Указ № 463: ключевые изменения

1. Возможность улучшения недвижимости, подлежащей сносу

В соответствии с Указом № 463 недвижимость на участке можно эксплуатировать и улучшать, даже если градостроительная документация предусматривает ее снос (п. 3, абз. 2 п. 8). Землепользователи вправе реализовывать такие правомочия вплоть до принятия решения о предстоящем изъятии и сносе.

При этом законодательство Республики Беларусь не содержит легального определения термина «улучшение недвижимости». В то же время на официальном сайте Госкомимущества было опубликовано разъяснение со ссылкой на Министерство архитектуры и строительства, где под улучшением применительно к п. 3 Указа № 463 понимается:

• перепланировка жилых помещений;

• устройство жилой мансарды в габаритах существующего чердачного пространства;

• пристройка санузла, ванной, топочной;

• тепловая реабилитация ограждающих конструкций домов;

• возведение построек (веранда, терраса, беседка, крыльцо, навес);

• устройство пандусов для физически ослабленных лиц;

• подключение к инженерным сетям (водо-, электро-, газоснабжения, канализации и связи);

• возведение капитальных хозяйственных построек (гаража площадью не более 25 кв. м, сарая для хранения хозяйственного инвентаря и топлива площадью не более 15 кв. м, бани площадью не более 12 кв. м);

• реконструкция существующих жилых домов и строений.

Несмотря на такое прогрессивное положение, свои действия как юридическим*, так и физическим лицам** необходимо будет согласовывать с местными органами.

 * См. перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
** См. перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 "Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

2. Предусмотрены льготы для юридических лиц, осуществляющих сельское и лесное хозяйство

В соответствии с п. 1 Указа № 463 освобождаются от уплаты госпошлины до 1 января 2020 г. за выдачу правоудостоверяющих документов на участки для сельского и лесного (лесопаркового) хозяйства:

• сельскохозяйственные организации;

• государственные лесохозяйственные учреждения и организации местных исполкомов, которые занимаются лесным (лесопарковым) хозяйством.

3. ЖКХ: предусмотрена возможность использования земельных участков без правоудостоверяющих документов

Пункт 2 Указа № 463 предусматривает, что до 1 января 2023 г. организации, эксплуатирующие жилищный фонд и оказывающие жилищно-коммунальные услуги, вправе использовать предоставленные им до 1 января 2008 г. земельные участки без правоудостоверяющих документов и такое использование не будет являться самовольным занятием земельного участка.

4. Дедолларизация применительно к кадастровой стоимости

Указом № 463 установлен новый механизм определения кадастровой стоимости земельных участков, предоставляемых в частную собственность и аренду.

Так, кадастровая стоимость определяется:

— в белорусских рублях, исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи такого заявления, — в случае, если кадастровая стоимость определена не позднее 1 января 2015 г.;

— или же в белорусских рублях на дату оценки — в случае, если кадастровая стоимость определена после 1 января 2015 г.

Справочно:
Ранее кадастровая стоимость определялась исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи заявления.

На данный момент не предусмотрено какого-либо способа индексации цен, хотя принятие решения об утверждении новой кадастровой оценки планируется в 2018 г.

5. Расширен перечень оснований приостановления срока разработки земельно-кадастровой документации

Со вступлением в законную силу Указа № 463 срок разработки земельно-кадастровой документации может быть приостановлен также в случае, если необходимо включить в состав земельно-кадастровой документации заключение юридического лица, в соответствии с учредительными документами которого выдача такого заключения возможна только после принятия соответствующего решения общим собранием участников юридического лица или его коллегиальным исполнительным органом, до представления такого заключения.

6. Законодательно установлен новый срок возмещения землепользователям убытков

В соответствии с изменениями, внесенными Указом № 463 в Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667), убытки должны быть возмещены лицом, которому предоставляется земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, подлежащими сносу, после определения их фактического размера и до принятия соответствующего решения об изъятии и предоставлении земельного участка. Отметим, что на сегодняшний день срок возмещения убытков составляет до полутора лет (ч. 2 ст. 75 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Безусловно, такое нововведение способствует совершенствованию механизма защиты прав землепользователей.

7. Расширен перечень оснований, когда потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства не возмещаются

Указом № 463 было дополнено, что потери не возмещаются не только при строительстве, но и при обслуживании земельных участков, предоставленных, в частности, для строительства мелиоративных систем, автомобильных дорог общего пользования, объектов придорожного пользования и др., а также при изъятии земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания общежитий, объектов социального обслуживания. Кроме того, с 31 марта 2018 г. возмещать потери не нужно при строительстве и (или) обслуживании транспортной и инженерной инфраструктуры в границах свободных экономических зон.

8. Расширен перечень оснований, по которым предоставляются земельные участки без аукциона

Получить землю без аукциона станет реальным с 31 марта 2018 г.:

1) юридическим лицам — для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и (или) обслуживания общежитий, гаражей и автомобильных стоянок;

2) сельскохозяйственным организациям — для строительства и (или) обслуживания жилых домов, обслуживания зарегистрированных организацией по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством) для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы, а также размещения агроэкотуристов.

Кроме того, Указом № 463 уточнено, что землю без аукциона смогут предоставить во всех населенных пунктах под строительство и обслуживание фирменных магазинов, только если их владелец — производитель товаров.

9. Ориентированность Указа № 463 на сокращение документооборота посредством сети Интернет

Предлагается максимально использовать обмен землеустроительными материалами в электронном виде между организациями по землеустройству и организациями по регистрации, а также местными исполнительными комитетами посредством Геопортала земельно-информационной системы Республики Беларусь — комплекса программно-технических средств, баз пространственно-атрибутивных данных, каналов информационного обмена и других ресурсов, обеспечивающих автоматизацию накопления, обработки, хранения и предоставления сведений государственного земельного кадастра в электронном виде, в том числе с использованием средств геоинформационных технологий. Закрепляется статус таких документов в электронном виде.

10. Объединены процедуры отвода земельного участка и установления на нем границы

С целью рационализации сроков предоставления земельного участка Указ № 463 объединяет процедуру отвода земельного участка и процедуру установления его границы на местности в одну.

Сроки в новой редакции выглядят следующим образом:

1. Заключение договора подряда в течение 3 рабочих дней со дня получения заявления лица, заинтересованного в разработке проекта отвода

2. Разработка проекта отвода земельного участка в течение 30 рабочих дней со дня оплаты заинтересованным лицом

3. Согласование с руководителем землеустроительной службы, территориального подразделения архитектуры и градостроительства в течение 3 рабочих дней  

4. Передача в течение 2 рабочих дней документов (решение исполкома, согласованный проект отвода и др.) в землеустроительную службу

5. Рассмотрение в течение 5 рабочих дней землеустроительной службой документов

6. Принятие решения исполкомом об изъятии и предоставлении земельного участка в течение 5 рабочих дней со дня получения документов от землеустроительной службы   

7. Направление в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка копии решения в организацию по землеустройству, заинтересованному лицу и лицу, у которого изымается земельный участок

Кроме того, установлен 10-дневный срок для отказа в предоставлении земельного участка с даты поступления заявления от заинтересованного лица.

11. Новая процедура предоставления земельного участка для крестьянско-фермерского хозяйства

12. Форма уведомления о возврате земельных участков

В случае несвоевременного возврата землепользователями земельных участков, предоставленных во временное пользование, землеустроительные службы местных исполнительных комитетов за месяц до окончания срока временного пользования земельными участками землепользователям, своевременно не обратившимся за продлением такого срока, будут направлять уведомления о необходимости возврата таких участков.

13. Возможность изменения сведений в утвержденном акте выбора места размещения земельного участка

Установлено, что изменить отраженные в утвержденном акте выбора места размещения земельного участка сведения (условия) возможно также и при передаче в установленном порядке функций заказчика в строительной деятельности другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

14. Закреплена возможность изъятия и предоставления особо охраняемых природных территорий

Указом № 463 введена возможность изъятия и предоставления земельных участков из земель, образующих особо охраняемые природные территории. Однако такое право можно будет реализовать, если цели и условия изъятия не будут противоречить режиму охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

15. В качестве взыскателя определен местный исполнительный комитет

Уточнено, что сумма возмещения потерь сельскохозяйственного производства подлежит взысканию в республиканский бюджет в бесспорном порядке местным исполнительным комитетом, если в течение двух лет не будет разработана проектно-сметная документация и проведены работы.

16. Выделен самостоятельный субъект в получении земельного участка

В качестве самостоятельного субъекта в получении земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения выделены организации застройщиков.

17. Существенно улучшены права инвестора

Инвестор (организация, реализующая инвестиционный проект) сможет получить земельный участок не только в период действия инвестиционного договора, но и в случае его расторжения для завершения строительства.

Более того, инвестор сможет внести изменения в инвестиционный договор, если при проектно-изыскательских работах потребуется дополнительный участок, размер которого, как и ранее, не превышает 10 % размера основного участка. При этом такие изменения в договор будут осуществлены после корректировки градостроительного паспорта на землю без включения дополнительного участка в перечень участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) организациям, реализующим инвестиционные проекты, для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами.

18. Ответственность исполкомов и глав администраций СЭЗ

Председатели местных исполнительных комитетов, главы администраций свободных экономических зон несут дисциплинарную ответственность за отсутствие должного контроля за выполнением принимаемых ими решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков, дисциплинарную, административную ответственность за нарушение требований законодательных актов об изъятии и предоставлении земельных участков, требований по соблюдению режима ведения хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон и прибрежных полос водных объектов, лесов с особым режимом лесопользования и особо охраняемых природных территорий при принятии решений о размещении объектов в границах таких земель, а при наличии в их действиях состава преступления — уголовную ответственность. Председатели областных, Минского городского исполнительных комитетов, главы администраций свободных экономических зон несут персональную ответственность за обоснованность принятия решений об изъятии и предоставлении земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель, и о переводе таких земель в другие категории.

19. Порядок формирования и предоставления земельных участков на территории Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень»

Указом № 463 действие норм Положения о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, распространено на порядок формирования и предоставления земельных участков на территории Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень».

При этом такие нормы применяются с учетом особенностей, установленных Положением о специальном правовом режиме Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень», утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2017 № 166 «О совершенствовании специального правового режима Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень"».