Односторонний отказ арендодателя от договора аренды: разбираем ситуацию

Ситуация.
В целях защиты интересов арендодателя в договор аренды включен следующий пункт:
«Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, как в полном размере, так и в части».
Целесообразно ли включение такого условия в договор? Нужно ли в будущем обращаться в суд по вопросу расторжения договора при наличии в договоре данного пункта? Не ущемляет ли такое условие права арендатора? Не расценит ли суд такое условие как нарушение прав второй стороны?

Ответ: Условие целесообразно включить в договор. При наличии в договоре такого условия обращаться в суд не нужно. Права арендатора не ущемляются, если арендодатель не злоупотребит своим правом на односторонний отказ.

О чем говорит ГК?

В соответствии со ст. 291, 420 ГК стороны могут предусмотреть в договоре право его  стороны и (или) сторон на односторонний отказ от исполнения договора. 

При этом стороны даже не обязаны обусловливать односторонний отказ от исполнения договора наличием каких-либо нарушений, но могут это сделать (п. 3 ст. 420 ГК, ч. 4 п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).

Справочно.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора (ст. 291 ГК).

Анализируя рассматриваемое условие договора об одностороннем отказе, следует отметить, что ст. 590 ГК предусмотрена возможность для арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Справочно.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 420 ГК).

При этом положения ст. 590 ГК не исключают установление сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора самостоятельного условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность (ч. 2 п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

Какими могут быть выводы суда?

Арендодателю следует учитывать, что наличие рассматриваемого условия не всегда гарантирует безопасное прекращение отношений с арендатором. Так, в гипотетической ситуации суд может признать недействительным односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, например, если арендодатель злоупотребил своим правом на односторонний отказ с целью «выселить» арендатора.

Справочно.
Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае злоупотребления правом суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Лицо, злоупотребляющее правом, обязано восстановить положение лица, потерпевшего от злоупотребления, возместить причиненный ущерб (ст. 9 ГК).

Пример.
Арендатор нарушил срок оплаты арендной платы в первый раз в апреле 2017 г., во второй раз — в мае 2017 г. При этом арендодатель отказывается от исполнения договора по этому основанию в мае 2020 г.
Суд может признать односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, совершенный на том основании, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, злоупотреблением правом со стороны арендодателя.

Каковы рекомендации?

На этапе договорной работы рекомендуем устанавливать в том числе срок, в течение которого сторона имеет право реализовать свое право на «обусловленный» односторонний отказ (например, в течение двух месяцев с даты наступления на то оснований). Кроме того, для защиты баланса интересов сторон договора аренды рекомендуем дополнительно устанавливать обязанность уведомлять вторую сторону о допускаемых нарушениях до реализации права на односторонний отказ от исполнения договора.

Применительно к рассматриваемой ситуации также рекомендуем более четко сформировать норму в договоре аренды, поскольку рассматриваемая формулировка, по нашему мнению, допускает несколько толкований ее применения. Например, возникают сомнения в обоснованности ее применения, когда арендатор регулярно не вносит арендую плату 15-го числа месяца, но 30-го числа месяца регулярно возмещает коммунальные платежи.

Так, предлагаем использовать следующую формулировку:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды во внесудебном порядке, если у Арендатора имеется задолженность по уплате арендной платы и (или) любых иных платежей по Договору аренды на сумму 10 000 (десять тысяч) белорусских рулей и более. До реализации своего права на односторонний отказ от исполнения Договора аренды Арендодатель обязан направить уведомление Арендатору о допускаемом нарушении и предоставить Арендатору срок в 5 (пять) рабочих дней для устранения допускаемого нарушения».

Дополнительно по теме:
>>Расторжение договора аренды в судебном порядке при нарушении условий договора арендатором (видео)