Арендатор vs арендодатель: как договориться?

Зачем платить аренду?

По общему правилу у арендатора существует обязанность оплаты арендной платы с момента передачи ему помещения до даты возврата этого помещения арендодателю. Данная обязанность вытекает из ст. 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК. 

Аналогичная норма закреплена в п. 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», согласно которому обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества.

Судебная практика исходит из того, что пользование помещением осуществляется арендатором с момента подписания акта приема-передачи помещения (фактической передачи). При этом тот факт, что арендатор по собственному усмотрению объект аренды не использует, не влияет на его обязательство по оплате арендной платы. Однако с учетом сложившейся на сегодняшний день ситуации пандемия, связанная с распространением COVID-19, может явиться основанием для корректировки условий договоров аренды.

Арендные каникулы

Законодательство не содержит определения термина «арендные каникулы», однако на практике под данным термином понимается период времени, в течение которого у арендатора по обусловленным в договоре причинам отсутствует обязательство по оплате арендной платы либо арендная плата оплачивается в минимальных размерах. Данный период времени должен быть вызван объективными причинами, к которым в том числе следует отнести объявленные ВОЗ пандемии. 

При этом важным является согласование в договоре механизма реализации арендных каникул:

— порядок и сроки уведомления о временном освобождении помещения;

— максимальный срок арендных каникул;

— размер арендной платы или отказ от ее оплаты в полном объеме при условии неиспользования помещения в данный период;

— прочее. 

Если в действующем договоре аренды такие условия предусмотрены (что на практике встречается крайне редко), арендатору следует приступить к их реализации. В случае отсутствия соответствующих условий арендатор может инициировать изменения договора путем заключения дополнительного соглашения. В этом случае арендатору стоит направить арендодателю уведомление с предложением подписать приложенное дополнительное соглашение, содержащее все указанные выше условия.

Рекомендация:
На время арендных каникул целесообразно устанавливать номинальную арендную плату (например, 10 руб. в месяц), чтобы рассматриваемая сделка не могла быть квалифицирована как безвозмездная с вытекающими налоговыми последствиями.

Пример формулировки:
«На период с 01.04.2020 по 31.05.2020 включительно Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы.  
На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 70 % и составляет соответственно 100,00 бел. руб. (сто белорусских рублей 00 копеек), в том числе НДС 20 (двадцать) процентов.
Арендная плата за период арендных каникул вносится ежемесячно на расчетный счет Арендодателя не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым».

Уменьшение арендной платы

В случае отказа арендодателя от предоставления арендатору арендных каникул последнему целесообразно обратиться к арендодателю с просьбой уменьшить арендную плату на период «неиспользования»  помещения. 

В данном письме можно сослаться на любые акты республиканских или региональных властей, которыми рекомендовано работать из дома или которые ограничивают компактное размещение людей в одном пространстве.

При необходимости рекомендуем объединить усилия с другими арендаторами. Полагаем, что направление коллективного обращения к арендодателю об уменьшении арендной платы на определенный период времени будет более эффективным. 

Рекомендация:
Рекомендуем соблюдать письменную форму всех договоренностей. Корреспонденция с арендодателем может в будущем стать доказательственной базой в судебном споре.

Если все арендаторы одновременно не смогут платить аренду, то вряд ли арендодатель будет их «выгонять» и судиться сразу против всех. Ведь в конце концов ситуация исправится и ему придется искать новых арендаторов, что займет время, а помещения будут пустовать.

Пандемия = форс-мажор?

Отметим, что в отечественном законодательстве отсутствует термин «форс-мажор», однако согласно п. 3 ст. 372 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Справочно.
Согласно разъяснению БелТПП обстоятельствами непреодолимой силы могут признаваться ограничительные и другие меры, направленные на предотвращение распространения коронавируса и его последствий и возникшие после заключения конкретных договоров.

Таким образом, при доказывании в совокупности чрезвычайности и непредотвратимости возникших обстоятельств сторона договора может быть освобождена от ответственности (но не от исполнения самого обязательства).

Спорным является вопрос о том, будет ли в Республике Беларусь факт неиспользования арендатором помещения в нынешних условиях и неуплаты арендной  платы расцениваться как ненадлежащее исполнение обязательства вследствие непреодолимой силы. Полагаем, что до объявления официального карантина и введения запретительных мер, связанных с ограничениями работ организаций, освобождение от ответственности в связи с обстоятельствами непреодолимой силы применяться не будет. 

Справочно.
С порядком освидетельствования обстоятельств непреодолимой силы можно ознакомиться на официальном сайте БелТПП.

А может, расторгнуть договор?

В соответствии со ст. 421 ГК стороны вправе изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с  существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

— в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

— из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По нашему мнению, названная мера является скорее исключительной, и прибегать к ней следует при отсутствии возможности пользования помещением длительный период.

Наиболее оптимальный вариант — достижение договоренности, которая позволит сторонам выйти из сложившейся ситуации с минимальными потерями. 

Проект Указа о поддержке экономики
В целях минимизации влияния на экономику Республики Беларусь мировой эпидемиологической ситуации подготовлен комплексный проект Указа «О поддержке экономики», в который включены согласованные с заинтересованными предложения Госкомимущества, направленные на поддержку арендаторов, деятельность которых наиболее подвержена неблагоприятному влиянию эпидемиологической ситуации (туристические и транспортные услуги, гостиничный и санаторный бизнес, общественное питание, бытовые услуги и иные).
Нормы проекта распространяются на арендаторов (ссудополучателей) недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.
В частности, проектом Указа предусматривается предоставление до 30 сентября 2020 г. отсрочки по оплате арендной платы за пользование таким имуществом (возмещению расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией этого имущества) с рассрочкой уплаты по 31 декабря 2020 г. Отсрочка предоставляется в обязательном порядке по заявлению арендатора (ссудополучателя).
Арендодателям также предлагается установить на аналогичный срок отсрочку исполнения обязательств в отношении арендной платы за землю, налога на землю, налога на недвижимость, уплачиваемых арендодателем за счет арендной платы.
В целях недопущения роста арендной платы в связи с увеличением базовой арендной величины проектом Указа с 1 апреля 2020 г. вводится мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы на срок до 30 сентября 2020 г.
С 1 апреля текущего года размер базовой арендной величины составляет 17,85 рублей.
До 1 апреля размер базовой арендной величины составлял 16,90 рублей.
После принятия нового Указа арендодателю необходимо будет провести перерасчет арендной платы с учетом базовой арендной величины, действовавшей до 1 апреля 2020 г.
В настоящее время размер арендной платы может быть снижен арендодателями путем применения предусмотренного подп. 8.2 п. 8 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150, коэффициента спроса (его минимальный размер — 0,5).
В случае определения размера арендной платы в соответствии с п. 11 указанного Положения размер арендной платы может быть снижен арендодателем путем снижения процента рентабельности.
Источник: Государственный комитет по имуществу.