Договор долевого строительства коммерческой недвижимости: на что обратить внимание?

Due diligence строящегося объекта и застройщика

Традиционно перед принятием решения об участии в долевом строительстве, как и в иных сделках с недвижимостью, дольщику необходимо проверить:

— надежность застройщика (репутация, судебная история, наличие аттестатов, данные бухгалтерского баланса);

— информацию о строящемся объекте (права и ограничения, обременения на земельный участок, где будет расположен объект долевого строительства; статус разрешительной документации; взаимоотношения с подрядчиками и иными дольщиками).

Выбор модели строительства объекта

Кроме договора долевого строительства у потенциального дольщика есть и другие варианты приобретения прав на строящийся объект. 

Основными вариантами являются:

1) предварительный договор купли-продажи;

2) договор простого товарищества;

3) корпоративное участие в компании-застройщике.

Основными критериями для выбора оптимального способа приобретения прав на строящийся объект являются:

— объем финансирования строительства;

— налоговые последствия выбора того или иного способа (например, возможность применения льготы по налогу на недвижимость в отношении введенных в эксплуатацию объектов, порядок уплаты НДС);

— необходимость получения согласия антимонопольного органа (например, в случае выбора способа корпоративного участия в компании-застройщике);

— ограничения кредиторов (по кредитам и др.).

Согласование основных условий договора

В договоре долевого строительства целесообразно предусмотреть следующие условия:

— цена;

— порядок оплаты;

— порядок согласования проектной документации дольщиком;

— сроки строительства и порядок передачи прав на объект;

— ответственность сторон;

— порядок выхода из договора (судебное расторжение и односторонний отказ);

— вопросы совместной эксплуатации построенного объекта;

— гарантийные обязательства застройщика.

Определение объекта долевого строительства

В  договоре необходимо максимально точно и полно описывать характеристики объекта долевого строительства: площадь, этаж, уровень оси, номер и назначение помещения по проекту, а также приложить план-схему для фиксации расположения помещения, причитающегося конкретному дольщику. 

Обращаем внимание, что в договоре долевого строительства может преду­сматриваться строительство 100 % площадей для одного дольщика. Но в таком случае могут возникнуть проблемы с регистрацией возникновения прав дольщика на объект: для регистрации возникновения прав исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений может понадобиться переоформление земельного участка (его изъятие у застройщика и предоставление дольщику), а это достаточно длительная процедура. 

Чтобы ее ускорить, может быть использовано оставление за застройщиком небольшой доли в объекте (например, путем вычленения небольшого изолированного помещения), которая может быть продана дольщику после регистрации его прав на основную часть объекта (возможные риски в таком случае связаны с недобросовестностью застройщика).

Цена объекта долевого строительства

Цена в договоре долевого строительства может быть фиксированная (в целом за объект или за кв. м) или определяться по формуле (например, как сумма затрат застройщика + прибыль застройщика в процентном отношении от суммы затрат). 

Отдельно следует обратить внимание на включение в общую цену строительства НДС и платежей за землю.

Цену можно согласовать как в белорусских рублях, так и в валютном эквиваленте. 

При определении стоимости за 1 кв. м рекомендуем установить в договоре, какие площади стороны будут учитывать для расчета цены объекта долевого строительства, а какие — нет. Например, в нашей практике был кейс, когда стороны не согласовали порядок учета площади рамп складского помещения, а согласно инструкции по технической инвентаризации такие площади могли как учитываться в общей площади, так и не учитываться (по решению застройщика (проектировщика)), что породило разногласия между застройщиком и дольщиком на этапе исполнения договора.

Порядок оплаты

Рекомендуем условие об оплате объекта согласовывать путем составления календарного графика платежей, который привязывается не только к конкретным календарным датам, но и к ходу строительства. 

Обеспечение исполнения обязательств

Сторонам договора доступен ряд способов обеспечения исполнения  обязательств, установленных ст. 310 ГК. Наиболее распространенными являются неустойка, банковская гарантия, ипотека, а также непоименованный в ГК обеспечительный платеж.

При этом обращаем внимание, что обязательства могут обеспечиваться не только со стороны дольщика, но и со стороны застройщика (например, гарантировать дольщику возврат уплаченных денежных средств может банковская гарантия, оформляемая застройщиком). 

Расторжение договора

Учитывая, что законом специальные основания для расторжения договоров долевого строительства нежилой недвижимости (вне жилых домов) не установлены, рекомендуем установить их в договоре. Например, это могут быть:

— нарушение застройщиком любого из сроков, указанных в графике, более чем на установленное в договоре количество дней;

— наличие отступлений от проектной документации, не согласованных с дольщиком;

— просрочка внесения любого из платежей по договору на сумму не менее размера, установленного в договоре, и более чем на установленное договором количество дней;

— необоснованное уклонение дольщика от приемки объекта более чем на установленное в договоре количество дней.