Заключая договор строительного подряда (далее — договор), заказчик старается правильно согласовать все существенные условия, предусмотреть все нюансы. При этом зачастую он упускает главное — управление рисками в отношениях с подрядчиком.
Рассмотрим основные риски заказчика в отношениях с подрядчиком, а также возможность их регулирования в договоре строительного подряда.
СИТУАЦИЯ 1: В ходе заключения договора заказчик согласовывает с подрядчиком срок строительства (строительства объекта или выполнения строительных работ).
На этом этапе заказчик допускает ошибку, предоставляя подрядчику срок на строительство, равный нормативной продолжительности строительства (далее — НПС).
Так, в соответствии с ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» в НПС входит время на приемку объекта и утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию в размере 1 месяц, а по объектам, НПС которых составляет менее 30 дней, — 0,5 месяца.
Как показывает практика, подрядчику всегда не хватает предоставленного ему срока. В свою очередь, заказчику лучше иметь время в запасе.
Полагаем целесообразным устанавливать срок строительства меньше, чем НПС, как минимум на срок приемки объекта в эксплуатацию.
Сегодня неустойка не является эффективным способом обеспечения исполнения обязательств, поскольку это отложенная ответственность, которая может и не наступить; это трата времени — нужно посчитать, подготовить доказательства, заявить в досудебном порядке, прийти в суд и получить если не отказ, то уменьшение неустойки по ст. 314 ГК; формальное получение неустойки (по судебному постановлению) не означает ее реальное получение (ликвидация, банкротство, затянувшееся на годы исполнительное производство).
Вместе с тем вышеизложенное не означает, что неустойку не нужно предусматривать — на нее не стоит рассчитывать как на панацею. Имеет смысл предусмотреть также иные, более эффективные механизмы защиты.
Рекомендуем предусмотреть возможность быстрого «выхода» из договора: право заказчика в одностороннем порядке отказаться от его исполнения.
Отметим, что основное различие между расторжением и односторонним отказом от исполнения договора заключается в том, что при расторжении договора нужно получить согласие другой стороны либо идти в суд, а при одностороннем отказе от исполнения достаточно волеизъявления стороны и основания для такого отказа, четко прописанного в договоре или законодательстве.
В связи с этим заказчику важно иметь правильно сформулированное в договоре право на односторонний отказ от исполнения договора.
Пример формулировки:
«В случае просрочки подрядчиком выполнения работ (этапа работ) на 30 и более календарных дней заказчик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом договор считается расторгнутым с даты получения подрядчиком соответствующего уведомления заказчика».
Дополнительно заказчик может включить в договор оговорку о том, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора считается полученным подрядчиком на 3-й день с даты направления данного уведомления заказным письмом в адрес подрядчика, указанный в договоре.
Справочно:
Заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (ст. 669 ГК, п. 79 Правил № 1450).
В интересах заказчика предусмотреть в договоре право поручить выполнение части работы другому подрядчику, а именно право заказчика в одностороннем порядке изменить предмет договора.
Например, подрядчик приступил к выполнению работ по договору, при этом один вид работ он выполняет хорошо, а другой — нет. В связи с этим заказчик дает возможность подрядчику закончить определенный объем работы, а на оставшуюся часть объема он хочет нанять другого подрядчика. В такой ситуации заказчику уместно иметь право в одностороннем порядке изменить предмет договора, в том числе исключить из него любые виды и объемы работ, не выполненные подрядчиком, в случае, например, просрочки подрядчиком выполнения работ (этапа работ) на 30 и более дней. При такой оговорке заказчику рекомендуется также разрешить в договоре вопрос об изменении цены работ (например, в одностороннем порядке, на основании сметы).
Отметим, что договор с новым подрядчиком (на весь объем работ или его часть) должен быть заключен только после расторжения договора или изменения предмета договора с первоначальным подрядчиком.
СИТУАЦИЯ 2: В ходе выполнения работ подрядчик нарушает установленные договором сроки строительства по причинам, зависящим от самого подрядчика.
Основной ошибкой заказчика в такой ситуации является заключение с подрядчиком дополнительного соглашения на продление сроков строительства.
Со вступлением в силу Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» разрешительный порядок производства строительно-монтажных работ был заменен на уведомительный. То есть сегодня в случае продления сроков строительства не нужно обращаться в органы госстройнадзора за получением разрешений, согласований и т.п. Дополнительные соглашения на продление сроков строительства предоставлять также не требуется.
Соответственно, если нарушение сроков происходит по вине подрядчика, заказчик не обязан заключать дополнительные соглашения на продление срока выполнения работ.
СИТУАЦИЯ: Заказчик перечисляет подрядчику аванс. Подрядчик аванс не отрабатывает (работы не выполняются либо выполняются некачественно), а сам аванс уже «растворился» в долгах подрядчика.
Полагаем, что заказчику необходимо предусматривать в договорах более надежные способы обеспечения исполнения обязательств, чем неустойка, например, банковскую гарантию, страхование, ликвидный залог.
Указанные способы обеспечения исполнения подрядчиком обязанности по возврату неотработанного аванса используются в Беларуси, как правило, только при реализации крупных инвестиционных проектов и (или) в отношениях с иностранными участниками. В обычных правоотношениях по строительству объектов такие способы обеспечения исполнения обязательств резко отвергаются подрядчиками, что во многом обусловлено отсутствием возможности оплатить «обслуживание» банковских гарантий и страховок. Кроме этого, белорусские страховые организации, как правило, страхуют только риски в строительной деятельности, а не ответственность.
Рекомендация:
Рекомендуем заказчикам по возможности делить аванс на части и контролировать предоставление очередного аванса только после отработки ранее выданного.
СИТУАЦИЯ: Подрядчик требует от заказчика оплатить некачественно выполненные работы, а заказчик отказывается, либо подрядчик требует от заказчика увеличить цену работ по договору, а заказчик отказывается, ссылаясь на твердую неизменную цену. Подрядчик начинает срывать приемку объекта в эксплуатацию:
— отказывается или уклоняется от участия в работе приемочной комиссии, в то время как он является обязательным ее членом (п. 18 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее — Положение о приемке));
— не предоставляет заказчику и (или) приемочной комиссии исполнительную документацию;
— не подписывает акт приемки объекта в эксплуатацию;
— не дает письменный отказ от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию (п. 7 Положения о приемке).
Если подрядчик отказывается или уклоняется от участия в работе приемочной комиссии и (или) отказывается от подписания акта приемки объекта в эксплуатацию, не предоставляя при этом письменного отказа, то заказчик фактически не может законно принять объект в эксплуатацию.
Полагаем, что в такой ситуации целесообразно предусматривать последний к перечислению платеж (желательно самый большой) только по завершении приемки объекта в эксплуатацию, с тем чтобы подрядчик был первым, кто заинтересован в скорейшей приемке объекта в эксплуатацию.
СИТУАЦИЯ: В период гарантийного срока подрядчик отказывается или уклоняется от устранения выявленных дефектов либо он уже ликвидировался или находится в процессе банкротства. Как следствие, расходы по устранению дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта, становятся убытками заказчика.
Практика показывает, что предусмотренное законодательством резервирование денежных средств в размере 1,5 % от стоимости работ не является эффективным в силу многих причин (применимо не для всех объектов строительства, недостаточный размер резервируемых денежных средств, срок резервирования всего лишь два года и т.п.).
Справочно:
Гарантийные удержания — это порядок оплаты, при котором заказчиком удерживается (например, с каждой перечисляемой заказчиком суммы, за исключением аванса) 5—10 % денежных средств, подлежащих перечислению подрядчику.
Рекомендуем заказчикам предусматривать в договоре гарантийные удержания. Как правило, в договоре закрепляется, что заказчик имеет право использовать гарантийные удержания на устранение выявленных дефектов, возмещение убытков. Срок возврата гарантийного удержания (оставшейся части) устанавливается обычно по истечении гарантийного срока эксплуатации объекта.
***
Подводя итог, отметим, что зачастую от того, насколько продуманно заказчик выстраивает свои отношения с подрядчиком, зависит успех реализации строительного проекта. При этом «продуманность» далеко не всегда означает необоснованно завышенные санкции, которые на практике отпугивают профессиональных подрядчиков и являются низкоэффективными в случае возникновения реальных нарушений обязательств подрядчиком.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений