Договор строительного подряда в вопросах и ответах

Колбасов Роман
Колбасов Роман

Старший юрист ООО «Эс Би Эйч Ло Оффисис» с 15-летним стажем судейской работы в сфере экономического правосудия

539 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:

Вопрос 1: Необходимо ли обществу, осуществляющему строительство (реконструкцию, модернизацию, текущий ремонт) объекта розничной торговли, включать в договор строительного подряда существенное условие ‒ способ обеспечения исполнения обязательств подрядчика в период гарантийного срока, например, резервирование средств на специальном счете?

Вопрос 2: Какую цену нужно установить в договоре строительного подряда при выполнении текущего ремонта: контрактную (неизменную), приблизительную, твердую?

Вопрос 3: Как формируется стоимость дополнительных работ при текущем ремонте, если в договоре не предусмотрено такое условие?

Вопрос 4: Если в договоре строительного подряда установлена контрактная цена, необходимо ли предусматривать в нем условие о том, что подрядчик должен возмещать заказчику суммы затрат на электроэнергию, воду, газ, тепловую энергию, потребленные в процессе строительства объекта?

Вопрос 5: В договоре строительного подряда срок оплаты выполненных субподрядчиком работ определен с отсрочкой 26 банковских дней при условии поступления денежных средств от заказчика. Субподрядчиком получена справка о конкретной дате перечисления заказчиком денежных средств генподрядчику. С какого момента у генподрядчика наступает просрочка обязанности оплатить выполненные работы – с даты поступления денежных средств от заказчика к генподрядчику либо действует правило п. 2 ст. 295 ГК?


Вопрос 1: Необходимо ли обществу, осуществляющему строительство (реконструкцию, модернизацию, текущий ремонт) объекта розничной торговли, включать в договор строительного подряда существенное условие ‒ способ обеспечения исполнения обязательств подрядчика в период гарантийного срока, например, резервирование средств на специальном счете?

Ответ: Да, необходимо.

Согласно абз. 11 п. 10 Правил № 1450 форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством является существенным условием договора, влияющим на факт его заключения.

Подпунктом 1.14 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» установлено, что подрядчик обязан предоставить заказчику, застройщику обеспечение исполнения своих обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в форме резервирования на специальном счете сроком на два года средств в размере 0,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ.

Принимая во внимание установленную законодательством обязанность закрепления в договоре формы обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, включение в договор строительного подряда способа обеспечения исполнения обязательств подрядчика в период гарантийного срока представляется необходимым.

Вопрос 2:  Какую цену нужно установить в договоре строительного подряда при выполнении текущего ремонта: контрактную (неизменную), приблизительную, твердую?

Ответ: В настоящее время вопросы выбора цены в договоре подряда разрешаются между заказчиком и подрядчиком в договорном порядке с учетом требований Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 26.02.2021 № 58, далее – Указ № 361).

В частности, согласно подп. 1.1 п. 1 Указа № 361 сметная документация на строительство объектов (далее – сметная документация) независимо от источников финансирования разрабатывается на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утверждаемых в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, и цен на ресурсы и (или) на основании укрупненных нормативов стоимости строительства единицы площади (объема, мощности) объекта или стоимости объектов-аналогов. Сметная стоимость строительства объекта определяется на дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных работ и устанавливается заказчиком, застройщиком с учетом нормативной продолжительности строительства, определяемой в проектной документации. На основании сметной документации заказчиком, застройщиком в порядке, установленном законодательством, определяется подрядчик, цена предложения которого является неизменной договорной (контрактной) ценой на строительство объекта (выполнение строительных, специальных, монтажных работ).

Вопрос 3: Как формируется стоимость дополнительных работ при текущем ремонте, если в договоре не предусмотрено такое условие?

Ответ: Стоимость дополнительных работ при текущем ремонте формируется с учетом требований Указа № 361 на основании достигнутой между заказчиком и подрядчиком договоренности и заключенного дополнительного соглашения к договору.

С учетом абз. 17 п. 26 Правил № 1450 подрядчик обязан своевременно сообщать заказчику о необходимости выполнения строительных работ, не предусмотренных в проектной документации (дополнительных работ), об увеличении в связи с этим сметной стоимости строительства. При текущем ремонте предмет договора строительного подряда, равно как и стоимость работ, в силу п. 9 ст. 51 Закона № 300-З формируется на основании дефектного акта и согласованной между заказчиком и подрядчиком сметы, условно содержащей объемы работ. Работы, превышающие сметные объемы, но необходимые для завершения текущего ремонта, потенциально рассматриваются как дополнительные, выполнение которых, однако, следует осуществлять только после согласования с заказчиком.

После одобрения заказчиком необходимости выполнения таких дополнительных работ, превышающих сметные объемы, их стоимость формируется с учетом требований Указа № 361 по расценкам на момент их фактического выполнения на основании достигнутой между заказчиком и подрядчиком договоренности, оформленной документально.

Вопрос 4:  Если в договоре строительного подряда установлена контрактная цена, необходимо ли предусматривать в нем условие о том, что подрядчик должен возмещать заказчику суммы затрат на электроэнергию, воду, газ, тепловую энергию, потребленные в процессе строительства объекта?

Ответ: Если электроэнергия, вода, газ, тепловая энергия предоставляются непосредственно заказчиком, то в договоре целесообразно предусмотреть условие о том, что подрядчик должен возмещать заказчику суммы таких затрат, поскольку такая обязанность вытекает из действующего законодательства и, соответственно, обусловлена требованиями п. 1 ст. 392 ГК.

В частности, п. 39 Правил № 1450 предусматривает, что обязанности по обеспечению материальными ресурсами несет подрядчик, если договором не предусмотрено, что обеспечение строительства объекта в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Материальные ресурсы в силу абз. 5 п. 3 Правил № 1450 – это в том числе энергия всех видов и другие ресурсы, используемые для строительства объекта либо для выполнения строительных работ.

Сформированная с учетом требований Положения № 1553 смета включает стоимость всех необходимых энергетических ресурсов, в том числе электроэнергию, воду, газ, тепловую энергию для возведения объекта строительства.

Подрядная организация на основании сметы и ведомости ресурсов, представленных заказчиком, формирует цену своего предложения, учитывая все необходимые ресурсы для выполнения работ.

Таким образом, цена предложения подрядчика определяется с учетом всех необходимых материальных ресурсов.

По факту выполнения работ затраты на потребление электроэнергии, воды, газа, тепловой энергии включаются подрядчиком в акты сдачи-приемки работ и оплачиваются подрядчику в составе выполненных работ. Поэтому, когда электроэнергия, вода, газ, тепловая энергия предоставляются непосредственно заказчиком, подрядчик обязан возместить заказчику соответствующие затраты, выставив их в последующем в составе выполненных работ. В противном случае подрядчик получит выгоду в виде оплаты ему стоимости затрат, которые фактически несет заказчик, что противоречит действующему законодательству.

Вопрос 5: В договоре строительного подряда срок оплаты выполненных субподрядчиком работ определен с отсрочкой 26 банковских дней при условии поступления денежных средств от заказчика. Субподрядчиком получена справка о конкретной дате перечисления заказчиком денежных средств генподрядчику. С какого момента у генподрядчика наступает просрочка обязанности оплатить выполненные работы – с даты поступления денежных средств от заказчика к генподрядчику либо действует правило п. 2 ст. 295 ГК?

Ответ: Ответ на данный вопрос вариативен и зависит от содержащейся в тексте договора формулировки положений об оплате.

В частности, если в договоре строительного подряда определено, что «оплата выполненных работ осуществляется генподрядчиком в течение 26 дней после подписания акта сдачи-приемки выполненных работ при условии поступления денежных средств от заказчика», данное положение договора можно считать несогласованным, поскольку оно не позволяет четко определить срок исполнения обязательства (в данном случае – оплаты) в случае, если заказчик не произведет генподрядчику оплату в течение согласованных в договоре субподряда 26 дней после подписания акта. Буквальное содержание данного положения договора ставит оплату стоимости работ в зависимость от момента подписания акта и условия поступления денежных средств от заказчика. Такая конструкция позволяет определить момент просрочки исполнения обязательства генподрядчика только при условии получения генподрядчиком денежных средств от заказчика в течение 26 дней после подписания «субподрядного» акта. Если денежные средства не поступают генподрядчику по истечении 26 дней, срок исполнения обязательства будет определяться моментом востребования в рамках правила п. 2 ст. 295 ГК, поскольку истечение указанного срока уже не позволяет определить надлежащий срок исполнения обязательства, в течение которого генподрядчик обязан осуществить оплату субподрядчику после получения денежных средств от заказчика.

Если в договоре строительного подряда согласовано, что «оплата выполненных работ осуществляется генподрядчиком на основании подписанного акта сдачи-приемки выполненных работ в течение 26 дней после поступления денежных средств от заказчика», то данное положение договора позволяет с точностью определить момент надлежащего исполнения обязательства по оплате, поскольку срок оплаты поставлен в зависимость уже не от подписания акта, а от момента поступления денежных средств от заказчика. В таком случае генподрядчик сможет проконтролировать срок надлежащей оплаты, а субподрядчик вправе исчислить просрочку, если будет точно знать дату получения денежных средств от заказчика.

Вместе с тем следует учитывать и закрепленную постановлением Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» судебную практику, направленную на исключение злоупотребления со стороны генподрядчика в части несвоевременной оплаты выполненных работ (п. 19). Сложившаяся практика свидетельствует о том, что субподрядчик вправе учитывать как сроки поступления денежных средств от заказчика при установлении просрочки, так и реализовать предусмотренное п. 2 ст. 295 ГК право заявления требования генподрядчику об оплате, если полагает, что генподрядчик скрывает факт получения денежных средств от заказчика либо необоснованно долго не производит оплату (даже в условиях, если заказчик не рассчитался с генподрядчиком).

539 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме