Текущий и капитальный ремонт в вопросах и ответах

Вопрос 1: Есть ли понятие уточненного дефектного акта с изменением локальной сметы и изменением стоимости работ по договору при текущем ремонте?

Ответ: Понятие уточненного дефектного акта отсутствует, как и отсутствует форма установленного образца на такой документ. По объектам текущего ремонта составляется дефектный акт формы С-1, установленный образец и порядок заполнения которого регламентированы постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14 (в ред. постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.04.2023 № 40).

Дефектный акт формы С-1 служит исходным документом для составления локальной сметы (локального сметного расчета) на проведение СМР по текущему ремонту.

С 15.05.2023 в дефектном акте формы С-1 необходимо указывать дату начала разработки сметной документации, предполагаемую дату начала выполнения строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ и продолжительность их выполнения.

В зависимости от предмета договора (сроков начала и окончания работ) без корректировки дефектного акта возможен пересчет локальной сметы на даты фактического начала и планируемого окончания работ. 

В случае существенного изменения состава работ, зафиксированного заказчиком в дефектном акте формы С-1, конкретизация возникших скрытых работ при производстве СМР на объекте (их вид и объемы) происходит следующим образом. 

Стороны совместно либо подрядчик по поручению заказчика составляют дефектный акт формы С-1. По результатам рассмотрения и утверждения (согласования) дефектного акта заказчиком либо подрядчиком по поручению заказчика составляется дополнительный к ранее составленному локальный сметный расчет. Дополнительный сметный расчет согласовывается (утверждается) заказчиком.

Вопрос 2: Какие материалы включаются в акт С-14 при текущем ремонте?

Ответ: При текущем ремонте акт формы С-14 является первичным учетным документом, на основании которого материалы, полученные от разборки, отражаются в бухгалтерском учете организации, являющейся их собственником. Акт формы С-14 составляется комиссией, создаваемой по инициативе заказчика. 

Перечень материалов для отображения в акте С-14 определяет заказчик. При этом он ориентируется на кодификатор строительных отходов, инструкцию по обращению с отходами на предприятии, возможность повторного использования материалов и конструкций от разборки.  

В случае принятия собственником решения о передаче материалов, полученных от разборки, на хранение иной организации последняя принимает полученные материалы на ответственное хранение на основании акта С-14.  

Вопрос 3: Необходимо ли разрабатывать технологическую карту, если проводятся СМР при текущем ремонте на основании сметы и дефектного акта?

Ответ: Под текущим ремонтом подразумевается совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятия по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (ст. 1 Закона № 300-З).

Исходя из объема, степени сложности (стесненности) производства работ, назначения объекта, где производятся работы по текущему ремонту, заказчик может обязать производителя работ (подрядчика): разработать технологическую карту; привязать типовую технологическую карту к объекту в установленном законодательством порядке; разработать проект производства работ (раздел 5 п. 5.6 СН 1.03.04-2020 «Организация строительного производства»).

Вопрос 4: Проводится капитальный ремонт здания учреждения образования, в том числе полностью меняется кровля здания. Установлен ли нормативный срок для ввода объекта в эксплуатацию?

Ответ: При разработке проектной документации на капитальный ремонт кровли разработчиком проекта расчетным путем устанавливается нормативный срок строительства, в том числе срок на все административные процедуры. 

При вводе объекта в эксплуатацию заказчиком затрачивается гораздо больше времени. Это связано в основном с работой заказчика одновременно с несколькими надзорными органами. Данная работа заказчика (ее затратная часть) предусматривается разработчиком проектной документации в сводном сметном расчете в главе 9 «Средства, связанные с подготовкой объекта к приемке в эксплуатацию».

Порядок ввода объекта в эксплуатацию предусмотрен Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716. В главе 2 данного Положения описана последовательность действий заказчика при вводе объекта в эксплуатацию.

Организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда — на заказчика) и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

Заказчик, получивший уведомление от подрядчика о готовности к сдаче объекта, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию в установленном порядке. Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения). В данном документе указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии. Перечень обязательных к включению в приказ представителей указан в п. 2 ст. 59 Закона № 300-З.

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуа­тацию объекта, а по объектам, нормативные сроки продолжительности строительства которых составляют менее 30 дней, — не менее чем за 15 дней.

Заказчику совместно с подрядной организацией после получения уведомления от подрядчика о дате готовности объекта необходимо в рамках как административных процедур, так и порядка, установленного законодательством, получить соответствующий комплект справок и заключений. 

Перечень документов, необходимых к предъявлению приемочной комиссии при вводе объекта, завершенного строительством, указан в приложениях 10 и 11 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию, гарантийного паспорта объекта строительства, перечней документов, представляемых приемочной комиссии».

Порядок получения заключений в рамках административных процедур определен в главе 3 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2021 № 548 «Об административных процедурах, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования». Длительность осуществления данных процедур до получения заключения составляет от 5 до 15 дней в зависимости от надзорного органа. Рабочий порядок в зависимости от законодательно установленного регламента в надзорном органе предполагает как минимум один или два выезда инспектора на объект, изучение им комплекта представленной исполнительной и проектной документации, оформление замечаний и их устранение в рамках предписаний и мотивированных отказов.

Процесс получения справок и заключений по объекту капитального ремонта может растянуться от трех недель до полутора месяцев в зависимости от того, какие виды работ выполнялись по объекту.

Законодательно объект, на котором СМР не производятся более 3 месяцев, подлежит консервации. В ряде случаев, установленных законодательством, заказчиками по объектам оформляется приостановка строительства.

Вопрос 5: Организация планирует провести капитальный ремонт плоской крыши. Необходимо ли проводить обследование несущих конструкций здания перед составлением ПСД?

Ответ: Несущие конструкции кровли, настил из плит перекрытия подлежат обязательному обследованию (пп. 2–3 ст. 65 Закона № 300-З, пп. В.5, В.8 приложения Б к СН 1.04.01-2020 «Техническое состояние зданий и сооружений»).

Непроведение такого обследования может повлечь необходимость составления большого количества дополнительных актов при производстве СМР и, как следствие, увеличение бюджета и сроков реализации проекта. Кроме того, может потребоваться повторное прохождение государственной экспертизы проектной документации. 

Как правило, в отсутствие детального обследования объекта строительства, особенно при проведении капитального ремонта плоских кровель, нельзя получить ответы на следующие важные для подрядчика и заказчика вопросы:

• сколько слоев старого рулонного ковра уложено по факту?
• какое фактическое состояние кровельного пирога?
• в каком состоянии находятся плиты покрытия?
• в каком состоянии находится кладка парапетов и кладка вентиляционных шахт?
• в каком состоянии находятся плиты покрытия в местах пропуска инженерных сетей и коммуникаций?

Ответы на данные вопросы может дать технический отчет по результатам обследования кровли, выполненный специализированной аттестованной организацией. Этот отчет прилагается к комплекту проектной документации, направляемой заказчиком или по его поручению проектировщиком в орган государственной экспертизы.

Получение качественного результата обследования (технический отчет) является весомым аргументом при уточнении заказчиком у проектировщика причин внесения изменений в проектную документацию. Такой отчет позволяет объективно оценить стоимость затрат проектировщика на корректировку проектной документации и исключить их необоснованное увеличение. 

Вопрос 6: Относится ли замена лифтового оборудования в нежилом здании к капитальному ремонту?

Ответ: Требования, предусмотренные разделом 1 «Область применения» СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений» (далее — СП 1.04.01-2021), распространяются на порядок проведения ремонта (текущего и капитального) и модернизации, в том числе в части выполнения сопутствующих СМР, технической модернизации зданий и сооружений различного назначения, благоустраиваемых прилегающих территорий, а также перечни работ, выполняемых на объекте.

Данные требования не распространяются на ремонт и модернизацию технологического оборудования и технологических трубопроводов, а также объектов, которые являются недвижимыми материальными историко-культурными ценностями.

В соответствии с требованиями п. 4.4 СП 1.04.01-2021 при разработке проектной документации на капитальный ремонт и модернизацию и перед началом выполнения текущего ремонта определяется перечень работ согласно приложениям А–В к СП 1.04.01-2021.

Решение о невыполнении работ, указанных в приложениях А–В, а также выполнение иных видов работ, не указанных в приложениях, принимается заказчиком совместно с проектной организацией (при необходимости ее привлечения) в зависимости от функцио­нальной и экономической необходимости с учетом результатов обследования и достижения целей, определенных терминами, указанных видов строительства. 

В соответствии с требованиями п. 8.29 СП 1.04.01-2021 при капитальном ремонте и модернизации зданий и сооружений (или при замене лифтов) допускается категорию надежности электроснабжения выполнять в соответствии с существующей категорией надежности здания с устройством автоматического ввода резерва согласно СН 4.04.01.

Ввиду отсутствия иных требований к перечню работ, выполняемых в рамках капитального ремонта жилого либо нежилого здания, работы по замене лифтового оборудования в нежилом здании относятся к капитальному ремонту (приложение В к СП 1.04.01-2021).

В остальных случаях решение принимает заказчик совместно с разработчиком проектной документации.