Контроль технического состояния зданий и сооружений

Вопрос 1: Кто осуществляет контроль за техническим состоянием зданий и сооружений?

Ответ: Под эксплуатацией зданий и сооружений подразумевается использование здания по назначению при систематическом осуществлении комплекса организационно-технических мероприятий по контролю технического состояния элементов здания и соблюдению правил эксплуатации объекта путем проведения технических осмотров и обследований, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту (п. 3.1.28 СН 1.04.01-2020).

Как показывает практика, ответственное использование зданий и сооружений по их прямому функциональному назначению с систематически проводимым комплексом организационно-технических мероприятий по контролю технического состояния возможно только ответственным эксплуатантом.

Под ответственным эксплуатантом законодатель подразумевает собственника, юридическое или физическое лицо, обладающее по законодательству или наделенное собственником правами оперативного управления (хозяйственного ведения) или обеспечивающее эксплуатацию здания на основании полномочий, выданных собственником или юридическим лицом, в оперативном управлении (хозяйственном ведении) которого находится здание, с проведением контроля его технического состояния, технического обслуживания, текущего ремонта и содержания (п. 3.1.15 СН 1.04.01-2020).

Предметом для оценки правильности действий ответственного эксплуатанта в части осуществления комплекса организационно-технических мероприятий по контролю за техническим состоянием зданий и сооружений является итоговый (промежуточный, сезонный) результат воздействия среды эксплуатации во времени на элементы зданий и сооружения, его инженерные сети и коммуникации.

Под комплексом организационно-технических мероприятий по контролю за техническим состоянием зданий и сооружений подразумевается проведение как мероприятий проверочного и оценочного характера, таких как сезонные осмотры с составлением и заполнением журналов осмотра, так и мероприятий ремонтного характера.

Перечень осмотров (их периодичность), необходимых к проведению ответственным эксплуатантом, отражается в эксплуатационно-техническом паспорте. Эксплуатационно-технический паспорт сооружения является разделом проектной документации и заполняется разработчиком проектной документации. Затем он передается застройщиком, заказчиком объекта строительства в адрес эксплуатирующей организации (ответственному эксплуатанту).

В отсутствие эксплуатационно-технического паспорта сооружения ответственный эксплуатант обязан осуществлять эксплуатацию зданий и сооружений в соответствии с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией. Перечень эксплуатационной документации принимают в соответствии с приложением А.1 СН 1.04.01-2020.

Ответственный эксплуатант (собственник, эксплуатирующая организация или служба технической эксплуатации) обязан обеспечивать показатели эксплуатационных качеств элементов здания, а также инструктаж эксплуатантов (потребителей, арендаторов и т.д.) о правилах безопасной эксплуатации здания, установленных в проектной документации и ТНПА (п. 4.8 СН 1.04.01-2020).

Контроль соответствия технической эксплуатации зданий и сооружений установленным требованиям ответственный эксплуатант в рамках эксплуатационного контроля может осуществлять как собственными силами, при наличии компетенций, так и с привлечением сторонних организаций.

Для осуществления эксплуатационного контроля технического состояния и эксплуатации зданий в организациях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В ведомственной инструкции должны быть установлены обязанности службы технической эксплуатации с учетом специфики и подчиненности объекта или группы объектов, минимальный численный состав работников службы технической эксплуатации.  Должен быть составлен годовой план-график конкретных мероприятий по обеспечению эксплуатационной надежности каждого объекта с указанием их сроков и ответственных лиц.

Вопрос 2: Какие виды технических осмотров существуют? 

Ответ: Контроль технического состояния зданий и сооружений проводится ответственным эксплуатантом путем выполнения плановых и внеплановых (внеочередных) технических осмотров как самостоятельно, так и путем проведения обследования специализированной организацией.

Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частные. Осмотры проводятся комиссионно. Комиссии создаются приказами ответственного эксплуатанта.

В состав комиссии по проведению технического осмотра необходимо включать:

• для многоквартирных жилых зданий, в том числе зданий организаций застройщиков, ‒ представителей жильцов и данных организаций;
• для общественных зданий ‒ представителей органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов;
• для производственных зданий ‒ главных специалистов предприятия (механика, энергетика, технолога) и инженера по охране труда;
• для объектов историко-культурного наследия ‒ представителей местных исполнительных и распорядительных органов, ответственных за охрану историко-культурного наследия.

Общие технические осмотры проводятся два раза в год, весной и осенью. 

По итогам осеннего технического осмотра необходимо:

• составить планы текущего ремонта на следующий год;
• определить объекты, а также элементы здания, требующие капитального ремонта;
• проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

По итогам весеннего технического осмотра ответственным эксплуатантом уточняется перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.

Внеплановые технические осмотры следует производить после стихийных бедствий, аварий, пожаров и при выявлении недопустимых деформаций оснований.

Частичные плановые технические осмотры проводятся по отдельным строительным конструкциям и внутренним инженерным системам, в том числе эксплуатирующимся в особых условиях. Перечень таких конструкций и систем определяется в эксплуатационно-техническом паспорте либо устанавливается ответственным эксплуатантом в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов.

Вопрос 3: Как документально оформить проведенные технические осмотры?

Результаты всех технических осмотров ответственный эксплуатант оформляет актами по формам в соответствии с А.2–А.4 (приложение А) СН 1.04.01-2020. Подробные данные заносят в журнал технической эксплуатации.

В журнале технической эксплуатации фиксируются:

• ориентировочная оценка технического состояния здания и его отдельных элементов;
• места расположения и параметры обнаруженных дефектов;
• предполагаемые причины их возникновения и сроки устранения;
• данные о выполнении предписаний.

При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов ответственным эксплуатантом организовывается постоянное наблюдение за их развитием, выясняются причины их возникновения, определяется степень их опасности для дальнейшей эксплуатации здания, а также сроки их устранения.

При обнаружении значительных и критических дефектов ответственным эксплуатантом организовывается обследование элементов здания, которое производится аттестованными специалистами (организацией).

Периодическое обследование зданий, их отдельных зон и видов конструкций с оценкой их технического состояния и уточнением режима дальнейшей эксплуатации необходимо производить с привлечением специализированных организаций. 

Первое детальное обследование организуется ответственным эксплуатантом и проводится после ввода здания в эксплуатацию не позднее истечения гарантийного срока эксплуатации здания сооружения, дополнительно (в иных случаях) сроки можно уточнить в соответствии с таблицами В.4 и В.5 СН 1.04.01-2020.

Результат проведения первого детального обследования вносится ответственным эксплуатантом в эксплуатационно-технический паспорт. На последующих этапах периодичность обследования должна быть равна половине срока, указанного в таблицах В.4 и В.5 СН 1.04.01-2020, но не реже чем 1 раз в 5 лет.

Вид повторного обследования (общее, детальное) определяют с учетом требований СН 1.04.01-2020.