На практике несоблюдение нормативных сроков строительства объектов недвижимости может повлечь существенные негативные последствия для субъекта хозяйствования. Поэтому контроль за течением указанных сроков и их правильное исчисление субъектом хозяйствования позволят нивелировать довольно большие риски.
В силу ч. 1 и 3 п. 13 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Положение), срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией.
Также п. 13 Положения предусмотрена ответственность застройщика исключительно за виновное нарушение нормативных сроков строительства. В частности, застройщик может быть привлечен к гражданско-правовой ответственности в виде необходимости уплаты неустойки (безусловно, при наличии совокупности всех предусмотренных законодательством оснований для взыскания такой неустойки).
Согласно п. 3.2 ТКП 45-1.03-122-2015, утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279 (далее — ТКП 45-1.03-122-2015), нормативная продолжительность строительства — это продолжительность строительства объекта, установленная в утвержденной проектной документации в соответствии с действующими нормами и правилами и конкретными условиями строительства.
Исходя из пп. 4.2 и и 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015 нормы продолжительности строительства установлены с учетом выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, состав которых определен проектом организации строительства в соответствии с требованиями ТКП 45-1.03-161-2009, утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.12.2009 № 396 (далее — приказ № 396, ТКП 45-1.03-161-2009), а также с учетом времени на приемку объекта в эксплуатацию и утверждение акта приемки в установленные законодательством сроки.
Таким образом, датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Разрешение на выполнение работ подготовительного этапа подтверждает начало исчисления нормативного срока строительства, и его наличие у застройщика является достаточным основанием для взыскания неустойки.
На практике субъекты хозяйствования не всегда правильно исчисляют начало течения нормативного срока строительства, не учитывая то, что разрешения на производство подготовительных работ являются разрешениями, с выдачи которых начинает исчисляться нормативный срок строительства.
В п. 2.9 ТКП 45-1.03-162-2009, утвержденного приказом № 396, под строительно-монтажными работами понимаются работы, выполняемые при возведении зданий и сооружений, а также при монтаже технологических систем и оборудования. Строительно-монтажные работы делятся на общестроительные (земляные, каменные, бетонные, железобетонные, плотничные, столярные, отделочные (штукатурные, облицовочные, малярные), кровельные работы, монтаж строительных конструкций, погрузочно-разгрузочные работы и др.) и специальные (устройство искусственных оснований, замораживание грунта, понижение уровня грунтовых вод, торкретирование, монтаж технологического оборудования, трубопроводов, средств контроля и автоматики, электромонтажные работы, санитарно-технические работы и др.).
В п. 3.3 ТКП 45-1.03-161-2009 указано, что к основным работам по строительству объекта или его части разрешается приступать только после отвода в натуре земельного участка для строительства, выполнения в полном объеме внеплощадочных и внутриплощадочных работ подготовительного периода с оформлением акта в соответствии с приложением А и получением разрешения органов контроля и надзора за строительством.
Согласно п. 3.4 ТКП 45-1.03-161-2009 до начала возведения зданий и сооружений необходимо произвести срезку и складирование используемого для рекультивации земель растительного грунта в специально отведенных местах, вертикальную планировку строительной площадки с уплотнением насыпей до плотности грунта в естественном состоянии (или заданной проектом), работы по водоотводу, устройству постоянных и временных внеплощадочных и внутриплощадочных дорог и инженерных сетей (водо-, тепло-, энергоснабжения и канализации), необходимых на время строительства и предусмотренных проектами организации строительства и проектами производства работ.
Законодательством предусмотрены случаи, когда исчисление нормативных сроков строительства приостанавливается на определенный период, что может позволить нивелировать возможные негативные последствия.
В ходе строительства объекта допускается принимать решения о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, а при необходимости — о консервации объектов.
Заказчик, застройщик в месячный срок письменно информируют органы государственного строительного надзора о приостановлении или консервации объекта строительства.
Дата приостановления строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами, приостанавливает течение нормативного срока строительства, определенного проектной документацией и условиями договора строительного подряда.
Дата возобновления строительства возобновляет течение нормативного срока строительства.
Нормативная продолжительность строительства объекта, определенная проектной документацией, продлевается на период приостановления строительства по основаниям, предусмотренным законодательством, либо на период консервации объекта незавершенного строительства, оформленной в установленном порядке.
При этом следует четко различать содержание указанных условий применительно к срокам при отражении их в гражданско-правовых договорах, так как их ненадлежащая правовая оценка и закрепление в договоре могут привести к возникновению судебного спора.
