Основные риски заказчика при заключении договора строительного подряда

Заключая договор строительного подряда (далее — договор), заказчик старается правильно согласовать все существенные условия, предусмотреть все нюансы. При этом зачастую он упускает главное — управление рисками в отношениях с подрядчиком.

Рассмотрим основные риски заказчика в отношениях с подрядчиком, а также возможность их регулирования в договоре строительного подряда.

Лисица Лилия

Адвокат

3216 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Риск существенного нарушения сроков строительства подрядчиком

СИТУАЦИЯ 1: В ходе заключения договора заказчик согласовывает с подрядчиком срок строительства (строительства объекта или выполнения строительных работ).

На этом этапе заказчик допускает ошибку, предоставляя подрядчику срок на строительство, равный нормативной продолжительности строительства (далее — НПС).

Так, в соответствии с ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» в НПС входит время на приемку объекта и утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию в размере 1 месяц, а по объектам, НПС которых составляет менее 30 дней, — 0,5 месяца.

Как показывает практика, подрядчику всегда не хватает предоставленного ему срока. В свою очередь, заказчику лучше иметь время в запасе.

Полагаем целесообразным устанавливать срок строительства меньше, чем НПС, как минимум на срок приемки объекта в эксплуатацию.

Защитит ли неустойка?

Сегодня неустойка не является эффективным способом обеспечения исполнения обязательств, поскольку это отложенная ответственность, которая может и не наступить; это трата времени — нужно посчитать, подготовить доказательства, заявить в досудебном порядке, прийти в суд и получить если не отказ, то уменьшение неустойки по ст. 314 ГК; формальное получение неустойки (по судебному постановлению) не означает ее реальное получение (ликвидация, банкротство, затянувшееся на годы исполнительное производство).

Вместе с тем вышеизложенное не означает, что неустойку не нужно предусматривать — на нее не стоит рассчитывать как на панацею. Имеет смысл предусмотреть также иные, более эффективные механизмы защиты.

Односторонний отказ от исполнения договора

Рекомендуем предусмотреть возможность быстрого «выхода» из договора: право заказчика в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.

Отметим, что основное различие между расторжением и односторонним отказом от исполнения договора заключается в том, что при расторжении договора нужно получить согласие другой стороны либо идти в суд, а при одностороннем отказе от исполнения достаточно волеизъявления стороны и основания для такого отказа, четко прописанного в договоре или законодательстве.

В связи с этим заказчику важно иметь правильно сформулированное в договоре право на односторонний отказ от исполнения договора.

Пример формулировки:
«В случае просрочки подрядчиком выполнения работ (этапа работ) на 30 и более календарных дней заказчик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом договор считается расторгнутым с даты получения подрядчиком соответствующего уведомления заказчика».

Дополнительно заказчик может включить в договор оговорку о том, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора считается полученным подрядчиком на 3-й день с даты направления данного уведомления заказным письмом в адрес подрядчика, указанный в договоре.

Справочно:
Заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (ст. 669 ГК, п. 79 Правил № 1450).

Изменение предмета договора в одностороннем порядке

В интересах заказчика предусмотреть в договоре право поручить выполнение части работы другому подрядчику, а именно право заказчика в одностороннем порядке изменить предмет договора.

Например, подрядчик приступил к выполнению работ по договору, при этом один вид работ он выполняет хорошо, а другой — нет. В связи с этим заказчик дает возможность подрядчику закончить определенный объем работы, а на оставшуюся часть объема он хочет нанять другого подрядчика. В такой ситуации заказчику уместно иметь право в одностороннем порядке изменить предмет договора, в том числе исключить из него любые виды и объемы работ, не выполненные подрядчиком, в случае, например, просрочки подрядчиком выполнения работ (этапа работ) на 30 и более дней. При такой оговорке заказчику рекомендуется также разрешить в договоре вопрос об изменении цены работ (например, в одностороннем порядке, на основании сметы).

Отметим, что договор с новым подрядчиком (на весь объем работ или его часть) должен быть заключен только после расторжения договора или изменения предмета договора с первоначальным подрядчиком.

СИТУАЦИЯ 2: В ходе выполнения работ подрядчик нарушает установленные договором сроки строительства по причинам, зависящим от самого подрядчика.

Основной ошибкой заказчика в такой ситуации является заключение с подрядчиком дополнительного соглашения на продление сроков строительства.

Со вступлением в силу Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» разрешительный порядок производства строительно-монтажных работ был заменен на уведомительный. То есть сегодня в случае продления сроков строительства не нужно обращаться в органы госстройнадзора за получением разрешений, согласований и т.п. Дополнительные соглашения на продление сроков строительства предоставлять также не требуется.

Соответственно, если нарушение сроков происходит по вине подрядчика, заказчик не обязан заключать дополнительные соглашения на продление срока выполнения работ.

Риск потери финансовых вложений при строительстве объекта

СИТУАЦИЯ: Заказчик перечисляет подрядчику аванс. Подрядчик аванс не отрабатывает (работы не выполняются либо выполняются некачественно), а сам аванс уже «растворился» в долгах подрядчика.

Полагаем, что заказчику необходимо предусматривать в договорах более надежные способы обеспечения исполнения обязательств, чем неустойка, например, банковскую гарантию, страхование, ликвидный залог.

Указанные способы обеспечения исполнения подрядчиком обязанности по возврату неотработанного аванса используются в Беларуси, как правило, только при реализации крупных инвестиционных проектов и (или) в отношениях с иностранными участниками. В обычных правоотношениях по строительству объектов такие способы обеспечения исполнения обязательств резко отвергаются подрядчиками, что во многом обусловлено отсутствием возможности оплатить «обслуживание» банковских гарантий и страховок. Кроме этого, белорусские страховые организации, как правило, страхуют только риски в строительной деятельности, а не ответственность.

Рекомендация:
Рекомендуем заказчикам по возможности делить аванс на части и контролировать предоставление очередного аванса только после отработки ранее выданного.

Риск срыва подрядчиком приемки объекта в эксплуатацию

СИТУАЦИЯ: Подрядчик требует от заказчика оплатить некачественно выполненные работы, а заказчик отказывается, либо подрядчик требует от заказчика увеличить цену работ по договору, а заказчик отказывается, ссылаясь на твердую неизменную цену. Подрядчик начинает срывать приемку объекта в эксплуатацию:

— отказывается или уклоняется от участия в работе приемочной комиссии, в то время как он является обязательным ее членом (п. 18 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее — Положение о приемке));

— не предоставляет заказчику и (или) приемочной комиссии исполнительную документацию;

— не подписывает акт приемки объекта в эксплуатацию;

— не дает письменный отказ от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию (п. 7 Положения о приемке).

Если подрядчик отказывается или уклоняется от участия в работе приемочной комиссии и (или) отказывается от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию, не предоставляя при этом письменного отказа, то заказчик фактически не может законно принять объект в эксплуатацию.

Полагаем, что в такой ситуации целесообразно предусматривать последний к перечислению платеж (желательно самый большой) только по завершении приемки объекта в эксплуатацию, с тем чтобы подрядчик был первым, кто заинтересован в скорейшей приемке объекта в эксплуатацию.

Риск неисполнения подрядчиком гарантийных обязательств

СИТУАЦИЯ: В период гарантийного срока подрядчик отказывается или уклоняется от устранения выявленных дефектов либо он уже ликвидировался или находится в процессе банкротства. Как следствие, расходы по устранению дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта, становятся убытками заказчика.

Практика показывает, что предусмотренное законодательством резервирование денежных средств в размере 1,5 % от стоимости работ не является эффективным в силу многих причин (применимо не для всех объектов строительства, недостаточный размер резервируемых денежных средств, срок резервирования всего лишь два года и т.п.).

Справочно:
Гарантийные удержания — это порядок оплаты, при котором заказчиком удерживается (например, с каждой перечисляемой заказчиком суммы, за исключением аванса) 5—10 % денежных средств, подлежащих перечислению подрядчику.

Рекомендуем заказчикам предусматривать в договоре гарантийные удержания. Как правило, в договоре закрепляется, что заказчик имеет право использовать гарантийные удержания на устранение выявленных дефектов, возмещение убытков. Срок возврата гарантийного удержания (оставшейся части) устанавливается обычно по истечении гарантийного срока эксплуатации объекта.

***

Подводя итог, отметим, что зачастую от того, насколько продуманно заказчик выстраивает свои отношения с подрядчиком, зависит успех реализации строительного проекта. При этом «продуманность» далеко не всегда означает необоснованно завышенные санкции, которые на практике отпугивают профессиональных подрядчиков и являются низкоэффективными в случае возникновения реальных нарушений обязательств подрядчиком.

3216 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме