Вопрос 1: Допускается ли согласование объема работ со ссылкой на проектную документацию, если к договору не прилагается смета?

Ответ: Нет, не допускается. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (ч. 1 ст. 696 ГК).

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, устанавливающей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, в том числе со сметной документацией (сметой), определяющей цену работы. При отсутствии иных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной, в том числе сметной, документации (проектно-сметной документации) (ст. 698 ГК).

На основании сметной документации заказчиком, застройщиком в установленном порядке определяется подрядчик, цена предложения которого является неизменной договорной (контрактной) ценой на выполнение подрядных работ (за исключением объектов текущего ремонта) (подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь»).

Таким образом, смета является неотъемлемым элементом договора строительного подряда, в ней приведен перечень и объем всех подлежащих выполнению видов работ.

Вопрос 2: Допустимо ли согласование «рамочного» договора генподряда на возведение объекта с уточнением объема и стоимости работ следующего этапа строительства по окончании предыдущего?

Ответ: Допустимо, но только в определенных условиях, к которым относится так называемое «параллельное проектирование и строительство объекта».

Параллельное проектирование и строительство объекта — выделение в строительном проекте этапов работ с выполнением работ по строительству объекта на текущем этапе одновременно с выполнением проектных работ на последующие этапы при наличии утвержденного в установленном порядке архитектурного проекта (подп. 1.9 п. 1 Указа № 26; п. 2 Положения о параллельном проектировании и строительстве объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.08.2021 № 486 (далее — Положение № 486)).

В соответствии с законодательством цена работ формируется на основании ПСД стадии «Строительный проект» (п. 2 Положения № 1553).

В связи с этим процесс подготовки документации стадии «Строительный проект» одновременно с выполнением работ по уже разработанной части этой документации может предполагать лишь «рамочные» или предварительные условия договора, касающиеся объемов, вида и цены работ по договору в целом.

В результате, пока осуществляется процесс подготовки документации по стадии «Строительный проект» для последующего этапа, выполняются работы по предыдущему этапу, для которого проектная документация стадии «Строительный проект» уже разработана и сформирована неизменная договорная контрактная цена.

Вместе с тем следует учитывать, что параллельное проектирование и строительство объекта возможно только по следующим объектам:

социальной инфраструктуры, включенным в Государственную инвестиционную программу, а также в региональные инвестиционные программы;
линейным объектам;
объектам инженерной инфраструктуры в свободных экономических зонах, строительство которых необходимо для функционирования мелиоративных и водохозяйственных систем;
технологическим объектам промышленности;
уникальным объектам национального уровня;
жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ) (п. 3 Положения № 486).

Кроме того, нужно принимать во внимание, что решение об осуществлении параллельного проектирования и строительства объекта принимается:

Министерством архитектуры и строительства — при финансировании объекта, за исключением объектов ЖКХ, с привлечением средств республиканского бюджета, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, выданных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков, погашение и обслуживание которых осуществляется за счет средств республиканского бюджета;
областными, Мингорисполкомами — при финансировании объекта за счет средств местных бюджетов, кредитов банков Республики Беларусь, выданных под гарантии местных исполнительных и распорядительных органов, кредитов банков, погашение и обслуживание которых осуществляется за счет местного бюджета, а также в отношении объектов ЖКХ независимо от источников финансирования;
заказчиком, застройщиком — при финансировании строительства объекта, за исключением объектов ЖКХ, за счет источников, не указанных выше (п. 4 Положения № 486).

Вопрос 3: Возможно ли заключение трехстороннего договора субподряда, согласно которому оплата субподрядчику производится напрямую заказчиком?

Ответ: Нет, заключить такой договор нельзя. Однако оплата заказчиком напрямую субподрядчику возможна, если условие об этом прямо оговорено в договоре генерального подряда и, в свою очередь, в договоре субподряда.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 391 ГК). Вместе с тем договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 392 ГК). Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда установлены Правилами № 1450.

Генеральный подрядчик — подрядчик, привлекающий по договорам для выполнения отдельных своих обязательств других лиц. В свою очередь субподрядчик — это лицо, заключившее с генеральным подрядчиком договор о выполнении отдельных видов строительных работ (п. 3 Правил № 1450).

В случае заключения трехстороннего договора статус субподрядчика как третьей стороны по договору не подтверждается, поскольку он является одной из сторон по договору с заказчиком.

Кроме того, Правилами № 1450 такая возможность для субподрядчика не предусмотрена.

Расчеты за выполненные субподрядчиками строительные работы, если иное не предусмотрено договором субподряда, осуществляются в порядке, предусмотренном для расчетов между заказчиком и генеральным подрядчиком. Договором субподряда может быть предусмотрено проведение расчетов с субподрядчиками как генеральным подрядчиком, так и непосредственно заказчиком одновременно с расчетами между заказчиком и генеральным подрядчиком (п. 63 Правил № 1450).

Непосредственно сам порядок расчетов за выполненные строительные работы определяется законодательством и договором (п. 53 Правил № 1450), в связи с чем обе стороны договора генерального подряда и обе стороны по договору субподряда вправе предусмотреть возможность перечисления средств напрямую от заказчика субподрядчику.

Вопрос 4: Можно ли указать в договоре срок выполнения работ не календарным обозначением начала и окончания выполнения работ (число, месяц, год), а, например, 35 дней с момента передачи фронта работ (внесения аванса)?

Ответ: Нет, нельзя. Порядок заключения и исполнения договора установлен Правилами № 1450. В соответствии с п. 10 данных Правил к существенным условиям договора наряду с другими условиями относятся сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки), а также договорная (контрактная) цена или способ ее определения. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 402 ГК).

Кроме того, цена заказчика формируется в размере стоимости подрядных работ, определенной в сметной документации на дату начала выполнения подрядных работ, установленную заказчиком в документации о закупке, с учетом норм задела в строительстве для данного объекта и прогнозных индексов стоимости СМР, действующих в соответствующем периоде нормативной продолжительности строительства (п. 3 Положения № 1553). Это является ключевым обстоятельством в процедуре ее расчета с использованием прогнозных индексов стоимости СМР, величина которых зависит от периода выполнения работ соответствующего вида.

Вопрос 5: При осуществлении технического надзора необходимо ли точно прописывать в договоре возмездного оказания услуг сроки его осуществления (дата, месяц, год)?

Ответ: Необходимо прописать период, в течение которого будут оказываться услуги данного вида.

Обязанности по проведению технического надзора установлены ст. 37 Закона № 300-З. Осуществление технического надзора является обязанностью заказчика, застройщика в случаях, установленных законодательством.

В зависимости от условий строительства заказчик, застройщик могут осуществлять технический надзор самостоятельно или привлекать для этого на договорной основе инженера (инженерную организацию).

Таким образом, услуги технического надзора относятся к категории инженерных услуг. Согласно ст. 56 Закона № 300-З инженерные услуги в строительстве оказываются инженером (инженерной организацией) в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством и договором на оказание инженерных услуг, заключенным с заказчиком, застройщиком.

К инженерным услугам в строительстве относятся консультирование по вопросам проектирования и строительства и выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий, включающих в том числе технический надзор с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком.

Инженерные услуги оказываются в соответствии с нормами Инструкции о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 18 (далее — Инструкция № 18).

Непосредственно сам порядок осуществления технического надзора определен Инструкцией о порядке осуществления технического надзора за строительством, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2020 № 40 (далее — Инструкция № 40). В ней указано, что права и обязанности руководителя технического надзора и представителя технического надзора, периодичность проведения технического надзора устанавливаются в соответствии с требованиями данной Инструкции и договором на осуществление технического надзора (п. 3 Инструкции № 40). Заказчик, застройщик организуют осуществление технического надзора в соответствии с требованиями Инструкции № 40 с начала строительства и до приемки объекта в эксплуатацию (п. 6 Инструкции № 40).

Таким образом, технический надзор проводится в течение всего срока строительства объекта, то есть производства строительных работ, согласно которому и определяется период, в течение которого будут оказываться соответствующие инженерные услуги.

Кроме того, важным аспектом в данном вопросе является порядок оформления первичного учетного документа, являющегося подтверждением факта оказания услуги по техническому надзору.

Дата совершения хозяйственной операции определяется в соответствии с нормами постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 08.08.2018 № 55 (далее — постановление № 55).

Особенности применения постановления № 55 на практике разъяснены письмом Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 11.04.2019 № 15-1-5/105/2-2-10/00891 «Об определении даты совершения хозяйственной операции в бухгалтерском и налоговом учете» (далее — Письмо).

Согласно п. 2.1 Письма к услугам, при оказании которых дата совершения хозяйственной операции определяется в соответствии с подп. 1.1.1 п. 1 постановления № 55, могут быть отнесены услуги авторского и технического надзора в строительстве, инженерные услуги и др.

В связи с этим услуги технического надзора классифицируются как услуги, результаты оказания которых заказчик может использовать по мере их осуществления в течение срока действия договора, заключенного исполнителем и заказчиком в письменной форме.

Соответственно, датой совершения операции по оказанию услуг технического надзора будет являться последний календарный день каждого месяца оказания услуги и последний день оказания услуги — если срок действия договора превышает один месяц или последний календарный день месяца начала оказания услуги и (или) день завершения оказания услуги — если срок действия договора не превышает один месяц (подп. 1.1.1 п. 1 постановления № 55).

Кроме того, по таким операциям в целях определения даты их совершения количество фактических выходов специалистов проектной организации на объект строительства не принимается во внимание.

Вопрос 6: При осуществлении технического надзора можно ли указывать в договоре, что стоимость услуг по техническому надзору определяется в дополнительном соглашении после разработки проектно-сметной документации?

Ответ: Нет, нельзя. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 402 ГК).

Инструкцией № 18 установлено, что договор на оказание инженерных услуг в числе других обязательных условий должен содержать договорную цену услуг. Вместе с тем законодательство не содержит норм в отношении договора на оказание инженерных услуг, которые бы характеризовали степень изменяемости этой цены.

В соответствии с законодательством цена может быть твердой или приблизительной. При отсутствии других указаний в договоре цена считается твердой (ст. 663, 737 ГК).

Таким образом, если на момент заключения договора об оказании услуг по техническому надзору проектная документация еще не готова, стороны вправе предусмотреть его условиями размер договорной цены с оговоркой, что после разработки сметной документации эта цена будет уточнена.

Однако договор на оказание услуг по техническому надзору целесообразнее заключать уже после разработки проектной документации, так как функции технического надзора исполняются только в период производства строительных работ.