Развитие регулирования отношений в сфере совместного домовладения

Сфера регулирования

Постановлением утверждены Положения:

— о порядке уплаты обязательных платежей в отношении общего имущества  совместного домовладения в случае расположения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений (далее — Положение 1);

— о порядке проведения местным исполнительным и распорядительным органом либо уполномоченной им организацией открытого конкурса по выбору уполномоченного лица (далее — Положение 2);

— о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 № 161, которым ранее были установлены формы типового устава товарищества собственников и типового договора о совместном домовладении, изменено, типовой договор о совместном домовладении изложен в новой редакции, текст постановления дополнен новой типовой формой — договором об управлении общим имуществом совместного домовладения. 

Кроме этого, Постановлением установлены перечень дополнительных услуг, связанных с обслуживанием общего имущества совместного домовладения в нежилом капитальном строении, и требования к содержанию бюллетеней для голосования на общем собрании участников совместного домовладения и на общем собрании членов товарищества собственников и порядку их заполнения.

Типовой договор о совместном домовладении

Понятийный аппарат типового договора о совместном домовладении приведен в соответствие с Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон).

Договор дополнен сформулированным согласно п. 2 ст. 8 Закона условием о том, что собственник объекта недвижимого имущества (обладатель иного вещного права) на общем собрании участников совместного домовладения обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения.

Исключены пункты, которые могли вводить в заблуждение и трактоваться как отдельные нормы по отношению к установленным Законом общим правилам:

— изменения параметров общего имущества;

— определения порядка распределения расходов на содержание общего имущества в случаях особого или исключительного пользования;

— управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками;

— несоразмерного пользования общим имуществом или коммунальными услугами.

Часть 2 п. 1 ст. 9 Закона закрепляет, что обязательные платежи уплачиваются участниками совместного домовладения пропорционально доле общей площади объекта недвижимого имущества, который принадлежит (будет принадлежать) им, в общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении). Исключение составляет случай, когда общим собранием участников совместного домовладения установлен иной порядок распределения обязательных платежей. 

Соответственно, установление такого порядка по-прежнему является возможным, что предусмотрено в типовом договоре. Однако для принятия решения будет достаточно простого большинства голосов участников отношений по совместному домовладению, принявших участие в имевшем кворум собрании, поскольку согласно Закону перечень вопросов, для которых требуется квалифицированное большинство, является закрытым.

Ранее типовой формой договора было установлено, что с участником, которому поручено управление общим имуществом, заключается отдельный договор, определяющий права, обязанности и ответственность его сторон. При этом условия самого типового договора предполагали возмездность такого управления, предусматривая необходимость указания размера вознаграждения. 

Новая типовая форма договора не указывает на необходимость заключения отдельного  договора на управление и не содержит пунктов о возмездности управления. При необходимости это должно быть урегулировано в качестве иных обязанностей сторон и уполномоченного участника совместного домовладения.

Типовым договором предусмотрено, что при переходе права собственности (хозяйственного ведения либо оперативного управления) на объекты недвижимого имущества к иным лицам, если они принимают все положения такого договора и его стороны согласны вступить в договорные отношения с ними, действие договора сохраняется с внесением в него соответствующих изменений.

Типовой договор об управлении общим имуществом совместного домовладения

Законом предусмотрены новые способы управления общим имуществом:

1) управление организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения;

2) управление уполномоченным лицом (организацией, назначаемой исполкомом).

Для выбора первого способа необходимо квалифицированное большинство участников совместного домовладения — если лица, принявшие участие, в совокупности обладают не менее чем 2/3 голосов от общего количества. 

Выбор второго способа возможен в определенных случаях, например, если по истечении 8 месяцев с момента возникновения совместного домовладения не был выбран способ управления общим имуществом либо если не обеспечивается надлежащая сохранность и эксплуатация общего имущества, при участии не менее чем двух участников отношений по совместному домовладению и голосовании «за» не менее чем 1/2 голосов участников, принявших участие в таком собрании.

Отношения с управляющими организациями при обоих вариантах будут регулироваться договором, заключаемым с применением типовой формы.

В целом форма договора содержит права и обязанности сторон, следующие из Закона, допуская значительную диспозитивность. Договор предполагается возмездным, размер  платы и порядок ее внесения должны определяться по соглашению сторон. Таким же образом устанавливается перечень оказываемых коммунальных услуг.

Отдельное внимание хотелось бы обратить на регулирование земельных отношений при управлении общим имуществом силами управляющей организации.

В Законе право на земельный участок закономерно исключено из перечня имущества, относящегося к общему. По нашему мнению, с учетом того, что без наличия земельного участка невозможно осуществлять содержание общего имущества, необходимо  дополнительное регулирование вопроса несения расходов на уплату земельного налога или арендной платы, если они понесены одним из участников отношений, являющимся землепользователем, либо в случаях, если землепользователем будет являться управляющая организация, с отнесением таких расходов к расходам по содержанию общего имущества.

Согласно форме договора управляющая организация обязана в том числе обеспечивать в установленном законодательством порядке оформление документов, удостоверяющих право на земельный участок, на котором расположено капитальное строение. Поскольку обязанности участников отношений по возмещению затрат на оформление прав на земельный участок, возмещению уплачиваемых сумм арендной платы или земельного налога в типовой форме не урегулированы, они должны быть сформулированы сторонами самостоятельно при заключении договора.

Уплата обязательных платежей

Согласно п. 1 ст. 9 Закона обязательными платежами, которые уплачивают участники совместного домовладения, относятся расходы:

— по эксплуатации общего имущества совместного домовладения;

— оплате коммунальных услуг;

— выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом совместного домовладения в случае управления общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения.

По общему правилу обязательные платежи уплачиваются участниками совместного домовладения пропорционально доле общей площади объекта недвижимого имущества, который принадлежит (будет принадлежать) им, в общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении). Как уже указывалось ранее, общим собранием участников совместного домовладения может быть установлен иной порядок распределения обязательных платежей.

В случае расположения в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений обязательные платежи в отношении общего имущества совместного домовладения уплачиваются в порядке, установленном Постановлением.

Положение 1 устанавливает подход по исключительно пропорциональному распределению расходов исходя из соотношения площадей. При этом, если в отношении цен (тарифов) на товары (работы, услуги) в соответствии с законодательством о ценообразовании не применяется регулирование цен (тарифов), размеры платежей за отдельные расходы определяются на основании фактических затрат по ценам (тарифам) на товары (работы, услуги), установленным юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, физическим лицом самостоятельно или по согласованию с покупателем.

Конкурс по выбору уполномоченного на управление общим имуществом лица

Отметим, что, когда усматривается угроза обеспечению  надлежащих сохранности и эксплуатации общего имущества, исполком может реализовать свое право на определение уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Выбор уполномоченного лица производится местным исполнительным и распорядительным органом либо уполномоченной им организацией путем проведения открытого конкурса, а если такой конкурс не состоялся — путем назначения из числа лиц, включенных в государственный реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения (п. 3 ст. 18 Закона). 

При этом руководитель организации, назначаемой уполномоченным лицом, и его заместители должны иметь высшее образование, либо среднее специальное (техническое, экономическое, юридическое) образование, либо иное среднее специальное образование и опыт работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства не менее трех лет, а также освоить содержание образовательной программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения (п. 2 ст. 18 Закона).

Соответственно, для участия в конкурсе юридическое лицо предоставляет наряду с заявлением, документами, подтверждающими возможность осуществления функций, и иными документами, указанными в извещении организатора конкурса, также документы, подтверждающие наличие образования и/или опыта у руководителей участника конкурса.

Отметим, что организатор конкурса вправе самостоятельно устанавливать критерии  выбора, перечень которых и минимально допустимые к каждому из них требования законодательством не установлены. В соответствии с подстрочным примечанием к п. 4 Положения 2 критериями могут являться наличие необходимой для выполнения условий договора материально-технической базы, опыта оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений (зданий, сооружений) и иные критерии, установленные организатором конкурса.

Согласно п. 18 Положения 2 участником, выигравшим конкурс, признается участник, который в наибольшей степени соответствует критериям, установленным организатором конкурса, по сравнению с другими участниками конкурса.

Полагаем, что подобные формулировки могут теоретически создать предъявление завышенных требований к потенциальным участникам конкурсов, не влекущих повышение качества оказания услуг, но направленных на ограничение количества участников, а также споры по вопросу правильности оценки того, кто из участников в большей степени соответствует.

Реестр организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом

Постановлением утверждено Положение о порядке формирования и ведения государственного реестра организаций, которые могут выступать уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения (далее — Реестр).

Реестр создается и ведется по территориальному принципу местным исполнительным и распорядительным органом базового территориального уровня, а также администрацией района в г. Минске. Одна и та же организация может включаться в разные реестры.  Включение в реестр является административной процедурой, предусмотренной п. 17.82 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

Для включения в Реестр необходимо соблюдение следующих критериев:

— резидентство Республики Беларусь;

— наличие необходимой для содержания и обслуживания общего имущества совместного домовладения материально-технической базы;

— наличие не менее одного года опыта оказания услуг по эксплуатации и обслуживанию капитальных строений (зданий, сооружений), подтвержденного представленными копиями гражданско-правовых договоров об управлении общим имуществом совместного домовладения;

— соблюдение установленных Законом требований к образованию руководства;

— отсутствие на дату обращения задолженности по уплате налогов, сборов (пошлин), пеней;

— отсутствие статусов нахождения в процедуре банкротства, процессе ликвидации, реорганизации.

Сведения об организациях, включенных в Реестр, размещаются в течение 3 рабочих дней со дня, следующего за днем принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения об их включении в Реестр, на его официальном сайте в глобальной компьютерной сети Интернет. 

Принятие решения либо отказ должны быть произведены в срок, не превышающий 20 рабочих дней со дня получения заявления и прилагаемых к нему документов.

Организация подлежит исключению из Реестра в случаях подачи ею такого заявления, реорганизации или ликвидации, непредставления заявления об изменении наименования и/или места нахождения в месячный срок либо выявления подтвержденного факта расторжения договора по управлению общим имуществом совместного домовладения судом вследствие существенного нарушения такого договора.

Дополнительно по теме:
>>Антонов А., Ленковец Е. Отношения совместного домовладения по-новому // Юрист в строительстве. — 2021. — № 1. 
>>Лашкевич М., Романчук А. Новое в Законе «О совместном домовладении» // Юрист. — 2021. — № 2.