Расходы по эксплуатации общего имущества - jvs

Расходы по эксплуатации общего имущества

Как взыскать расходы по эксплуатации имущества совместного домовладения с недобросовестных членов товарищества собственников?

Споры между товариществами собственников и их членами, очевидно, существовали и будут существовать всегда. Что относится к расходам по эксплуатации общего имущества? За что можно не платить, а за что заплатить все же придется? За чей счет товарищество оплачивает юридическую помощь и аудиторские услуги? Ответы на эти и другие вопросы — в статье.

Байковская Татьяна

Адвокат Минской областной коллегии адвокатов

2541 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

Товарищество собственников (далее — ТС) является обслуживающей организацией жилого дома. Гражданка М. является собственником квартиры в данном жилом доме и членом ТС.

08.12.2010 между ТС и М. был заключен договор на техническое обслуживание жилого дома (далее — договор от 08.12.2010).

Решением общего собрания ТС от 08.01.2013 были утверждены механизм расчета возмещения ТС убытков (дополнительного взноса), смета затрат на 2012 и 2013 гг. На последующие годы смета затрат не утверждалась.

На собрании уполномоченных ТС 29.03.2015 было утверждено штатное расписание на 2016 г. Также принято решение о возмещении убытков ТС по статье «Расходы по эксплуатации общего имущества». На последующие годы штатное расписание не утверждалось.

Из аудиторских заключений за период 2017–2018 гг. следует, что годовые сметы доходов и расходов общим собранием (собранием уполномоченных) ТС не утверждались, при ведении бухгалтерского учета допущены нарушения в части списания на затраты, начисления заработной платы и др.

С 2017 по 2019 г. ТС были понесены расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома. Доля М. в расходах по эксплуатации общего имущества жилого дома ТС за указанный период составила 705,43 рублей. Поскольку М. не возместила указанные расходы, то у нее перед ТС образовалась задолженность.

ТС обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по оплате расходов по эксплуатации общего имущества в размере 705,43 рублей.

Позиция истца 

В соответствии с договором 08.12.2010 ТС приняло на себя обязательства по организации обслуживания общего имущества жилого дома и обеспечению его сохранности, а М. обязалась ежемесячно возмещать ТС все понесенные им фактические расходы по эксплуатации общего имущества, а также затраты по обслуживанию жилого помещения собственника и оплате коммунальных услуг соразмерно доли собственника в праве собственности на жилое помещение.

С 2017 по 2019 г. ТС были понесены расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома, которые документально подтверждены. На основании фактически понесенных расходов ТС определило тариф для оплаты затрат в отношении собственника М., и исходя из доли ответчика в праве собственности на общее имущество ТС были рассчитаны фактически понесенные расходы, а также доля в этих расходах, которую должна возместить М. 

В соответствии со ст. 166 ЖК участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Неиспользование участником совместного домовладения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом не являются основаниями для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества. 

Согласно ст. 169 ЖК доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

Кроме того, в силу ст. 211 ЖК товарищество собственников имеет право требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных ст. 166 данного Кодекса, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов.

Таким образом, М. как собственник квартиры жилого дома обязана нести расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома пропорционально ее доле в праве собственности на общее имущество, что вытекает из требований ст. 166,169 ЖК и договора от 08.12.2010.

Поскольку М. не исполняет принятые на себя обязательства перед ТС, в том числе предусмотренные договором от 08.12.2010, то задолженность по расходам по эксплуатации общего имущества подлежит взысканию с ответчика в судебном порядке.

Позиция ответчика 

Ответчик М. иск не признала и указала, что согласно ст. 207 ЖК имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.

Таким образом, по мнению М., участники совместного домовладения должны нести расходы по эксплуатации общего имущества в соответствии со ст. 166 ЖК в рамках утвержденных взносов.

Обязательное утверждение взносов общим собранием ТС следует из ст. 215 ЖК.

Поскольку такие взносы в ТС не утверждены, то расходы по эксплуатации общего имущества, предъявленные ко взысканию, являются незаконными.

Также ТС взыскивается заработная плата работников административно-управленческого аппарата (председателя правления, бухгалтера), диспетчеров, налоги на заработную плату, однако данные расходы в соответствии с п. 59 ст. 1 ЖК относятся к членским взносам. 

Материалы, обслуживание оргтехники, канцелярские товары, предъявленные ко взысканию, в силу требований п. 7 ст. 1 ЖК относятся к дополнительным взносам — денежным средствам, вносимым членом организации товарищества собственников для покрытия убытков товарищества собственников. 

Расходы на проведение аудита и расходы по оказанию юридической помощи согласно п. 58 ст. 1 ЖК относятся к целевым взносом.

Указанные выше нормы носят императивный характер, не предоставляя правоприменителям возможности выбора отнесения данных платежей к иным взносам и платежам.

Заключенный договор от 08.12.2010, по мнению М., не влияет на необходимость утверждения взносов, поскольку положения договора не могут противоречить императивным требованиям законодательства.

Кроме того, М. указывает, что в ТС отсутствует утвержденная общим собранием смета доходов и расходов и штатное расписание, в связи с чем взыскание с ответчика оплаты труда работников ТС в размере, который не утвержден общим собранием, является незаконным и необоснованным.

Решение суда первой инстанции 

Суд удовлетворил исковые требования частично, взыскав с М. в пользу ТС задолженность по расходам по эксплуатации общего имущества в размере 690,0 рублей.

Суд указал, что общим собранием ТС решения в части установления иного порядка участия членов товарищества в расходах по эксплуатации общего имущества, установления конкретного размера обязательных платежей не принимались.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что М. как собственник квартиры обязана нести расходы по эксплуатации общего имущества и оплате коммунальных услуг пропорционально ее доле в праве собственности на общее имущество, что следует из требований законодательства (ст. 166 ЖК) и договора от 08.12.2010.

Также суд учел, что в период с 2017 по 2019 г. со стороны ответчика не поступали претензии к истцу по вопросам содержания и эксплуатации общего имущества жилого дома, а также обращения относительно порядка и обоснованности включения в расходы по эксплуатации отдельных затрат.

Суд пришел к выводу, что поскольку в ТС не были утверждены членские, целевые и дополнительные взносы и с членов ТС они не взыскивались, то отдельные виды затрат, которые, по мнению М., должны покрываться за счет этих взносов, подлежат возмещению в качестве расходов по эксплуатации общего имущества, так как ТС является организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги. При этом, по мнению суда, расходы за оказание юридической помощи не относятся к расходам по эксплуатации общего имущества и не подлежат взысканию с М. 

Также не подлежат взысканию с М. расходы по проведению аудита на основании ст. 166 ЖК, поскольку данные расходы направлены на проверку состояния финансово-хозяйственной деятельности ТС по инициативе председателя правления, в то время как вопрос о необходимости и размере таких расходов подлежит рассмотрению на общем собрании членов ТС.

Доводы ответчика М. об освобождении от уплаты расходов по эксплуатации общего имущества, поскольку отсутствует утвержденное штатное расписание, суд отклонил в связи с тем, что данные расходы рассчитаны истцом в пределах сумм утвержденного на 2016 г. штатного расписания, которое не отменено, и в пределах утвержденных ранее сумм председателем товарищества с работниками заключались трудовые договоры (контракты). Новое штатное расписание в установленном порядке общим собранием не принято.

Также судом признан необоснованным довод ответчика о неправомерности предъявляемых к оплате расходов ТС по причине отсутствия утвержденных в установленном порядке смет доходов и расходов на 2017-2019 гг., поскольку данные расходы являлись необходимыми для обеспечения содержания и сохранности общего имущества в рамках договора от 08.12.2010, а также фактически понесены и подтверждены истцом документально.

Отмена решения суда первой инстанции

Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения.

Однако заместителем Председателя Верховного Суда Республики Беларусь в Президиум городского суда был внесен протест, в котором ставился вопрос об отмене решения суда первой инстанции и направлении дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение на основании следующего.

Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» определены виды жилищно-коммунальных услуг, которые в зависимости от особенностей содержания и целевого назначения подразделяются на коммунальные услуги, включающие горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газо-, электро- и теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов; техническое обслуживание, включающее эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества, уборку и освещение вспомогательных помещений жилых домов, придомовой территории, а также ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями; ремонт многоквартирного жилого дома, осуществляемый в установленном законом порядке, услуги по управлению жилым домом или группой жилых домов; иные жилищно-коммунальные услуги.

При этом к существенным условиям договора на оказание жилищно-коммунальных услуг отнесены тариф (тарифы), стоимость жилищно-коммунальных услуг либо указание на порядок установления тарифа (тарифов) и определения стоимости таких услуг, за исключением случаев, когда тариф (тарифы) на жилищно-коммунальные услуги установлены законодательством.

Плата за техническое обслуживание осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений.

Плата за коммунальные услуги взимается исходя из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении, исчисляемого по показаниям индивидуальных или групповых приборов учета либо по установленным местными исполнительными и распорядительными органами нормам (нормативам) потребления, а также тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемых законодательством.

В соответствии со ст. 31 ЖК в платежных документах должны быть указаны тарифы на жилищно-коммунальные услуги, а также объемы оказываемых жилищно-коммунальных услуг и перечень оказанных жилищно-коммунальных услуг по многоквартирному жилому дому. 

Вместе с тем предъявленные ТС ответчику к оплате платежные документы за исследуемый период таких сведений не содержат.

Из представленных же суду расчетов следует, что в состав расходов истец включил расходы по оплате труда наемных работников, аудиторов, приобретению канцелярских товаров, оргтехники, услуги операторов мобильной связи и другие расходы, не входящие в состав жилищно-коммунальных услуг.

Согласно ст. 207 ЖК товарищество собственников является некоммерческой организацией.

Товарищество собственников имеет право в частности: распоряжаться имуществом товарищества собственников; заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг; заключать договоры газо-, электро- и теплоснабжения с организациями, предоставляющими указанные энергоресурсы; требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных ст. 166 ЖК, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов; осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям создания товарищества собственников; совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству (ст. 211 ЖК).

В соответствии со ст. 1 ЖК расходы на цели, связанные с деятельностью товарищества собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора), возмещаются собственниками путем уплаты членских взносов.

Дополнительное финансирование работ и мероприятий, утвержденных общим собранием товарищества, производится собственниками за счет целевых взносов.

Убытки товарищества собственников покрываются членами товарищества собственников путем внесения дополнительных взносов.

Таким образом, члены товарищества собственников обязаны нести расходы по оплате за оказанные жилищно-коммунальные услуги в соответствии с утвержденными законодательством тарифами, а также уплачивать членские, целевые и дополнительные взносы, размер, состав и порядок внесения которых определяется общим собранием.

Суд указанные обстоятельства оставил без внимания и надлежащей правовой оценки им не дал; вопрос о размере коммунальных платежей, подлежащих оплате собственником в исследуемый период, исходя из перечня и объема оказанных коммунальных услуг, а также норм (нормативов) потребления, тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемых законодательством, не выяснил; положения законодательства, регулирующего взаимоотношения между членами товарищества и товариществом собственников, в том числе касающиеся порядка установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, во внимание не принял. Также остались не проверенными должным образом и доводы ответчика относительно обоснованности включения товариществом в счета расходов, которые могли возмещаться членами за счет членских, целевых и дополнительных взносов.

Президиум городского суда решение суда первой инстанции, а также определение судебной коллегии по гражданским делам отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Повторное рассмотрение

В соответствии с Уставом ТС имущество товарищества собственников формируется за счет вступительных, членских, дополнительных и целевых взносов, обязательных платежей членов товарищества и др.; дополнительный взнос представляет собой денежные средства, вносимые членом товарищества для покрытия убытков товарищества.

Согласно п. 2.5 Устава члены товарищества обязаны выполнять решения высшего органа управления товарищества и правления; своевременно вносить взносы и иные платежи в размерах, установленных законодательством, Уставом и решениями высшего органа управления. 

На собрании уполномоченных ТС от 29.03.2015 было утверждено штатное расписание на 2016 г. Также принято решение о возмещении убытков ТС «И» по статье «Расходы по эксплуатации общего имущества». 

С 2017 по 2019 г. ответчик М. допустила задолженность по платежам на сумму 705,43 рублей. Вышеуказанные расходы по эксплуатации выставлялись для оплаты ответчику отдельными извещениями.

Решением общего собрания членов ТС от 08.12.2020 был утвержден размер убытков ТС, возникших в связи с невозмещенной дебиторской задолженностью некоторых собственников жилых помещений — членов ТС , в том числе утвержден размер убытка, допущенного М. за период с 2017 по 2019 г. в размере 705,43 рублей, который подлежал оплате в срок до 31.12.2020. Указанная задолженность ответчиком оплачена не была.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что с ответчика М. подлежат взысканию убытки в размере 705,43 рублей, установленные решением общего собрания ТС от 08.12.2020.

Суд признал необоснованными доводы ответчика о том, что участники совместного домовладения должны нести расходы по эксплуатации общего имущества в рамках утвержденных взносов; о том, что размер взносов в ТС установлен не был; о том, что ответчик не согласна с суммой расходов, предъявленных истцом ко взысканию, поскольку решением общего собрания утвержден размер убытков, подлежащих оплате, и в установленный срок ею не оплачен.

Также суд указал, что решение общего собрания от 08.12.2020 не отменено, не признано недействительным, ответчиком не оспорено в установленном порядке. В силу Устава ТС ответчик, как член товарищества, обязана выполнять решения высшего органа управления товарищества (общего собрания), а также исполнять принятые на себя обязательства по отношению к ТС.

Доводы М. о том, что у ТС отсутствуют утвержденные сметы доходов и расходов, а также о том, что ответчик не согласна со взысканием с нее оплаты труда работников ТС, суд отклонил, поскольку ТС были понесены фактические расходы по содержанию и эксплуатации общего имущества, которые М. не возместила. Решением общего собрания ТС от 08.12.2020 были определены размер и порядок возмещения указанных убытков членами товарищества, в том числе ответчиком.

Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения. 

2541 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме
В этом разделе мы публикуем видеозаписи лекций с семинаров, вебинаров, круглых столов и других мероприятий. Пропустили мероприятие, но тема была интересной? Видеолекц...
1820