Финансовая сторона аренды: ключевые тезисы экспертов семинара

Илья ХОМА, директор, учредитель консалтинговой компании «Бол Капитал Менеджмент»

1. Условия договора аренды должны обеспечивать быстрое отражение успешного развития в факторах стоимости.
2. Рекомендуем арендодателям обязательно включать в договор:
1) право собственника на досрочное внесудебное расторжение (отказ от) договора в случае просрочек оплат. Это условие всегда приемлемо для серьезных и добросовестных арендаторов. Арендатор с просрочками — 100%-ная гарантия потерь по невозвратной кредиторской задолженности в будущем.
Возможные уступки:
— установить допустимое количество дней просрочки;
— установить порядок уведомления о просрочке;
2) право арендодателя на ежегодную индексацию арендной платы;
3) привязку арендной платы к товарообороту арендатора.
Условия пунктов 2 и 3 будут способствовать:
— ускоренному включению развития объекта в его стоимость;
— ускоренному росту арендной платы за счет сложных процентов;
4) обеспечительный платеж. Это условие — гарантия собственника от потерь по невозвратной дебиторской задолженности, показатель серьезности арендатора.

Анна ХОМА, налоговый консультант, главный бухгалтер консалтинговой компании «Бол Капитал Менеджмент»

1. Письмо должника о признании суммы неустойки является основанием для ее отражения в бухгалтерском учете. НДС на суммы неустоек (штрафов, пеней) не начисляется (п. 4 ст. 120 НК).
2. Техническая модернизация (для целей бухучета) — это создание объекта основного средства, а не затраты.
3. Если обеспечительный платеж по предварительному договору аренды оплачивается арендатором в белорусских рублях с привязкой к курсу иностранной валюты, арендодатель осуществляет возврат обеспечительного платежа в белорусских рублях по курсу иностранной валюты на день его перечисления.
4. Ключевым моментом при отражении в бухучете затрат по ремонту, модернизации, реконструкции является точное определение вида строительных работ.
При отражении данных затрат необходимо руководствоваться:
— Инструкцией о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики, Минфина, Минстройархитектуры от 27.02.2009 № 37/18/6;
— Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»;
— ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденным приказом Минстройархитектуры (в приложениях А и Б перечислены все виды ремонтных работ).

Елизавета ЯРМОШ, адвокат, партнер адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры»

1. Необходимо помнить, что у сторон при заключении предварительного договора аренды возникает обязательство заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом зачастую стороны включают в предварительный договор обязательство арендатора внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж. В случае невнесения такого платежа в установленный предварительным договором срок арендодатель вправе расторгнуть предварительный договор в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (ст. 420 ГК). При этом у арендодателя отсутствует право на взыскание с арендодателя обеспечительного платежа, в том числе в период действия предварительного договора аренды.
2. Рекомендуем при включении в предварительный договор аренды обязанности стороны обеспечить исполнение обязательства способом, не поименованным в ГК, четко определить механизм реализации такого способа обеспечения и установить последствия неисполнения указанной обязанности стороной.