Инженерная инфраструктура необходима для функционирования практически любого здания. Поэтому анализу и оформлению элементов инженерной инфраструктуры здания нужно уделять пристальное внимание (особенно при совершении сделок по приобретению объектов, при вводе в эксплуатацию и пр.).
В статье рассматриваются актуальные вопросы государственной регистрации внутриплощадочных инженерных сетей.
Инженерная инфраструктура — это совокупность инженерных сетей, капитальных строений, изолированных помещений и иных объектов, обеспечивающих подачу ресурсов (вода, энергия, информация и другие коммуникации) на объекты потребления и в случае необходимости отведение использованных ресурсов (ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).
Объекты инженерной инфраструктуры можно условно разделить:
— на магистральную инженерную инфраструктуру;
— распределительную инженерную инфраструктуру;
— внутриплощадочную инженерную инфраструктуру.
При этом под внутриплощадочной инженерной инфраструктурой понимаются внутриплощадочные или расположенные на придомовой территории инженерные сети, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения и иные объекты на них, обеспечивающие доставку ресурса от точки подключения, расположенной на распределительной инженерной инфраструктуре, к конкретным объектам потребления ресурса и отвод при необходимости использованных ресурсов от объектов потребления к точке их подключения, расположенной на распределительной инженерной инфраструктуре. Такое определение закреплено Положением о порядке финансирования строительства, в том числе проектирования, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районов (кварталов) жилой застройки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.07.2009 № 983, и должно применяться к правоотношениям, регулируемым данным нормативным правовым актом. Однако это определение универсально отражает отличительные характеристики внутриплощадочной инженерной инфраструктуры, возводимой в рамках строительства практически любого объекта.
Рассмотрим вопросы государственной регистрации инженерных сетей как части внутриплощадочной инженерной инфраструктуры.
Для того чтобы определить, подлежат ли внутриплощадочные сети государственной регистрации в принципе и если да, то в каком порядке, необходимо в первую очередь понимать, к какому виду имущества они относятся с точки зрения классификации вещей на движимые и недвижимые.
Статья 130 ГК относит к недвижимости следующие объекты:
1) земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты;
2) вещи, которые прочно связаны с землей. Общий критерий отнесения такой вещи к недвижимости (прочной связи) — невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению.
Ко второй группе относят (в том числе, но не исключительно):
— многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места;
— предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи, как правило, не требуется.
Очевидно, что инженерные сети соответствуют общему критерию (невозможности перемещения) отнесения к недвижимым вещам.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества установлены Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).
Требования о государственной регистрации распространяются на следующие объекты (ст. 3 Закона о госрегистрации):
— капитальные строения (здания, сооружения);
— незавершенные законсервированные капитальные строения;
— изолированные помещения, в том числе жилые;
— машино-места;
— предприятия как имущественные комплексы.
При этом для признания объекта капитальным строением (зданием, сооружением) необходима совокупность следующих признаков:
1) объект возводится, реконструируется, реставрируется, проводится капитальный ремонт объекта на основе разработанной проектной документации;
2) объект прочно связан с землей путем устройства фундамента либо основания объекта являются подземными;
3) объект подлежит вводу в эксплуатацию;
4) объект не является временным;
5) объект невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению, то есть если при демонтаже объекта есть необходимость полной или частичной разборки объекта в целом или его разрушения.
Таким образом, очевидно, что в подавляющем большинстве случаев внутриплощадочная инженерная сеть (сеть водопровода и канализации, сеть газопровода и др.) относится к недвижимым вещам и обладает признаками «капитальности». По этой причине она должна быть зарегистрирована до того, как ею можно будет распорядиться.
Необходимо отметить, что ст. 5 Закона о госрегистрации говорит о регистрации объектов как самостоятельных недвижимых вещей. При этом гражданское законодательство предусматривает следующую классификацию вещей в зависимости от возможности самостоятельного их использования (ст. 134 и 135 ГК):
— сложная вещь: если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь);
— главная вещь и принадлежность: вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В зависимости от классификации инженерной сети и отнесения ее к самостоятельной вещи либо принадлежности (составной части) вещь будет по-разному отражаться в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). Порядок государственной регистрации инженерной сети (как самостоятельной вещи либо принадлежности (составной части)) определяется в большей степени на стадии первоначальной технической инвентаризации при формировании объекта.
Требования к проведению, порядок проведения технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества регламентируются нормами Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11 (далее — Инструкция по технической инвентаризации).
Методические рекомендации по формированию и государственной регистрации инженерных сетей, утвержденные приказом ГУП «Национальное кадастровое агентство» от 26.06.2007 № 285, выделяли несколько вариантов регистрации инженерных сетей:
1. Формирование инженерной сети как самостоятельного объекта.
Согласно подп. 2.22 п. 2 Инструкции по технической инвентаризации инженерная сеть — это капитальное строение (сооружение), представляющее собой инженерно-строительный объект с технологическими устройствами, составляющими с ним единое целое или законченное функциональное единство, предназначенный для транспортирования жидкостей, газов, передачи энергии, сигнала, информации.
При формировании главной вещи в отношении ее составляется техническая документация (отдельный технический паспорт) в соответствии с требованиями Инструкции по технической инвентаризации. Объект регистрируется как отдельное сооружение с самостоятельным инвентарным номером.
2. Формирование инженерной сети как принадлежности (составной части) другого объекта.
Как уже было отмечено, согласно ст. 134 и 135 ГК инженерная сеть может являться принадлежностью (составной частью) другого объекта (основного здания), что в подавляющем большинстве случаев характерно для внутриплощадочных сетей. В подп. 2.44 п. 2 Инструкции по технической инвентаризации закреплено, что основное строение — это капитальное строение (здание, сооружение), для строительства и обслуживания которого предоставлен земельный участок. По назначению, капитальности строения (здания, сооружения), архитектурным признакам основное строение является главенствующим на земельном участке. Составными элементами сооружения определяются части сооружения, существенно отличающиеся по характеризующему составу, а также здания и сооружения, входящие в состав комплексного сооружения (п. 75 Инструкции по технической инвентаризации).
При формировании инженерной сети как принадлежности к главной вещи индивидуальное описание этой принадлежности вносится в технический паспорт на объект недвижимого имущества, являющийся главной вещью. При формировании инженерной сети как части в составе иного объекта недвижимого имущества индивидуальное описание этой части вносится в технический паспорт на объект недвижимого имущества, в состав которого она входит.
К сожалению, нормы Инструкции по технической инвентаризации не содержат четких правил относительно необходимости инвентаризации инженерных сетей, если речь идет о внутриплощадочных сетях, когда инвентаризируется прежде всего основное строение.
Из содержания абз. 2 п. 215 и абз. 1 подп. 104.3 п. 104 Инструкции по технической инвентаризации можно сделать вывод, что в обязательном порядке инвентаризации подлежат наземные (надземные) инженерные сети (они включаются в состав здания как объекта недвижимого имущества).
Согласно же абз. 3 п. 215 Инструкции по технической инвентаризации инженерные сети (водопровод, канализация и т.д.), в том числе их вводы и выпуски, и иные сооружения включаются в состав здания по дополнительному волеизъявлению заказчика. Также в соответствии с абз. 3 подп. 104.3 п. 104 данной Инструкции при проведении технической инвентаризации или проверки характеристик зданий полевые работы в отношении подземных сооружений, в том числе инженерных сетей, осуществляются в случае:
— включения таких сооружений в состав соответствующих зданий;
— или по дополнительному волеизъявлению заказчика.
Таким образом, с точки зрения норм Инструкции по технической инвентаризации обязательно нужно регистрировать надземные сети в составе принадлежностей (составных частей) основного здания. С подземными же сетями вопрос не такой однозначный — они могут инвентаризироваться и регистрироваться по дополнительному волеизъявлению заказчика.
Целесообразность регистрации внутриплощадочных инженерных сетей даже в том случае, когда она не носит условно «обязательный» с точки зрения Инструкции по технической инвентаризации характер, обусловлена необходимостью соблюдения требований о государственной регистрации договора при совершении сделок с недвижимостью. При продаже не зарегистрированной в ЕГРНИ инженерной сети в качестве объекта основного средства по отдельному договору есть риск признания его недействительным.
