Долевое строительство: что изменит новый указ?

В настоящее время на общественное обсуждение вынесен проект постановления Совета Министров «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (далее — Постановление), которым предусмотрено утверждение Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, а также формы типового договора создания объекта долевого строительства. Это значит, что в ближайшее время будет законодательно регламентирован порядок заключения, исполнения и расторжения договора долевого строительства и утверждена типовая форма такого договора.

Вместе с тем комментировать проект Постановления пока рано, поскольку, как показывает практика, результат общественного обсуждения и последующая переработка могут серьезно повлиять на окончательную версию нормативного правового акта.

В статье же будут рассмотрены основные нововведения в правовом регулировании долевого строительства, установленные Указом № 473 в сравнении с Указом № 263.

Справочно:
Разработчиком проекта Постановления является Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь.

1. Регулирование порядка заключения, исполнения и расторжения договора долевого строительства и утверждение типовой формы договора отнесено к компетенции Правительства.

На первый взгляд данная новелла несущественна, однако, по нашему мнению, регулирование тонкостей долевого строительства на уровне Правительства позволит более оперативно реагировать на изменение рынка строительства и недвижимости, в том числе негативные тенденции, и устранять недостатки, возникающие в правоприменительной практике исполнения договоров. При этом по-прежнему базовые положения правового регулирования долевого строительства устанавливаются на уровне указа Президента.

Справочно:
В настоящее время типовой договор создания объекта долевого строительства утвержден Указом № 263.

2. Отменена возможность валютной привязки цены договора долевого строительства.

Согласно Указу № 473 цена объекта долевого строительства устанавливается в договоре в белорусских рублях, платежи производятся дольщиками в белорусских рублях.

Ранее Указ № 263 прямо разрешал фиксацию в договоре долевого строительства обязательства дольщика по уплате цены договора в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий).

Поскольку подобное положение не содержится в Указе № 473, полагаем, что с учетом текущей политики дедолларизации экономики практика правоприменения и контроля государственных ведомств пойдет именно по пути запрета наличия валютной привязки в договоре долевого строительства.

При этом необходимо обратить внимание, что нормы Указа № 473 являются специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства, в том числе ст. 298 ГК, где пока еще содержится возможность включения в условия договора валютной привязки.

3. Уточнен порядок функционирования специальных и расчетных счетов.

В соответствии с Указом № 473 для дополнительной защиты дольщиков на специальные счета зачисляются средства на строительство объекта и направляются на финансирование работ, а также затрат, как включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта, так и не включенных в такой расчет, но относимых на стоимость строительства.

Примеры затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта, но относимых на стоимость строительства:

— затраты на изготовление технического паспорта;

— затраты на эксплуатацию объекта до его передачи дольщику;

— затраты на государственную регистрацию недвижимого имущества;

— затраты на оплату процентов за пользование кредитами, полученными на выполнение проектных и изыскательских работ;

— затраты на компенсацию бюджету стоимости жилых помещений для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство.

Точный закрытый перечень таких затрат будет установлен постановлением Правительства.

Напомним, что до принятия Указа № 473 на специальный счет зачислялись только средства, направляемые на строительство объекта, а затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта, но относимые на эту стоимость, перечислялись на расчетный счет застройщика, что потенциально давало возможность использовать такие денежные средства не по целевому назначению.

Указом № 473 установлен запрет на перечисление выручки и иных денежных средств на специальные счета, кроме денежных средств дольщиков и льготных кредитов.

Новый указ также уточняет, что обращение взыскания по исполнительным документам и в бесспорном порядке, арест, приостановление операций по специальным счетам возможны лишь в следующих исключительных случаях:

— обращение взыскания производится на основании исполнительного документа, вид взыскания по которому соответствует целевому назначению специального счета;

— такие меры предусмотрены законодательством о предотвращении легализации доходов, полученных преступным путем, финансирования террористической деятельности и финансирования распространения оружия массового поражения.

Также установлены условия и срок закрытия специального счета: в течение 10 рабочих дней после полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по объекту строительства застройщики, которым были открыты специальные счета, обязаны направить в банки заявления об их закрытии.

В Указе № 473 содержится положение из Указа № 263 о том, что собственные средства, направляемые застройщиком со своего расчетного счета на строительство объекта до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат застройщика на строительство объекта, за исключением специального счета, на котором аккумулируются денежные средства льготных кредитов.

Однако необходимо обратить внимание, что в Указе № 473 не содержится положений об индексации вышеуказанных денежных средств. Возможно, порядок такой индексации будет в дальнейшем установлен нормативными правовыми актами Правительства.

4. Уточнены существенные условия договора долевого строительства.

Ввиду изменения функционирования счетов уточнены существенные условия договора долевого строительства, которыми стали в том числе:

• реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов, денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;

• реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика.

Кроме того, перечень существенных условий договора стал закрытым.

5. Льготный период по задолженности застройщика перед бюджетом в процессе строительства больше не предоставляется.

В Указе № 473 сохранилось положение Указа № 263 о том, что застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков в случае возникновения у него в процессе строительства задолженности перед бюджетом (налоги и иные обязательные платежи) до погашения такой задолженности.

При этом в Указе № 473 отсутствует оговорка о том, что неуплата застройщиком вышеупомянутых платежей, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам (ранее такое условие содержал Указ № 263).

6. Уточнены порядок опубликования и содержание проектной декларации.

Как и ранее, застройщик обязан не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров опубликовать проектную декларацию с информацией о себе, объекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании. Теперь в проектной декларации дополнительно должны указываться сведения о порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров.

Информация в проектной декларации об объекте строительства сокращена. Из ранее существовавшего в Указе № 263 перечня исключены сведения:

— о количестве в строящихся жилых домах и иных объектах недвижимости самостоятельных частей, передаваемых застройщиком дольщикам после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости;

— о порядке ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

7. Исключена необходимость строительства 15 % жилого дома за счет средств застройщика для УКСов и организаций крупнопанельного строительства.

Как и Указ № 263, Указ № 473 предусматривает, что опубликование проектной декларации допускается только при возведении застройщиком части объекта строительства за счет собственных (привлеченных) средств в размере не менее 15 % от стоимости объекта по проектной документации.

Справочно:
Под организациями крупнопанельного домостроения понимаются организации, осуществляющие производство крупноразмерных сборных железобетонных изделий и строительство жилых домов методом поэлементного монтажа данных изделий.

При этом в Указе № 473 закреплено исключение из данного правила:

— для коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству;

— для организаций крупнопанельного домостроения.

8. Денежные средства государственных предприятий от продажи квартир не перечисляются в бюджет, а поступают в их распоряжение.

В Указе № 473 устанавливается, что после приемки объекта в эксплуатацию деньги от продажи жилых и (или) нежилых помещений, построенных за средства застройщика, являющегося государственной организацией, зачисляются на текущий (расчетный) банковский счет застройщика и поступают в его распоряжение. Однако это правило действует только в том случае, если указанные помещения построены за собственные (привлеченные) средства застройщика (кроме привлеченных средств дольщиков).

9. Уточнен и дополнен терминологический аппарат.

Расширен термин «государственная поддержка», под которым понимается оказываемая дольщикам из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве ими жилых помещений поддержка в виде предоставления льготных кредитов, одноразовых субсидий, субсидий на уплату части процентов за пользование кредитами и субсидий на погашение основного долга по кредитам в соответствии с законодательством.

Уточнено понятие «общее имущество многоквартирного жилого дома». Так, под общим имуществом теперь понимаются помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Резюме.
Правовое регулирование долевого строительства как части строительной отрасли всегда было одновременно актуальным и наболевшим вопросом, поскольку им затрагиваются интересы большой части населения страны и значительного сектора экономики.
В рамках реформирования строительной отрасли ожидалась более комплексная переработка правовой базы и в данной сфере, а самое главное — более детальная проработка вопроса защиты прав граждан от недобросовестных застройщиков.
Для комплексной оценки изменений в правовом регулировании долевого строительства необходимо дождаться принятия постановления Совета Министров «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473».