Долевое строительство коммерческой недвижимости

Содержание:

Вопрос 1: Если офисное строение стоит на одном стилобате с жилым домом, то чем регламентируется заключение договора на офисное строение?

Вопрос 2: Объект коммерческой недвижимости построен за счет средств застройщика и частично дольщиков, без применения бюджетных средств и к ним приравненных. Планируется, что управление общим имуществом будет осуществляться через товарищество собственников (далее ‒ ТС). Учитывая, что дольщики, как лица, участвующие в финансировании строительства, являются участниками совместного домовладения, они могут участвовать в создании ТС и решении иных вопросов. Когда целесообразнее проводить собрание по вопросу создания ТС: на стадии окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию либо необходимо дождаться регистрации дольщиками права собственности на свои объекты недвижимости?

Вопрос 3: В соответствии с законодательством дольщику вместе с объектом передаются права на общее имущество, которое необходимо передать ТС для обслуживания. Каким образом общее имущество передается ТС: от застройщика или от дольщика?

Вопрос 4: Как ввести в эксплуатацию коммерческую недвижимость в составе жилого дома?

Вопрос 1: Если офисное строение стоит на одном стилобате с жилым домом, то чем регламентируется заключение договора на офисное строение?

Ответ: Стилобат неразрывно связан с жилой частью строения, поэтому является единым объектом недвижимого имущества. Строительство офисных помещений в составе многоквартирного жилого дома (несмотря на выделение очередей строительства или пусковых комплексов) осуществляется по специальному регулированию нормами Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473), если разрешительная документация на объект получена после 12 марта 2019 г., и нормами Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее – Указ № 263), если разрешительная документация получена до 12 марта 2019 г.

Вопрос 2: Объект коммерческой недвижимости построен за счет средств застройщика и частично дольщиков, без применения бюджетных средств и к ним приравненных. Планируется, что управление общим имуществом будет осуществляться через товарищество собственников (далее ‒ ТС). Учитывая, что дольщики, как лица, участвующие в финансировании строительства, являются участниками совместного домовладения, они могут участвовать в создании ТС и решении иных вопросов.

Когда целесообразнее проводить собрание по вопросу создания ТС: на стадии окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию либо необходимо дождаться регистрации дольщиками права собственности на свои объекты недвижимости?

Ответ: Согласно требованиям п. 1 ст. 23 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон) решение о создании ТС принимается на общем собрании участников совместного домовладения.

Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу о создании ТС является правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие не менее двух третей участников совместного домовладения от их общего количества, обладающих в совокупности не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения. Инициировать созыв общего собрания по вопросу создания ТС и утверждения его устава могут также участники совместного домовладения.

В соответствии с п. 9 ст. 1 Закона участники совместного домовладения – собственники объектов недвижимого имущества, лица, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления в отношении объектов недвижимого имущества, лица, участвовавшие в финансировании строительства объектов недвижимого имущества, которым согласно представленным для государственной регистрации создания или изменения нежилого капитального строения (здания, сооружения) документам будет принадлежать право собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на расположенные в этом нежилом капитальном строении (здании, сооружении) объекты недвижимого имущества.

Из буквального толкования определения следует, что созыв собрания и принятие решения могут быть осуществлены участниками совместного домовладения, которыми являются как зарегистрировавшие свои права собственники, так и кандидаты в правообладатели, сведения о которых содержатся в представленных для государственной регистрации документах.

Таким образом, целесообразность принятия решения зависит от самих участников домовладения, поскольку их количество одинаково как до регистрации своих прав, так и после.

Обращаем внимание, что коммерческие объекты в составе многоквартирных домов подчиняются требованиям Жилищного кодекса Республики Беларусь, нормы которого в части порядка проведения собрания о создании ТС отличаются от норм Закона.

Вопрос 3: В соответствии с законодательством дольщику вместе с объектом передаются права на общее имущество, которое необходимо передать ТС для обслуживания.

Каким образом общее имущество передается ТС: от застройщика или от дольщика? 

Ответ: Необходимо отметить, что дольщику не передается право на общее имущество, данное право возникает согласно порядку, предусмотренному в ст. 8 Закона. Доля собственника объекта недвижимого имущества в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения пропорциональна доле общей площади объекта недвижимого имущества, который принадлежит (будет принадлежать) ему на праве собственности, в общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении).

В законодательстве требование о передаче общего имущества было предусмотрено в п. 21 Указа № 263, согласно которому общее имущество многоквартирного жилого дома поступает в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передается застройщиком по акту приемки-передачи представителю ТС, если это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не создано.

В Указе № 473 такое правило не содержится, в Законе его тоже нет. Исходя из системного толкования законодательства, совместное домовладение возникает с момента регистрации капитального строения, и, соответственно, с этого момента существует общее имущество, управление которым осуществляется разными способами (ст. 13 Закона). При этом предполагается, что субъект управления приступает к своим обязанностям не в силу распорядительных действий застройщика по предоставлению общего имущества, а в силу своей обязанности по управлению.

Вместе с тем данный подход не лишен недостатков, так как могут возникнуть вопросы в части разграничения ответственности застройщика и лица, управляющего имуществом (затопление, наличие несогласованных изменений инженерных систем и т.п.).

Также необходимо указать, что в различных законодательных нормах содержится обязанность по передаче документации со стороны застройщика в адрес лица, управляющего общим имуществом, и эксплуатационным организациям: проектной, исполнительной документации, актов о передаче инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства и т.д.

Вопрос 4: Как ввестив эксплуатацию коммерческую недвижимость в составе жилого дома?

Ответ: Согласно п. 13 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее ‒ Положение), жилые дома, проектной документацией на которые предусмотрено наличие встроенных и пристроенных помещений для предприятий и учреждений торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения и нужд непромышленного характера (далее – встроенные и пристроенные помещения), принимаются в эксплуатацию после выполнения всех СМР, включая работы во встроенных и пристроенных помещениях.

Допускается приемка в эксплуатацию жилых домов, указанных выше, без завершения СМР во встроенных и пристроенных помещениях при соблюдении следующих условий:

• строительство встроенных и пристроенных помещений выделено проектной документацией в отдельную очередь строительства или пусковой комплекс;
• в полном объеме обеспечено возведение несущих и ограждающих конструкций встроенных и пристроенных помещений, а также проектное сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций в местах примыкания конструкций жилого дома;
• обеспечены безопасные условия эксплуатации жилой части дома.

Встроенные и пристроенные помещения в таких случаях принимаются в эксплуатацию по отдельному акту приемки объекта в эксплуатацию и в порядке, установленном Положением.

Согласно п. 5 Положения при приемке в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов (в том числе в многосекционных жилых домах) приемочной комиссией оценивается выполнение одновременно следующих условий:

• возможность изолированно, полноценно и безопасно осуществлять эксплуатацию принимаемых в эксплуатацию очередей строительства, пускового комплекса, а также обеспечивать теплотехнический режим в примыкающих к принимаемым в эксплуатацию очередям строительства, пусковому комплексу помещениях;
• доступность общих узлов инженерного оборудования для их обслуживания в процессе эксплуатации очередей строительства, пускового комплекса;
• возможность обеспечения подъезда автомобилей специального назначения и аварийных служб к принимаемым в эксплуатацию очередям строительства, пусковому комплексу.

Соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов разрешительной и проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности, должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), иных государственных организаций согласно Приложению к Положению, выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством. При этом органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора.

Приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по данному объекту, не допускается.