Цена объекта долевого строительства и порядок ее определения

Содержание:

• Какими НПА регулируется цена объекта?
• Формирование цены договора
• Изменение цены
• Как формируется цена на объекты второго блока?

Долевое строительство условно можно разделить на два блока, в которых регулирование цены объекта кардинально отличается:

1) жилые и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, за исключением инвестиционного проекта «Минск-Мир». Такие помещения имеют императивный порядок формирования цены, который нельзя изменить соглашением сторон;

2) все остальные объекты, не являющиеся частью многоквартирных жилых домов. При заключении договоров на такие объекты преобладает принцип свободы договора, цена может формироваться по усмотрению сторон. 

Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ № 473) предусматривает заключение договора создания объекта долевого строительства по типовой форме с соблюдением существенных условий договора и его регистрацию в местном исполнительном и распорядительном органе.

Привлечение денежных средств посредством иных договоров (предварительного договора, инвестиционного договора, займа и т.п.) исключается.

Несмотря на типовую форму договора, фактически застройщик имеет возможность изменить цену, влияя на сроки строительства. Дольщик, в свою очередь, не имеет возможности повлиять на форму типового договора. При этом все положения, которые пожелает внести застройщик, кроме обязательных условий, предусмотренных типовой формой, будут содержаться в разделе 9 заключаемого договора.

Какими НПА регулируется цена объекта? 

Цена объекта долевого строительства регулируется следующими нормативными актами:

— Указом № 473;

— постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.04.2008 № 18 (в ред. от 13.03.2019) «Об утверждении Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен»;

— постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2014 № 40 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению и заполнению форм расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора)».

Формирование цены договора

Договор должен содержать следующие существенные условия:

1) стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства;

2) цену договора (цену объекта долевого строительства).

Цена договора (цена объекта долевого строительства) формируется на стадии заключения договора в соответствии с законодательством. Она формируется императивно, то есть на основании установленной методики, и не может быть изменена договором. Цена договора (цена объекта долевого строительства) устанавливается в договоре в белорусских рублях, платежи производятся дольщиками также в белорусских рублях.

Согласно подп. 1.25 п. 1 Указа № 473 цена договора (цена объекта долевого строительства) — это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прог­нозных индексов цен в строительстве, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях).

Стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на конкретный календарный месяц и год с учетом затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

Таким образом, цена состоит из трех составляющих:

1. Затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства (приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2003 № 91 (в ред. от 25.08.2014) «Об утверждении Методических указаний по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм», постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.04.2008 № 18 (в ред. от 13.03.2019) «Об утверждении Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен»).

2. Затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства (приложение 2 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 12.03.2019 № 156).

3. Прибыль:

— ограниченная прибыль (не более 5 %) — для всех в отношении жилых помещений;

— неограниченная прибыль — для всех по нежилым помещениям.

Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой договора (ценой объекта долевого строительства), за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с законодательством.

Изменение цены

В долевом строительстве жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме изменение цены строго ограничено и возможно только в следующих случаях:

1) по соглашению сторон:

— при изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства (например, при изменении внутренней планировки, конструктивных решений и т.п.); 

— по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ;

2) без соглашения сторон, только по желанию застройщика.

Застройщик вправе изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) только в двух случаях:

— изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика; 

— изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).

Важно!
Отказ дольщика от изменения цены не влечет право застройщика на взыскание увеличенной стоимости, а является основанием для одностороннего прекращения договора по инициативе застройщика.

Обоснование изменения цены договора (цены объекта долевого строительства) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Справочно.
Форма расчетов строго регламентирована и содержится в постановлении Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2014 № 40.

Как формируется цена на объекты второго блока?

Напомним, объекты второго блока — все остальные объекты, не являющиеся частью многоквартирных жилых домов.

Долевое строительство всех иных объектов подчиняется принципу свободы договора. При этом в отличие от правил, действующих в отношении коммерческих помещений в многоквартирных жилых домах, где цена должна формироваться в белорусских рублях и строго в соответствии с тремя составляющими (затраты в текущих ценах с учетом прогнозного индекса, затраты, не включенные в сметный расчет, прибыль застройщика), в отношении иных коммерческих объектов действуют положения о возможности установления любой стоимости, в том числе и ее выражения в эквиваленте иностранной валюты. 

Ограничением для резидентов является то, что непосредственно перечисление денежных средств должно осуществляться в белорусских рублях по курсу. При этом стороны не ограничены в возможности привязки не только к курсу Национального банка Республики Беларусь, но и к курсу конкретного банка или иным способом.

Также стороны имеют возможность устанавливать любые механизмы изменения цены, ставить ее изменение под условие наступления событий (изменение курса валют, изменение определенного размера индексов цен в строительстве, срока ввода в эксплуатацию и т.п.).

В частности, допустимо установление изменения цены в зависимости от наступления определенных условий. 

Пример
Застройщик предоставляет скидку дольщику при условии внесения им оплаты в определенный срок, а нарушение условия оплаты влечет автоматическое аннулирование скидки и применение увеличенной цены.
Или обратный механизм — условие о снижении цены в случае несоблюдения застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, в том числе постепенное снижение в зависимости от этапов просрочки (снижение цены на 3 % при просрочке передачи объекта не более чем на 3 месяца, 5 % — при просрочке не более 5 месяцев и т.п.).

Такой механизм может быть предпочтительнее, чем условие о неустойке, поскольку договорная неустойка требует обращения в суд и всегда существует риск ее снижения по правилам ст. 314 ГК. При защите интересов сторон посредством указания в договоре механизма изменения цены под условием (как указано в примере выше) цена не может быть произвольно изменена судом. 

Договор на финансирование строящегося объекта коммерческой недвижимости (как бы он ни был поименован) не относится прямо к договору продажи недвижимости, имеющему повышенные требования к форме и государственной регистрации. Тем не менее объект недвижимости является уникальной вещью, которая имеет свою уникальную цену, в связи с чем отсутствие прямого выражения цены объекта либо ее определение в порядке, который не позволяет однозначно ее установить, может повлечь признание такого договора незаключенным.