Произведенные по предварительному договору оплаты = неосновательное обогащение другой стороны? - jvs

Произведенные по предварительному договору оплаты = неосновательное обогащение другой стороны?

Заключению договора купли-продажи объекта недвижимости может предшествовать подписание предварительного договора, в рамках которого будущие покупатели, как правило, осуществляют ремонтные работы.

Может ли покупатель вернуть понесенные при ремонте затраты при добровольном прекращении предварительного договора без заключения основного?

Рассмотрим позицию судов первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Клещенок Вадим

адвокат АБ «Коржевич, Орсик и партнеры»

Коржевич Мария

управляющий партнер АБ «Коржевич, Орсик и партнеры»


2626 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

Между ЧП «П» (продавец, застройщик, ответчик) и ЗАО «Л» (покупатель, истец) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи изолированного помещения, расположенного в строящемся капитальном строении.

Условиями предварительного договора были предусмотрены ориентировочная площадь помещения, его планировка и расположение согласно проектно-сметной документации (далее — проект). Окончательное уточнение параметров должно было быть произведено после технической инвентаризации и получения правоустанавливающих документов.

В предварительном договоре были согласованы условия основного договора купли-продажи — стоимость помещения и порядок оплаты.

На завершающем этапе строительства объекта (до ввода его в эксплуатацию) стороны пришли к взаимовыгодному решению: существенно изменить потенциальный объект купли-продажи. Продавец согласился на дополнительные условия, поскольку покупатель готов был взять на себя определенную часть связанных с изменениями изолированного помещения затрат и работ.

Стороны заключили дополнительное соглашение, в рамках которого продавец обязался изменить изолированное помещение в соответствии с требованиями покупателя, а покупатель — возместить часть понесенных затрат в согласованном и зафиксированном размере.

Определенная дополнительным соглашением сумма была перечислена продавцу после его подписания. Продавец в свою очередь внес изменения в проект, произвел соответствующие строительно-монтажные работы, ввел в эксплуатацию капитальное строение — изолированное помещение полностью соответствовало договоренностям сторон.

Однако в срок, установленный предварительным договором, ни одна из сторон не направила другой надлежащее предложение о заключении основного договора и предварительный договор согласно ст. 399 ГК прекратил свое действие. Какие-либо требования о понуждении к заключению основного договора ни одна из сторон не предъявляла.

В дальнейшем покупатель заявил в суд требования о взыскании с продавца неосновательного обогащения в виде перечисленных денежных средств, стоимости строительных материалов, иных работ и затрат, понесенных покупателем в связи с изменением изолированного помещения.

Позиция истца

В рамках предварительного договора покупатель перечислил денежные средства, а также оплатил определенные работы, вложил материалы в строящееся изолированное помещение, понес иные документально подтверждаемые затраты. Поскольку предварительный договор был прекращен без заключения основного договора, покупатель не получил помещение, которое намеревался приобрести. Изолированное помещение перешло в собственность продавца.

В иске покупатель ссылался на нормы ст. 971–974, 976 ГК о неосновательном обогащении стороны в обязательстве без встречного эквивалентного предоставления.

В ходе судебного разбирательства истец приводил аргументы о том, что гражданским законодательством не предусмотрена возможность включения в условия предварительного договора имущественных обязательств, как это сделали стороны путем заключения дополнительного соглашения.

Позиция ответчика

Ответчик не признал заявленные исковые требования, поскольку:

1) норма, запрещающая включение в предварительный договор условий, не указанных в ст. 399 ГК, отсутствует. Поэтому, исходя из принципа свободы договора, в него можно включать любое условие, не противоречащее законодательству;

2) стороны в дополнительном соглашении установили взаимные обязательства, в частности, возмещение покупателем части расходов продавца в определенной соглашением сумме.

Продавец исполнил свою часть обязательств, а именно:

— поручил проектировщику, с которым был заключен договор, изменение проекта;

— обеспечил согласование внесенных изменений;

— приобрел дополнительные материалы и произвел строительные работы в связи с внесенными в проект изменениями.

При этом и стороны, и третье лицо (проектировщик) подтвердили, что указания и дополнительная документация, связанная с изменением проекта, поступали напрямую от покупателя;

3) в переписке, которая была предоставлена суду и никем не оспаривалась, стороны согласовали расходы и действия по встречному удовлетворению. Незаключение основного договора не являлось основанием считать исполненные обязательства неосновательным обогащением.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (ч. 4 ст. 978 ГК).

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Признавая заявленные исковые требования необоснованными, суд в целом согласился с доводами ответчика и в основу решения положил следующие выводы.

Согласно п. 6 ст. 399 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, ответчик не является лицом, имеющим какие-либо обязательства перед истцом, в том числе по возврату суммы, перечисленной ответчиком в рамках дополнительного соглашения в возмещение части затрат ответчика, понесенных в связи с изменением потенциального предмета договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3 ст. 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон. Законодательством не установлены ограничения по включению в предварительный договор условий о распределении расходов, связанных с заключением основного договора. Поэтому суд отклонил довод истца о том, что условия дополнительного соглашения противоречат природе предварительного договора.

Также судом принята во внимание переписка сторон, в которой они распределили затраты, необходимые для изменения объекта. В связи с этим суд посчитал, что принятые на себя покупателем расходы, которые были предъявлены ко взысканию, он понес ввиду того, что проект был изменен с учетом его предложений, и тот факт, что конечным результатом в итоге пользуется ответчик, не является основанием для возложения на последнего указанных расходов.

Судом учтена норма п. 4 ст. 978 ГК, на которую также ссылался ответчик.

Доводы истца в суде апелляционной инстанции

Суд первой инстанции не применил подлежащие применению нормы ст. 971 и 972, п. 2 ст. 976 ГК, применил не подлежащую применению норму п. 4 ст. 978 ГК, неправильно истолковал законодательство и условия договора, сделал неправомерный вывод об отсутствии обязательств со стороны ответчика после прекращения договора.

Решение суда апелляционной инстанции

Выводы суда первой инстанции основаны на фактических обстоятельствах дела и не противоречат законодательству.

Судом приняты во внимание предварительный договор, дополнительное соглашение к нему, письмо покупателя о распределении затрат между сторонами, договоры между покупателем и третьими лицами на работы по изменению изолированного помещения.

Условия договора и дополнительного соглашения о правах и обязанностях сторон, а также законодательство не предусматривают возврат денежных средств при сложившихся обстоятельствах. При этом оснований для применения норм о неосновательном обогащении также не имеется.

Суд апелляционной инстанции согласился с применением п. 1 ст. 391 ГК, исходя из которого стороны свободны во включении в договор любых условий, не противоречащих законодательству.

Также вышестоящая инстанция поддержала основанный на п. 4 ст. 978 ГК вывод суда первой инстанции об отклонении доводов и требований истца о взыскании фактических затрат, поскольку было установлено, что непосредственно истцом были заключены договоры с третьими лицами и составлено соответствующее письмо о распределении и отнесении на свой счет затрат.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца — без удовлетворения.

Доводы истца в суде кассационной инстанции

Суды нижестоящих инстанций не выяснили и не установили факт эквивалентного встречного представления, что согласно п. 6 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 № 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении» свидетельствует о необоснованности вывода судов об отсутствии неосновательного обогащения.

Также со ссылкой на п. 17 упомянутого постановления кассатор оспаривал факт добровольной и намеренной передачи имущества, по отношению к которому судами была применена норма п. 4 ст. 978 ГК.

Решение судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь

С учетом положений ст. 391, 399, 971, 976 ГК судебные инстанции обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика перечисленных ему истцом денежных средств, так как основной договор не был заключен при отсутствии факта уклонения сторон от заключения основного договора.

Также исходя из п. 4 ст. 978 ГК судебная коллегия подтвердила правомерность вывода нижестоящих инстанций о необоснованности заявленных истцом требований в части взыскания с ответчика сумм, составляющих стоимость затрат истца на работы и материалы, поскольку истец изначально знал об отсутствии у него каких-либо обязательств перед ответчиком по выполнению этих работ и выполнение указанных работ производилось истцом в своих интересах. Кроме того, выполнение данных работ явилось следствием измененного с учетом предложений истца проекта. Выполнение ответчиком работ, затраты по которым частично взял на себя истец, также производилось в интересах истца, поскольку завершение строительства объекта осуществлялось с учетом рекомендаций и предложений истца.

Решения судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменений, а кассационная жалоба истца — без удовлетворения.

Резюме
Суд первой инстанции в рассматриваемом споре на основе анализа норм законодательства и толкования условий соглашения сторон сделал выводы, которые были поддержаны судами вышестоящих инстанций. Эти выводы касались как в целом природы договора, так и по существу вопроса наличия или отсутствия неосновательного обогащения в обязательстве:
1. Учитывая нормы гражданского законодательства о свободе договора и предварительном договоре, в него могут включаться условия, не противоречащие законодательству, в данном случае — условие о распределении расходов, связанных с заключением основного договора.
2. Встречное представление не обязательно означает передачу предмета или получение кредитором какого-то результата. Стороны могут договориться о любом правомерном действии, если оно удовлетворяет определенный интерес контрагента.
3. При этом добровольное прекращение предварительного договора без заключения основного не влечет обязательств по возврату уже исполненного, если соглашением сторон не предусмотрены такие условия.
4. Выполнение работ заведомо без договора и для иного лица лишает сторону права требования неосновательного обогащения, как это однозначно установлено нормой ГК. Однако следует доказать, что сторона, выполняющая работы и передающая имущество, знает об отсутствии обязательства.
В то же время нельзя не обратить внимание на необходимость в случае заключения предварительного договора, а также при осуществлении каких-либо работ или несении расходов максимально четко прописывать в договоре ответственность сторон, право собственности и иные права, порядок возмещения расходов и т.д.
В рассматриваемом случае обе стороны понесли расходы, которые в связи с обоюдным отказом от заключения основного договора оказались невостребованными и не принесли ожидаемый результат ни покупателю, который не стал собственником помещения, ни продавцу, для целей которого измененное помещение теперь не подходит.
Несмотря на презумпцию добросовестности субъектов, не стоит оставлять пробелы в урегулировании правоотношений, тем самым увеличивая риск судебного спора, а значит еще больших негативных последствий.

2626 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме