Договор строительного подряда: существенные условия

Содержание:

• Предмет договора строительного подряда
• Наименование объекта строительства и предмет договора строительного подряда
• Предмет договора строительного субподряда
• Предмет договора строительного подряда при выполнении работ по текущему ремонту

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 402 ГК). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет договора строительного подряда     

Предмет договора выделен законодателем из общей массы других существенных условий, но без определения такого термина. По нашему мнению, определить, что такое предмет договора, можно, если рассматривать договор как набор обязательств сторон. С этой точки зрения предмет договора – это суть договора, самые важные обязательства, которые стороны должны исполнить друг перед другом. Не договорившись о предмете договора, стороны не заключали бы такой договор вообще.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 696 ГК).

Из приведенной нормы следует, что предметом договора строительного подряда является:

• строительство объекта или выполнение строительных работ;
• приемка-передача законченного строительством объекта или результата работ заказчику;
• оплата результата заказчиком.

Обращаем внимание, что предметом договора являются все три составляющие. Неуказание одного или нескольких из них может рассматриваться как несогласованное условие.

Пример. 
В договоре указано следующее: «Подрядчик принимает на себя обязательства по заданию Заказчика и на изложенных в Договоре условиях выполнить строительные, монтажные и пусконаладочные работы (далее ‒ строительные работы) на объекте "____", расположенном по адресу: г. ___, ул. ____, дом ___ (далее ‒ объект строительства), в объеме согласно проектно-сметной документации (приложение 1 к Договору, являющееся его неотъемлемой частью)».

Такая формулировка предмета договора является неполной, поскольку отсутствуют обязательства подрядчика по сдаче объекта и обязательства заказчика по приемке объекта и оплате выполненных работ. В случае конфликта заинтересованная сторона, возможно, докажет, что недостающие составляющие предмета договора содержались в других разделах, а именно «Порядок оплаты» и «Порядок приемки выполненных работ», но это потребует определенных усилий. По нашему мнению, лучшей использовать следующую формулировку.

Пример. 
«Подрядчик принимает на себя обязательства по заданию Заказчика и на изложенных в Договоре условиях выполнить строительные, монтажные и пусконаладочные работы (далее ‒ строительные работы) на объекте "____", расположенном по адресу: г. ___, ул. ____, дом ___ (далее ‒ объект строительства), в объеме согласно проектно-сметной документации (приложение 1 к договору, являющееся его неотъемлемой частью) и сдать результат работ Заказчику в установленные в Договоре порядке и сроки, а Заказчик обязуется принять результат работ, выполненных Подрядчиком, и оплатить их в порядке, предусмотренном Договором».

Наименование объекта строительства и предмет договора строительного подряда

Строители имеют дело с недвижимыми вещами, которые уже созданы либо создание которых предполагается в будущем. Согласно ст. 130 ГК такие объекты прочно связаны с землей. Точное определение таких объектов содержится в Инструкции о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.06.2022 № 66.

В соответствии с п. 14 вышеуказанной Инструкции наименование объектов строительства должно состоять из следующих частей:

1) вид строительства;

2) наименование объекта строительства с учетом общегосударственного классификатора Республики Беларусь ОКРБ 007-2012 «Классификатор продукции по видам экономической деятельности», утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.12.2012 № 83, назначения капитального строения;

3) адрес с указанием наименования района, населенного пункта, улицы и номера здания, сооружения (в случае наличия), иные данные, указывающие на местоположение, в целях идентификации капитального строения;

4) очередь строительства (при наличии).

Все эти сведения должны быть отражены в проектной документации. Для целей определения предмета договора строительного подряда важно указать наименование объекта строительства в точном соответствии с его указанием в проектной документации.

Справочно. 
Как следует из ст. 1 и п. 6 ст. 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З), проектная документация обязательна при возведении, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте, благоустройстве и сносе объекта.

Предмет договора строительного субподряда

При определении предмета договора субподряда следует учитывать, что субподрядчик выполняет часть работ, предусмотренных проектом. Строительство объекта может предусматривать одинаковые работы, выполняемые в различных местах, например отделочные работы, выполняемые в разных подъездах строящегося жилого дома. По нашему мнению, определяя предмет договора, необходимо максимально точно указать, какие именно работы, указанные в проектной документации, выполняет субподрядчик.

Пример. 
Предметом настоящего Договора является выполнение комплекса работ по ________________ согласно локальным сметам ____________ на объекте «_______» (в дальнейшем по договору – Объект) в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией. Субподрядчик обязуется выполнить работы, предусмотренные настоящим Договором, в соответствии с проектной и нормативно-технической документацией в сроки, оговоренные настоящим Договором. Генподрядчик обязуется принять законченные Субподрядчиком работы, предусмотренные настоящим Договором, и оплатить их в соответствии с условиями и порядком расчетов, установленными настоящим Договором. Основанием для заключения договора субподряда является договор строительного подряда от ___ №___, заключенный между Заказчиком – КУП «______» и Генподрядчиком – ОАО «Трест № ___».

Предмет договора строительного подряда при выполнении работ по текущему ремонту

По определению текущий ремонт — это совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (ст. 1 Закона № 300-З). Для проведения текущего ремонта не требуется разработка проектной документации. Выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы (п. 9 ст. 51 Закона № 300-З).

Справочно. 
Для определения предмета договора при заключении договора на выполнение строительных работ по текущему ремонту особенно важно определить перечень выполняемых работ (включая их объем) и место их выполнения.

Составляемый при проведении текущего ремонта дефектный акт формы С-1 содержит примерный (укрупненный) перечень видов строительно-монтажных работ, а локальная смета к нему – наименование работ, единицу измерения и количество. Для указания перечня работ целесообразно сослаться в разделе «Предмет договора» на дефектный акт и локальную смету.

По нашему мнению, для определения места выполнения работ ссылки на дефектный акт может быть недостаточно. В качестве примера рассмотрим случай из судебной практики.

Судебная практика. 
Согласно решению экономического суда Брестской области от 14.03.2017 по делу № 9-6/2017 истцу Т. было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании пени за нарушение сроков выполнения работ на объекте «Текущий ремонт (окраска) металлоконструкций навесов административного здания РПТО "В"». В мотивировочной части решения указано, что в ходе исполнения договора между сторонами возник спор относительно выполненных ответчиком объемов работ по механической очистке. При этом суд констатировал отсутствие у сторон согласия по вопросу определения места выполнения работ по механической очистке. 

Установить из представленного сторонами договора и относящихся к нему документов место выполнения работ по механической очистке не представляется возможным. Смета определяет лишь объемы, подлежащие выполнению. При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о незаключенности договора на выполнение работ по текущему ремонту в связи с недостижением сторонами в требуемой форме согласия по существенным условиям ‒ предмету договора. При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца о применении к ответчику мер ответственности в виде неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Апелляционная инстанция оставила решение в силе. 

По нашему мнению, определение места выполнения работ в каждом случае индивидуально. Сторонам следует при согласовании договора для определения места выполнения работ действовать таким образом, чтобы исключить любую неопределенность в толковании данного условия.

Выводы.
Правильное указание предмета в договоре строительного подряда имеет очень важное значение, так как неверное наименование и местонахождение объекта строительства, видов строительных работ, подлежащих выполнению, их объемов могут привести к неблагоприятным последствиям в процессе исполнения договора и сдачи результата работ заказчику.