Долевое строительство: вы спрашивали – мы отвечаем

Вопрос 1:При долевом строительстве жилых помещений денежные средства дольщиков, включенные в сводный сметный расчет, поступают на специальный счет в банке. На какой счет должны поступить денежные средства дольщиков, не включенные в сводный сметный расчет, ‒ на специальный или текущий счет организации застройщиков?

Ответ: Согласно ч. 2 подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473) привлечение денежных средств дольщиков производится на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением прибыли застройщика, направляемой на его текущий (расчетный) банковский счет, если иное не предусмотрено настоящим Указом.

В соответствии с ч. 6 подп. 1.7 п. 1 Указа № 473 договор должен содержать следующие существенные условия:

1. реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
2. реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика.

Таким образом, затраты на строительство и оплата затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, производится на специальный счет, а прибыль – на текущий счет.

Вопрос 2:В какой срок застройщик обязан вернуть денежные средства дольщику в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства? Какая ответственность предусмотрена для застройщика?

Ответ: В силу п. 12 Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 (далее – Положение), возврат денежных средств при строительстве (реконструкции) жилого помещения осуществляется в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком (принятия в организацию застройщиков нового члена), но не позднее 3 месяцев со дня расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (со дня прекращения членства в организации застройщиков).

Однако данное правило предусматривает исключения. Так, установлены более короткие сроки возврата средств при предоставлении льготного кредита, одноразовой субсидии, субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом, выданным банком на строительство (реконструкцию) жилого помещения, субсидии на погашение основного долга по этому кредиту:

• в месячный срок со дня расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (прекращения членства в организации застройщиков);
• в месячный срок со дня расторжения договора создания объекта долевого строительства в связи с возникновением оснований для его досрочного расторжения, установленных в ч. 4 п. 3 ст. 65 Закона Республики Беларусь от 01.06. 2022 № 175-З «О государственной службе»;
• в месячный срок со дня прекращения действия договора создания объекта долевого строительства (исключения из членов организации застройщиков по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении из членов организации застройщиков) в связи со смертью дольщика (члена организации застройщиков) и при наличии оснований, предусмотренных в абз. 6-9 п. 1 Положения;
• в месячный срок со дня поступления к застройщику (в организацию застройщиков) решения о признании утратившим силу решения о внесении изменений в решение о предоставлении субсидии (субсидий) либо о признании утратившим силу решения о внесении изменений в список граждан на получение льготного кредита;
• в 40-дневный срок с даты принятия решения о внесении изменений в решение о предоставлении субсидии (субсидий), предусматривающего уменьшение максимальной нормируемой стоимости жилого помещения для предоставления субсидии (субсидий), либо об отмене ранее принятого решения о предоставлении субсидии (субсидий) (с даты поступления кредита банка - в случае истечения указанного срока).

Вопрос 3:  В каких случаях возможно изменение цены по договору создания объекта долевого строительства?  

Ответ: В долевом строительстве жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме изменение цены строго ограничено и возможно только в случаях, перечисленных ниже.

По соглашению сторон:

• при изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства (например, при изменении внутренней планировки, конструктивных решений и т.п.);
• по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Без соглашения сторон, только по желанию застройщика. Застройщик вправе изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) только в двух случаях:

• изменения прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат, утверждаемых Министерством экономики, в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика;
• изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).

Отказ дольщика от изменения стоимости не влечет право застройщика на взыскание увеличенной стоимости, а является основанием для одностороннего прекращения договора по инициативе застройщика. Изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены договора (цены объекта долевого строительства).

Вопрос 4:  Можно ли цену договора создания объекта долевого строительства устанавливать без привязки к иностранной валюте?

Ответ: Следует сразу определить, что ответ на данный вопрос зависит от предмета договора долевого строительства.

В договоре создания объекта долевого строительства на любой объект, не находящийся в составе многоквартирного жилого дома (торговые центры, бизнес-центры, склады и т.п.), допускается определять стоимость с привязкой к иностранной валюте (ст. 298 ГК), но оплата должна производится в белорусских рублях. Также допускается использование валютного эквивалента по объектам, расположенным в многоквартирных домах в комплексе «Минск-Мир» (подп. 3.14 п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 22.09.2014 № 456 «О реализации инвестиционного проекта "Экспериментальный многофункциональный комплекс "Минск-Мир"»).

Однако строительство жилых помещений и коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов (включая блокированные и одноквартирные жилые дома) урегулировано Указом № 473, устанавливающим обязанность заключения договоров по типовой форме и императивно определяющим все условия сделки, в том числе порядок формирования, изменения стоимости, сроков, прекращения договора.