Границы дозволенного при взыскании денег с застройщика многоквартирного дома

Для создания правовых гарантий участникам долевого строительства законодательство предусматривает, что основная часть денежных средств дольщиков вносится на специальный счет застройщика, открытый под строительство конкретного объекта, расходуется только на эти цели и не подлежит аресту даже по налоговым обязательствам застройщика. Однако практика показывает, что отнюдь не всеми и не всегда такие законодательные предписания трактуются одинаково, в связи с чем возникают споры по поводу компетенции судебных исполнителей, обязанностей застройщиков и обслуживающих их банков, а также о правах дольщиков, финансирующих строительство.

Лаевский Дмитрий

Адвокат, управляющий партнёр адвокатского бюро «Лаевский, Юльский и партнёры»

1715 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Возможен ли арест специального счета застройщика для аккумулирования средств дольщиков?

Ситуация. Строительство дома затянулось сверх срока, и один из участников долевого строительства расторг договор, а когда застройщик своевременно не вернул сумму внесенных дольщиком взносов, то этот уже бывший дольщик обратился в суд с требованием о взыскании денег — в сумме, соответствующей стоимости 4-комнатной квартиры. При этом гражданином было заявлено ходатайство в порядке обеспечения иска наложить арест на расчетный и специальный счет должника-застройщика, однако назначение специального счета в ходатайстве указано не было и судом не выяснялось.

Вопрос об обеспечительных мерах разрешался судом без вызова должника, в результате было постановлено арестовать денежные средства на обоих счетах, в том числе на специальном, где аккумулировались внесенные дольщиками взносы для финансирования строительства. Невозможность проведения расходных операций по специальному счету привела к остановке строительства. Частная жалоба на определение суда о наложении ареста на спецсчет была рассмотрена вышестоящим судом лишь через два месяца, и когда этим вышестоящим судом арест был снят, а соответствующее постановление доставлено в банк, то банк разблокировал спецсчет и сразу же сообщил застройщику о том, что спецсчет снова арестован. Оказалось, что в банк ранее поступило еще и постановление судебного исполнителя об аресте всех счетов застройщика, вынесенное в рамках другого дела по спору с одним из субподрядчиков, о чем застройщик не извещался. Арест, наложенный судебным исполнителем, банк снял только после отмены постановления судебного исполнителя.

Пунктом 5 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее — Положение о долевом строительстве, Указ № 263), предусмотрено, что взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится, арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению.

В данном случае обращаем внимание на недостаточную определенность правовой нормы, которая влечет непредсказуемые трактовки по вопросу о том, кто и в каких случаях имеет право налагать арест. Речь идет о фразе «арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению».

С одной стороны, из нее усматривается намерение законодателя исключить арест этого счета даже по налоговым обязательствам, которые в очередности требований кредиторов всегда приоритетны по сравнению с требованиями кредиторов — частных лиц.

С другой стороны, говорится про возможность ареста по судебному постановлению, и конкретные основания, когда суд вправе такой арест налагать, не прописаны, что порождает риск принятия судами подобных мер.

По нашему мнению, логика введения правила об открытии спецсчета и аккумулировании на нем взносов дольщиков имела целью создать гарантии прежде всего общим интересам участников строительства, обеспечить целевое использование средств и непрерывный процесс строительства. Следовательно, вряд ли в таком случае правильно было бы допускать, что по требованиям одного лица могут быть созданы препятствия интересам всех остальных.

Допущение возможности иного использования средств, в том числе для исполнения обязательств застройщика перед его кредиторами, расходится с предназначением спецсчета. Ведь если допускать возможность ареста спецсчета судом по любому делу, то получается, что строительство могло бы постоянно тормозиться в случае возникновения споров застройщика с подрядчиками или, например, дольщиками при их массовом обращении с исками о взыскании пени за просрочку передачи объекта (в тех случаях, когда при нарушенном нормативном сроке строительства оно еще продолжается и финансируется непосредственно самим застройщиком, если на часть объектов долевого строительства не заключены договоры с дольщиками).

Поэтому полагаем, что наложение ареста на специальный счет застройщика по судебному постановлению можно считать допустимым лишь в исключительных случаях и в целях обеспечения все тех же общих интересов участников долевого строительства. Таким исключительным случаем может являться наличие угрозы утраты аккумулированных на этом специальном счете средств по противоправным причинам.

Вправе ли судебный исполнитель арестовать спецсчет?

Что же касается судебного исполнителя, то в Положении о долевом строительстве он не назван в числе лиц, полномочных арестовывать спецсчет, в связи с чем следует констатировать недопустимость ареста спецсчета застройщика судебным исполнителем.

Полагаем, в этом случае возникают основания для заявления застройщиком требований о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями должностного лица государственного органа, что предусмотрено ст. 938 ГК, ведь судебный исполнитель является представителем власти.

Согласно ст. 207-1 Банковского кодекса Республики Беларусь по договору специального счета одна сторона (банк) обязуется открыть другой стороне (владельцу счета) текущий (расчетный) банковский счет со специальным режимом функционирования, устанавливаемым в договоре специального счета на основании акта законодательства Республики Беларусь, в соответствии с которым специальный счет открывается.

Исходя из этого банк обязан принимать во внимание норму Положения о долевом строительстве, в которой, как уже мы отмечали, говорится, что арест на специальные счета не налагается, за исключением ареста по судебному постановлению. Поскольку в этой норме судебный исполнитель не назван в числе лиц, уполномоченных налагать арест на специальный счет застройщика, отсутствуют правовые основания для исполнения банком постановления судебного исполнителя об аресте спецсчета. И речь в данном случае вовсе не идет о переоценке банком оснований наложения ареста, а лишь о том, что банк не должен принимать к исполнению такое постановление, как вынесенное лицом, не названным в качестве уполномоченного на арест специального счета.

Представляется, что ответственность банка, заблокировавшего средства на специальном счете застройщика по постановлению судебного исполнителя, может выражаться в обязанности возместить застройщику причиненные в данной ситуации убытки.

Возможно ли обращение взыскания на взносы дольщиков, еще не поступившие на специальный счет застройщика — должника в исполнительном производстве?

Ситуация. Судебный исполнитель в рамках исполнительного производства в отношении застройщика многоквартирного дома, включающего нежилую секцию из офисных помещений, разослал дольщикам предписания приостановить расчеты с застройщиком и обязал дольщиков производить перечисление сумм взносов на долевое строительство вместо специального счета застройщика на счет отдела принудительного исполнения (ОПИ).

Согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 440-З «О судебных исполнителях» судебный исполнитель при исполнении исполнительных документов обязан использовать предоставленные ему права в строгом соответствии с законодательством и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Завершение строительства, ввод в эксплуатацию, устранение недостатков по отдельным частям многосекционных домов в случае их раздельного ввода в эксплуатацию без взносов дольщиков могут быть крайне затруднены.

Следует учитывать, что деньги, ожидаемые застройщиком от дольщиков, являются не дебиторской задолженностью, как можно предположить на первый взгляд, а взносами на долевое строительство, порядок внесения и принятия которых регулируется специальным правовым актом — Положением о долевом строительстве. Данное Положение распространяется на привлечение средств как граждан, так и юридических лиц, как по жилым, так и по нежилым объектам долевого строительства в рамках многоквартирного дома. Пунктом 5 Положения о долевом строительстве предусмотрено, что привлечение средств дольщиков, за некоторыми исключениями, производится на специальный счет застройщика, открытый под конкретный объект строительства. Это необходимо в том числе для обеспечения целевого использования денег.

Поэтому судебный исполнитель не вправе предписывать дольщикам платить за долевое строительство в обход требований Положения о долевом строительстве, особенно принимая во внимание, что Указ, утвердивший Положение, по юридической силе выше Закона, определяющего компетенцию судебного исполнителя (что вытекает из ч. 3 ст. 137 Конституции Республики Беларусь, а также из ст. 10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь»).

Кроме того, рассматриваемое действие судебного исполнителя по обращению взыскания на причитающиеся застройщику взносы дольщиков создает предпосылки для вынужденного расторжения застройщиком договоров с дольщиками. Ведь согласно ч. 2 п. 18 Положения о долевом строительстве застройщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства в случае неуплаты в полном объеме дольщиком цены объекта долевого строительства. При этом, учитывая обязанность застройщика привлекать деньги дольщиков только на специальный счет, в случае перечисления дольщиками денежных взносов на иные счета, включая банковский счет ОПИ, застройщик не обязан признавать такие платежи в качестве надлежащего исполнения обязательства. В связи с этим для дольщиков, выполнивших предписание судебного исполнителя, возникает риск, что они не будут считаться надлежаще исполнившими обязательства перед застройщиком и утратят право получить объект долевого строительства, на оплату которого ими ранее вносились платежи.

Таким образом, действия судебного исполнителя, предписавшего дольщикам приостановить расчеты с застройщиком, не только будут противоречить положениям Указа № 263, но и нарушат интересы застройщика по исполнению договоров перед дольщиками и его обязанности ввести объект в эксплуатацию. Возможен ли арест специального счета застройщика для аккумулирования средств дольщиков?

1715 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме