства дольщику (часть первая п. 7 Положения). При этом по общему правилу взаимные обязательства застройщика и дольщиков в рамках производства по делу о банкротстве продолжают исполняться на прежних условиях (часть шестая ст. 108 Закона о банкротстве).
Само по себе введение в отношении должника процедур банкротства не является основанием расторжения заключенных застройщиком договоров. Вместе с тем законодательство о банкротстве предусматривает дополнительные основания для отказа управляющего от исполнения обязательств по заключенным должником договорам после открытия конкурсного производства (часть третья ст. 108 Закона о банкротстве). В случае если до регистрации создания объекта долевого строительства управляющим в рамках производства по делу будет заявлен отказ от исполнения договора с дольщиком, такой договор будет считаться расторгнутым, а обязательства сторон по договору прекратятся (п. 3 ст. 420, п. 1 ст. 423 ГК). Указанное обстоятельство повлечет невозможность дольщика истребовать объект недвижимости по договору долевого строительства.
2. Отсутствие факта регистрации создания объекта долевого строительства. Вторым обстоятельством, которое исключает возможность дольщика истребовать объект недвижимости у застройщика, является отсутствие факта регистрации создания объекта долевого строительства.
Объект недвижимости считается созданным с момента государственной регистрации его создания в силу п. 2 ст. 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации). До этого же он представляет собой набор материалов, принадлежащих определенному субъекту (п. 1 ст. 131, ст. 220 ГК, абзац второй ст. 4 Закона о госрегистрации). Поскольку в рамках отношений по договору долевого строительства материалы приобретаются, как правило, застройщиком, а дольщик оплачивает непосредственно цену объекта долевого строительства, до государственной регистрации создания объекта он рассматривается в качестве совокупности принадлежащих именно застройщику материалов.
Таким образом, до регистрации создания объекта недвижимости дольщик не может истребовать его в силу как отсутствия у него права собственности на объект, так и отсутствия данного объекта как такового.
Это обстоятельство предопределяет заинтересованность дольщика в окончании строительства, что при банкротстве застройщика может осуществляться путем передачи объекта строительства другому застройщику.
В случае завершения строительства объекта долевого строительства до или после возбуждения в отношении застройщика производства по делу о банкротстве, регистрации создания объекта в установленном порядке при действующем договоре долевого строительства возможность истребования у застройщика объекта недвижимости в рамках производства по делу о банкротстве определяется наличием у дольщика права собственности на такой объект.
В связи с тем, что право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации, оно возникает с момента его государственной регистрации и подтверждается соответствующим свидетельством (п. 3 ст. 8 Закона о госрегистрации). При этом сам по себе факт создания объекта недвижимости не предопределяет наличие в отношении него права собственности ни у дольщика, ни у застройщика. Указанное обстоятельство имеет значение в связи с тем, что последствием введения в отношении застройщика процедур банкротства является существенное ограничение его возможности (в лице управляющего) распоряжаться принадлежащим ему имуществом. К примеру, распоряжение управляющим недвижимым имуществом должника осуществляется, по общему правилу, с согласия собрания кредиторов и после уведомления суда (абзац тридцатый ст. 1, часть шестая ст. 100 Закона о банкротстве). Отсутствие у застройщика права собственности на созданный объект долевого строительства нивелирует указанные правила.
Таким образом, для возникновения права собственности на объект долевого строительства дольщику необходимо обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации за совершением административной процедуры в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (в случае, если дольщик является физическим лицом) или постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (в случае, если дольщик является индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом). В свою очередь, наличие у дольщика права собственности на объект недвижимости позволит ему заявить требование об исключении его из состава имущества должника в случае, если такой объект будет включен в состав имущества застройщика-банкрота управляющим (ст. 106, 115 Закона о банкротстве).
На практике имеют место случаи, когда управляющий, ссылаясь на ограничение своих полномочий по распоряжению имуществом застройщика, отказывается передавать необходимые дольщику для регистрации его права документы. Подобная ситуация фактически является нарушением договора долевого строительства, поскольку в случае уплаты дольщиком всех платежей по договору у застройщика есть обязанность передать дольщику соответствующие документы.
С учетом ст. 51 ХПК полагаем, что в таком случае дольщику необходимо заявить в суд по месту нахождения недвижимого имущества требование к застройщику о признании права собственности на объект недвижимости. В качестве обоснования следует указать полное исполнение дольщиком обязательств по договору долевого строительства, в частности, по уплате денежных средств, а также невозможность получить от управляющего все необходимые документы. Решение суда по делу станет основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект недвижимости (абзац четвертый ст. 55 Закона о госрегистрации).
Помимо указанной выше возможности дольщика в определенных случаях истребовать объект недвижимости у застройщика, дольщик также может заявить требование о возврате уплаченных по договору долевого строительства денежных средств.
В случае если договор долевого строительства расторгается до возбуждения в отношении застройщика производства по делу о банкротстве, у дольщика возникает денежное требование к застройщику, которое предъявляется в порядке, предусмотренном ст. 89–96 Закона о банкротстве, и удовлетворяется в пятую очередь в соответствии со ст. 141 Закона о банкротстве, а также постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.
Вместе с тем судебная практика свидетельствует о том, что очередность удовлетворения требования по денежному обязательству дольщика к застройщику может быть иной в случае, если такое требование возникло после открытия в отношении застройщика производства по делу о банкротстве*. Так, если договор долевого строительства до открытия конкурсного производства являлся действующим и обязательства по договору прекратились уже после возбуждения в отношении застройщика конкурсного производства, есть основания для признания требования к застройщику о возврате денежных средств внеочередным (часть первая ст. 141 Закона о банкротстве).
Рекомендация:
Соответствующие обстоятельства, позволяющие признать требование к застройщику о возврате денежных средств внеочередным, следует детально указать в требовании кредитора, направляемом управляющему, а также, при необходимости, в рамках последующего рассмотрения требования дольщика в суде.
Таким образом, возбуждение в отношении застройщика производства по делу о банкротстве еще не означает, что уплаченные дольщиком денежные средства по договору создания объекта долевого строительства утрачены, а получить объект недвижимости невозможно. В каждом конкретном случае дольщику необходимо анализировать сложившуюся ситуацию на предмет максимально возможного удовлетворения его интересов.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений