Президентом Республики Беларусь 23 ноября 2017 г. подписан Декрет № 7 «О развитии предпринимательства» (далее — Декрет № 7), которым в том числе предусмотрен ряд мер, направленных на совершенствование правового регулирования сферы строительства и недвижимости. Рассмотрим более детально основные нововведения Декрета № 7 в данной сфере.
Нововведение. Абзац 35 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 предусматривает, что субъекты хозяйствования не применяют установленные законодательством требования о закупках товаров (работ, услуг) при строительстве:
— в случае осуществления закупок без привлечения полностью или частично средств республиканского или местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь, привлеченных под гарантии Совета Министров Республики Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома;
— при осуществлении аварийно-восстановительного ремонта капитальных строений (зданий, сооружений).
Иными словами, при неиспользовании бюджетных или «околобюджетных» средств со вступлением в силу Декрета № 7 проводить процедуры закупок в строительстве не обязательно (в том числе и при строительстве жилья).
Комментарий. Появление указанной нормы, давно ожидаемое в среде специалистов отрасли, стало логичным шагом по дальнейшей либерализации законодательства о закупках в строительстве.
Напомним, что Указом Президента Республики Беларусь от 20.10.2016 № 380 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве» с 1 января 2017 г. было предусмотрено обязательное проведение процедур закупок в строительстве вне зависимости от источников финансирования. В то же время заказчик при строительстве за счет собственных средств был вправе выбрать вид процедуры закупки самостоятельно (за исключением случая строительства жилья).
Нововведение. Абзац 37 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 предусматривает, что при приемке в эксплуатацию объекта, очереди строительства, пускового комплекса субъекты хозяйствования получают заключения государственных органов и организаций исключительно на предмет соответствия указанных объектов строительства разрешительной документации, проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности.
Комментарий. Появление нормы обусловлено тем, что зачастую органы государственного пожарного надзора ранее отказывались выдавать положительные заключения при вводе объектов в эксплуатацию (даже если объект полностью соответствовал разрешительной и утвержденной проектной документации).
Дело в том, что в п. 5 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, указано, что при приемке в эксплуатацию объект оценивается в том числе на соответствие требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности. Указанные требования могли неоднократно изменяться в ходе строительства. Как следствие, заказчики были вынуждены переделывать ранее согласованные и примененные на объекте решения уже на этапе ввода объекта в эксплуатацию.
Со вступлением в силу норм Декрета № 7 будут подлежать применению требования безопасности и эксплуатационной надежности, действовавшие в период разработки и утверждения проектной документации.
Нововведение. Абзац 14 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 предусматривает, что заключение государственной экспертизы по проектной документации утрачивает силу, если производство строительно-монтажных работ на объектах строительства не начато в течение двух лет после его получения.
При этом до вступления Декрета № 7 в силу действовала общая норма о том, что срок действия заключения государственной экспертизы по проектной документации ограничивается проектной продолжительностью строительства объекта, увеличенной на один год (п. 5 ст. 32 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», далее — Закон № 300-З).
Комментарий. Появление нового ограничения обусловлено проверкой соответствия объекта (на этапе ввода в эксплуатацию) требованиям безопасности и эксплуатационной надежности, действовавшим в период разработки и утверждения проектной документации, а не требованиям, действующим на момент ввода объекта в эксплуатацию.
Нововведение. Абзац 2 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 предусматривает, что строительные работы при капитальном ремонте, работы по технической модернизации объектов субъекты хозяйствования выполняют на основании проектной документации без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами.
Субъект хозяйствования вправе приступить к выполнению работ при капитальном ремонте со дня, следующего за днем направления уведомления о проведении таких работ в органы государственного строительного надзора (кроме объектов, на которых не осуществляется государственный строительный надзор).
Справочно.
Капитальный ремонт — это совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (ст. 1 Закона № 300-З).
Комментарий. Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, установлен ТКП 45-1.04-206-2010 (02250). Необходимость получения разрешительной документации на капитальный ремонт (до вступления Декрета № 7 в силу) предусмотрена ст. 21 Закона № 300-З.
Декретом № 7 вводится понятие технической модернизации. Техническая модернизация — это замена (установка нового) технологического оборудования с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под оборудование, прокладке или замене отдельных внутренних инженерных сетей, связанных с функционированием технологического оборудования, устройству перегородок, отделочных и других работ, производимых внутри здания и не затрагивающих несущую способность конструкций (подстрочное примечание 15 к абз. 2 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7).
Указанное нововведение призвано сократить сроки строительства. Срок получения разрешительной документации на практике занимал около двух месяцев.
Дополнительно отметим, что получение разрешительной документации для работ по возведению (новому строительству) и реконструкции будет по-прежнему необходимо (ст. 21 Закона № 300-З).
Нововведение.Абзац 2 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 предусматривает, что техническая модернизация, капитальный ремонт объектов осуществляются собственниками объектов либо с их письменного согласия субъектами хозяйствования, у которых объекты находятся на ином вещном праве или на основании гражданско-правового договора.
Комментарий. Появление рассматриваемой нормы неразрывно связано с предыдущим нововведением (отмена необходимости получать разрешительную документацию при выполнении работ по капитальному ремонту и технической модернизации).
При этом ранее в отдельных регионах Беларуси сложилась практика, заключающаяся в том, что разрешительную документацию на выполнение работ по капитальному ремонту вправе получать исключительно арендодатель-собственник как обладатель зарегистрированного права на земельный участок (исходя из норм Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223). Это затрудняло процесс выполнения капитального ремонта арендаторами (субарендаторами).
Со вступлением в силу Декрета № 7, предварительно получив письменное согласие собственника, арендаторы и иные лица, у которых объекты находятся на ином вещном праве или на основании гражданско-правового договора, смогут выступать в качестве заказчиков работ по капитальному ремонту и технической модернизации. При этом полагаем, что исходя из норм Декрета № 7 письменное согласие собственника может выражаться как путем включения соответствующих положений в текст самого гражданско-правового договора, так и в виде отдельного документа (письма, соглашения и т.п.).
Нововведение.Подпункт 5.12 п. 5 Декрета № 7 предусматривает в том числе, что субъекты хозяйствования вправе использовать для размещения производственных, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, офисных помещений объекты недвижимого имущества по назначению, отличному от назначения, указанного в документах ЕГРНИ, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования.
Важно!
В нежилых помещениях жилых домов по-прежнему не допускается размещение объектов, предусмотренных в ч. 9 ст. 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ФОК общей площадью более 150 кв. м, магазинов ритуальных услуг и т.д.).
Сегодня же формальное несоответствие назначения помещения является, например, основанием для отказа во внесении сведений в Торговый реестр (абз. 5 ч. 1 п. 18 Положения о Торговом реестре Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23.12.2014 № 1227).
Нововведение.Абзац 14 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7 предусматривает, что субъекты хозяйствования осуществляют при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации производство строительно-монтажных работ после направления в органы государственного строительного надзора уведомления заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или в виде электронного документа.
Комментарий. До вступления в силу Декрета № 7 приступить к производству строительно-монтажных работ по общему правилу было возможно только после получения разрешения на производство строительно-монтажных работ (Положение о порядке выдачи (перерегистрации) разрешений на производство строительно-монтажных работ, внесения изменений и (или) дополнений в них и продления срока их действия, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25.02.2016 № 151). Получение указанного разрешения (при наличии всех требуемых документов) занимало три рабочих дня.
Если говорить об иных нормах Декрета № 7 в сфере строительства и недвижимости, то стоит отметить следующие:
— не потребуется наличие аттестатов соответствия на выполнение функций заказчика для выполнения капитального ремонта и технической модернизации объекта, при строительстве объектов «под ключ», на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации;
— о начале производства строительных материалов и изделий субъект хозяйствования должен представить в местный исполнительный и распорядительный орган уведомление;
— отменена необходимость обращения за проведением государственной санитарно-гигиенической экспертизы проектной документации;
— уточнен перечень объектов, в отношении которых не нужно обращаться за проведением государственной экологической экспертизы;
— уточнен перечень функций, которые подрядчик не вправе выполнять при строительстве «под ключ»;
— уточнен перечень функций заказчика, не подлежащих передаче инженерной организации;
— сокращен до двух лет срок резервирования денежных средств на специальном счете в целях устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества;
— необходимость разработки проектной документации на снос неиспользуемых объектов будет определяться решением местных исполнительных и распорядительных органов (ранее проектная документация разрабатывалась в любом случае);
— определен срок приемки эксплуатирующими организациями затрат на строительство объектов инфраструктуры (три месяца). При этом, в отличие от ранее действовавшего законодательства, затраты, произведенные при возведении объектов инфраструктуры и их благоустройстве, безвозмездно переданные в собственность государства, включаются в состав внереализационных расходов у дольщика. Указанные затраты, учтенные в составе внереализационных расходов, будут учитываться заказчиками, застройщиками, дольщиками при определении суммы убытка, возможной к переносу на прибыль последующих налоговых периодов.
Подавляющее большинство изменений, касающихся деятельности в области строительства и недвижимости, вступят в силу через три месяца после официального опубликования Декрета № 7, то есть с 26.02.2018. При этом Декрет № 7 предусматривает принятие ряда правовых актов, направленных на его реализацию.
После их принятия и появления практики правоприменения можно будет сделать выводы о существенности изменений Декрета № 7 в части действительного упрощения ведения деятельности в сфере строительства и недвижимости.
