Обеспечение исполнения договора продавцом

Предварительный договор относится к сделкам организационного характера: цель его подписания — организовать заключение основного договора. Заключая предварительный договор купли-продажи помещения, собственник тем самым выражает свою волю совершить сделку по отчуждению имущества и принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 309 ГК.

То обстоятельство, что между моментом заключения предварительного договора и основного договора есть определенный промежуток времени, необходимо принимать во внимание как фактор риска: есть вероятность изменения конъюнктуры конкретного товарного рынка (рынка недвижимости), экономического состояния сторон, что снизит (исключит) для одной из сторон привлекательность сделки (основного договора). По этим причинам ситуация, когда сторона уклоняется от заключения основного договора (в рамках настоящей статьи речь идет об уклонении продавца), встречается на практике достаточно часто.

Понуждение продавца к заключению договора купли-продажи

В случаях, когда собственник, заключивший предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке (п. 4 ст. 415 ГК). 

Покупатель может потребовать в судебном порядке:

— принудительного заключения договора купли-продажи на основании предварительного договора;

— взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора купли-продажи.

Сторона предварительного договора не вправе сразу требовать реального исполнения обязательства, которое только предполагается установить основным договором (сперва она может требовать лишь заключить основной договор).

К исковому заявлению истец обязан приложить проект договора, о понуждении к заключению которого предъявлен иск. Суд, принимая решение о понуждении стороны заключить договор, указывает в решении формулировки конкретных его условий, в отношении которых разрешается спор, либо утверждает их в редакции, предложенной истцом, если эти предложения соответствуют законодательству.

Поэтому при подписании предварительного договора целесообразно согласовать все условия договора купли-продажи, изложив проект договора в качестве приложения.

Договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, после чего стороны не обязаны дополнительно заключать договор путем составления и подписания одного документа (ч. 8 п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).

Если уклонение от подписания основного договора признано судом необоснованным, сторона по договору может требовать возмещения убытков, причиненных отказом заключить основной договор (например, возместить расходы, понесенные для подготовки к заключению основного договора, расходы по аренде «замещающего» объекта либо упущенную выгоду в виде возможности получать доход от арендных платежей и т.д.).

Необходимо отметить, что разновидностью исков о понуждении к заключению договора являются иски о переводе на истца прав и обязанностей какой-либо из сторон по заключенному с нарушением его преимущественного права договору. Однако, по нашему мнению, такой способ защиты может быть реализован обладателем именно «преимущественного» права, когда оно, как таковое, прямо поименовано в ГК, например п. 3 ст. 253, п. 1 ст. 592 ГК (что не относится к предварительному договору купли-продажи недвижимости).

Обеспечение исполнения предварительного договора

Отсутствие детального законодательного регулирования предварительного договора в определенной мере обусловливает то, что зачастую стороны не уделяют значительного внимания доскональному отражению в договоре его организационного характера. В случае развития негативного сценария взаимоотношений это затрудняет доказывание для добросовестной стороны фактов нарушения договора другой стороной.

Таким образом, нормы предварительного договора должны в полной мере отражать его организационный характер. Для этого в нем необходимо согласовать те условия, которые обеспечат своевременное заключение основного договора без последующих разногласий.

Срок заключения договора

В первую очередь необходимо определить срок заключения договора купли-продажи. В случае, если стороны не установили срок заключения основного договора, договор купли-продажи должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 399 ГК).

Процедура заключения договора

В предварительном договоре необходимо детально предусмотреть процедуру заключения договора купли-продажи, указав в том числе:

— сторону, которая направляет предложение заключить договор купли-продажи вместе с проектом договора;

— срок, способ и адрес направления предложения контрагенту;

— порядок подписания договора купли-продажи (сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон; порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают основной договор).

После наступления срока заключения основного договора покупатель может столкнуться как с явным уклонением собственника (продавца) от заключения договора купли-продажи, так и с неочевидным его противодействием.

В частности, собственник может произвести отчуждение объекта третьему лицу до момента заключения договора с покупателем по предварительному договору либо после заключения предварительного договора передать недвижимость в залог. После этого основной договор купли-продажи можно заключить, только если на это согласен залогодержатель (ч. 1 п. 2 ст. 327 ГК). Согласие нужно получить, несмотря на то что предварительный договор заключен ранее, чем договор залога. Если же залогодержатель не согласен на отчуждение заложенной недвижимости, то продавец формально не сможет исполнить свои обязательства по предварительному договору.

Минимизация рисков

Пути минимизации рисков недобросовестного поведения продавца могут быть следующими:

— проверка объекта недвижимости путем получения сведений из ЕГРНИ (если объект создан на момент заключения предварительного договора);

— внесение в предварительный договор условия об уплате неустойки (например, штрафа), если имущество будет заложено, отчуждено (в том числе передано в хозяйственное ведение) и т.п.;

— включение условий о задатке.

Справочно.
Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, перечисленных в ст. 310 ГК. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 351 ГК).

Из содержания п. 1 ст. 351 ГК следует, что задаток имеет 3 функции:

1) платежную (задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне);

2) обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения договора);

3) доказательственную (задаток передается контрагенту по договору в доказательство заключения договора).

Ранее преобладало мнение, что из всех 3 функций задатка только доказательственная функция реализуется в предварительном договоре в полном объеме.

Правоприменительная практика экономических судов шла по пути признания неправомерности применения задатка в отношениях по предварительному договору. По этой причине в качестве рекомендаций предлагалось формулировать условия о задатке как ином способе обеспечения исполнения обязательств, не поименованном в ГК, который не является задатком.

С 2017 г. судебная практика по данному вопросу изменилась. В настоящее время стороны могут использовать конструкцию задатка в предварительном договоре (архив экономического суда г. Минска за 2015 г. — дела № 509-21/2015/1262А/210К, № 341-26/2015/1242А/388К).

Тем не менее стороны вправе вместо задатка использовать «иной способ обеспечения»: обеспечительный платеж, нюансы которого исходя из принципа диспозитивности стороны могут регулировать достаточно гибко.