Порядок технической инвентаризации: важные корректировки

Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 01.12.2021 № 30 внесены изменения в Инструкцию об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденную постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11 (далее — Инструкция). 

Рассмотрим наиболее важные изменения порядка технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества.

Лашкевич Максим

Директор, партнер GRATA International

Ананич Артем

Юрист GRATA International

767 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Заказ на проведение техинвентаризации и проверки характеристик

Уменьшен перечень сведений о заказчике — физическом лице (индивидуальном предпринимателе), собираемых при обращении за проведением работ. В их отношении не будет требоваться внесение в заказ данных о дате рождения, идентификационном номере, гражданстве физического лица либо сведений о дате рождения индивидуального предпринимателя. Полагаем, эти изменения связаны с принципом соразмерности обработки персональных данных целям такой обработки.

Заказ будет дополнен информационным сообщением о том, что последующее внесение изменений в документы реестра характеристик в связи с изменением характеристик объекта недвижимого имущества, в том числе после изменения сведений о внутренней отделке помещений, осуществляется только при проведении проверки характеристик объекта недвижимого имущества в порядке, установленном Инструкцией. Исключение составляют случаи изменения данных о наименовании, годе (дате) приемки в эксплуатацию, стоимости, адресе (местонахождении) объекта недвижимого имущества. Указанное сообщение соответствует сложившейся практике выполнения работ и может рассматриваться как направленное на повышение информированности заявителей.

Кроме этого, появится возможность отразить в заказе полномочия на получение итогового технического документа иным лицом. Не совсем ясно, будет ли рассматриваться в качестве передоверия указание получателем иного лица заявителем, действующим на основании доверенности. Полагаем, что возможность определить получателя будет предусмотрена в доверенности представителя заявителя.

В измененной редакции Инструкции в п. 16 будет впервые установлена возможность подачи заказа на выполнение работ по технической инвентаризации и проверки характеристик (далее — работы) в электронном виде посредством электронной почты. При этом форма заказа в электронной форме размещается на официальных сайтах соответствующих организаций по государственной регистрации, а документы, прилагаемые к нему, представляются в виде электронных копий документа на бумажном носителе с подписанием электронной цифровой подписью с использованием личного ключа подписи.

Справочно.
Для приобретения ключа электронной цифровой подписи нужно зарегистрироваться в качестве подписчика республиканского удостоверяющего центра Государственной системы управления открытыми ключами проверки электронной подписи Республики Беларусь (далее — РУЦ ГосСУОК). Для регистрации организация может обратиться непосредственно в РУЦ ГосСУОК или его региональные регистрационные центры, ознакомиться с перечнем которых можно по короткой ссылке bit.ly/338QGV7.

Датой подачи заказа на выполнение работ в электронной форме будет являться дата его поступления в организацию по государственной регистрации, а при поступлении в нерабочий день — первый следующий за ним рабочий день.

В п. 13 Инструкции перечень возможных документов, предоставляемых заказчиками при различных ситуациях, дополнен рядом новых, исходя из практики применения законодательства. К таким ситуациям относятся, например, включение части общего имущества совместного домовладения в состав изолированного помещения, машино-места, изготовление технической документации на недвижимое имущество, нажитое супругами в период брака, жилые помещения, эксплуатация которых начата до 8 мая 2003 г., а также при строительстве объекта с выделением очередей строительства и/или пусковых комплексов. Должны быть предоставлены соответственно:

  • решение общего собрания участников совместного домовладения о разрешении включения части общего имущества в состав конкретного изолированного помещения, машино-места; 
  • свидетельство о праве на наследство или о праве собственности на садовый домик либо гараж, нажитые в пе­риод брака; 
  • справка исполкома о внесении в похозяйственную книгу или подтверждающую эксплуатацию жилого объекта; 
  • документы, содержащие сведения о выделении очередей строительства и (или) пусковых комплексов.

Основания для выполнения работ и отказа в выполнении работ

Действующая редакция Инструкции предусматривает выполнение работ по технической инвентаризации или проверке характеристик недвижимого имущества на основании заключенного договора, если заказчиком является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель. Работы в интересах физического лица выполняются на основании его заказа. 

После вступления в силу изменений будет требоваться заключение договора со всеми заказчиками. 

Соответственно, несоблюдение срока на оплату либо перечисления аванса будет являться основанием для отказа в выполнении работ для всех категорий заказчиков. По умолчанию Инструкцией срок на расчет установлен равным 7 рабочим дням, но он может быть откорректирован в договоре. Сроки выполнения работ начинают течь на следующий рабочий день после их оплаты (оплаты аванса, предусмотренного договором).

Основания для отказа в выполнении работ дополнены указанием на случаи, когда содержание документов, представленных и/или запрошенных для выполнения работ, не согласуется между собой и/или когда в результате проведения работ установлено несоблюдение таких критериев капитальности, как прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Кроме этого, урегулирована ситуация с заказом технического паспорта на объект без проведения проверки его характеристик, когда имеются основания для составления ведомости технических характеристик (например, ранее было установлено изменение состояния объекта без предоставления разрешительной документации) — в составлении технического паспорта должно быть отказано.

На практике возникновение подобных ситуаций и ранее влекло отказ в выполнении работ, но после вступления изменений в силу организациям по государственной регистрации будет проще мотивировать свои отказы.

Ведомости технических характеристик

В соответствии с корректировками ведомость технических характеристик — это документ, составляемый по результатам выполнения работ, содержащий данные об объекте недвижимого имущества, построенном с нарушением законодательства Республики Беларусь и/или не принятом в эксплуатацию в установленном законодательством порядке, а также составленный в иных случаях, установленных законодательством. Ранее определение содержало отсылку не на законодательство, а на случаи, установленные Инструкцией.

Откорректирован перечень случаев, когда по итогам выполнения работ выдается ведомость технических характеристик.

В частности, она должна выдаваться при отсутствии утвержденной и согласованной в установленном порядке проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, техническую модернизацию, капитальный ремонт (кроме объектов самовольного строительства, садовых домиков, эксплуатируемых капитальных строений).

Также урегулировано, что ведомость выдается:

  • в случае включения части общего имущества совместного домовладения в состав изолированного помещения, машино-места и при отсутствии решения общего собрания участников совместного домовладения об уменьшении размера общего имущества совместного домовладения;
  • в случае обращения за выполнением работ в отношении объекта недвижимого имущества, разделенного на очереди строительства и/или пусковые комплексы, при отсутствии документов, содержащих сведения о выделении очередей строительства и/или пусковых комплексов.

Отсутствие решения о разрешении строительства объекта недвижимого имущества в случаях, когда в соответствии с законодательством не требуется получение указанного решения (например, при капитальном ремонте или технической модернизации), больше не будет влечь составление ведомости и станет соответствовать практике выполнения работ в подобных случаях. Также ведомость не должна будет составляться в случае прокладки подземных инженерных сетей с отклонениями от проектных решений при наличии согласования разработчика проектной документации и решения об утверждении акта приемки в эксплуатацию.

Отсутствие сведений о земельных участках, предоставленных для строительства и/или обслуживания объектов недвижимого имущества, не будет влечь составление ведомости, если на землях общего пользования будут расположены подземные сооружения или их наземные части, вместо подлежащей более широкому толкованию нормы действующей Инструкции о подземных сооружениях или частях сооружений, частично расположенных на землях общего пользования. В названных выше случаях будет выдаваться технический паспорт.

Иные изменения

Большинство изменений в Инструкцию связаны с вопросами, касающимися технологии выполнения работ, форм составляемых документов, правил их ведения и хранения. 

Остановимся на отдельных изменениях, касающихся непосредственно заявителей.

1. Глава 38 Инструкции (пп. 288–295) будет касаться порядка подготовки организацией по регистрации проектов раздела, слияния капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест, вычленения изолированных помещений, машино-мест из капитального строения. 

Ранее эти работы осуществлялись в соответствии с требованиями ТКП 255-2010 «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений). Требования к составлению», утвержденного приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 06.09.2010 № 300.

Принципиальных изменений не произошло:

  • проекты раздела, слияния по-прежнему составляются в отношении капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест, создание и возникновение прав на которые зарегистрированы в регистре; 
  • проекты вычленения — только в отношении изолированных помещений и машино-мест, расположенных в капитальных строениях, создание и возникновение прав на которые зарегистрированы в регистре;
  • перед заключением договора на составление проекта раздела, слияния, вычленения, если после проведения технической инвентаризации или предыдущей проверки характеристик объекта недвижимости прошло более одного года, должна быть проведена проверка характеристик такого объекта.

Справочно.
Проекты раздела, слияния, вычленения согласовываются собственником (собственниками) первоначальных капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест и в последующем являются основаниями для государственной регистрации наряду с другими документами, предусмотренными ст. 51–53 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

2. Предусмотрена возможность проведения проверки характеристик в отношении не только части капитального строения, арендуемой заявителем, но и в отношении части изолированного помещения, а в дополнение к арендаторам заявителем такой работы может быть также и ссудополучатель.

3. Требование необходимости предоставления выписки из решения исполкома, определяющего назначение капитального строения, или решения другого органа, имеющего в соответствии с законодательством полномочия определять назначение объектов недвижимого имущества, для изготовления технического паспорта распространено на случаи отсутствия в представленной заказчиком документации сведений о назначении объекта недвижимого имущества в отношении изолированного помещения, машино-места, а не только капитального строения, а также на случаи неопределенности с назначением после составления проекта раздела, слияния, вычленения.

4. Право заказа дубликата технического документа или составления технического документа по новой форме без проведения проверки характеристик предоставлено не только правообладателю, как было указано ранее, а более широкому кругу лиц — также еще уполномоченному лицу по управлению общим имуществом совместного домовладения, товариществу собственников, организации застройщиков.

5. Легализована существующая достаточно давно практика, по которой при необходимости изменения наименования помещений, входящих в состав объекта недвижимости, не связанного с проведением строительно-монтажных работ и не влекущего изменения назначения такого объекта, требовалось предоставление письменного согласия исполкома. Названная норма будет содержаться в ч. 9 п. 45 Инструкции. Измененное наименование таких помещений может быть указано на основании решения собственника этого объекта, согласованного с исполкомом.

6. Закреплено применявшееся на практике правило о том, что при наличии в организации по государственной регистрации информации о гибели (уничтожении) объекта недвижимого имущества или его части либо о наличии самовольных построек технический документ на этот объект недвижимого имущества может быть составлен и выдан только по результатам проверки характеристик (п. 73 измененной редакции Инструкции).

7. Косвенно подтверждена возможность проведения работ при отсутствии внутренней отделки помещений с отражением сведений об этом в примечаниях технического документа (подп. 111.3 п. 111 измененной редакции Инструкции).

8. При сохранении подходов к признанию изменений объекта технической инвентаризации незначительными (п. 170 Инструкции), когда они не влекут изменения назначения объекта технической инвентаризации, дополнительно указано, что в отношении жилых помещений и нежилых помещений в жилых домах изменения могут являться незначительными, если они не относятся не только к переустройству или перепланировке, как было указано ранее, но и к работам по реконструкции. 

Напротив, демонтаж, возведение, изменение некапитальных стен и перегородок, в том числе сборно-разборных перегородок внутреннего интерьера, не влекущие образования или слияния изолированных помещений, после вступления изменений в силу будут относиться к незначительным, вне зависимости от того, в результате каких работ они выполнены. 

Ранее изменения вследствие таких работ в случаях реконструкции (модернизации) не могли рассматриваться в качестве незначительных.

Справочно.
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 01.12.2021 № 30 вступает в силу с 21 июля 2022 г. С текстом постановления можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/3soSUIx.

767 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме