Действия заказчика при расконсервации объекта строительства

Содержание:

• Нормативное регулирование
• Принятие решения о расконсервации
• Обследование строительных конструкций
• Разработка ПД на расконсервацию
• Инвентаризация объекта
• Заключение договора строительного подряда 
• Направление уведомления о начале выполнения строительных работ
• Составление акта о расконсервации 
• Бухгалтерский учет незавершенного строительства

Нормативное регулирование

В действующем законодательстве официальное определение понятия «расконсервация объекта строительства» не предусмотрено. Однако в Кодексе Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (вступает в силу с 23.07.2024) есть понятие «расконсервация объекта незавершенного строительства». Так, под расконсервацией объекта незавершенного строительства понимается возобновление по вновь заключенному договору строительного подряда строительства законсервированного объекта незавершенного строительства согласно проектной документации (далее — ПД), разработанной с учетом его технического состояния. Аналогичное определение закреплено в ТКП 45-1.03-165-2009 (02250) «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» (далее — ТКП 45-1.03-165-2009).

На данный момент порядок расконсервации объекта строительства ни НПА, ни ТНПА не определен. С учетом этого полагаем, что необходимо руководствоваться аналогичными нормами, закрепленными в Законе № 300-З, ТКП 45-1.03-165-2009, постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 28.07.2021 № 431 «О консервации имущества» (далее — постановление № 431).

В ст. 62 Закона № 300-З указано, что в состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более 3 лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства, принимается решение о возобновлении его строительства. В соответствии с требованиями постановления № 431 имущество, находящееся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении негосударственных юридических лиц, считается расконсервированным со дня, следующего за днем окончания срока консервации, продления срока консервации (включая его продление более одного раза), повторной консервации. 

Принятие решения о расконсервации 

По аналогии с процедурой консервации для проведения расконсервации объекта строительства должна быть создана комиссия, в состав которой включаются представители заказчика (застройщика) строительства.

Решение о расконсервации может быть принято в виде приказа или решения, оформленного в письменной форме. Решение должно содержать следующую информацию:

1) перечень подлежащего расконсервации государственного имущества;

2) мероприятия, обеспечивающие возобновление эксплуатации имущества, порядок их финансирования;

3) мероприятия по дальнейшему использованию имущества;

4) лица, ответственные за проведение работ по расконсервации.

Обследование строительных конструкций

Перед расконсервацией объект должен быть детально обследован проектной либо специализированной организацией. Специализированная организация в своем заключении выносит оценку технического состояния объекта и выдает рекомендации по устранению обнаруженных дефектов и изменению, при необходимости, проектных решений. Строительство объекта может быть продолжено после выполнения выданных рекомендаций и подтверждения надежности объекта актом комиссии, состоящей из представителей заказчика и проектной (специализированной) организации (п. 6.8 ТКП 45-1.03-165-2009).

Разработка ПД на расконсервацию

Согласно определению расконсервации объекта строительства работы выполняются в соответствии с ПД, учитывающей техническое состояние объекта. Исходя из ТКП 45-1.03-165-2009 в ПД на консервацию предусматриваются работы, связанные с данным процессом (например, отключение здания от системы электроснабжения, перекрытие систем водо- и теплоснабжения, устройство временных ограждений и покрытий). Таким образом, в процессе расконсервации должно быть восстановлено электро-, водо- и теплоснабжение здания, демонтированы временные ограждения и покрытия и проведены другие работы.

Инвентаризация объекта

Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.11.2007 № 180 «Об утверждении Инструкции по инвентаризации активов и обязательств и признании утратившим силу нормативного правового акта Министерства финансов Республики Беларусь» (далее — постановление № 180) определяется порядок инвентаризации объекта, не завершенного строительством, и устанавливается форма акта инвентаризации незавершенного капитального строительства (приложение 8 к постановлению № 180).

Заключение договора строительного подряда 

В случае привлечения подрядчика за счет бюджетных или приравненных к ним средств необходимо соблюдать порядок проведения государственных закупок. При проведении закупок следует руководствоваться Законом Республики Беларусь от 13.07.2012 № 419-З «О государственных закупках товаров (работ, услуг)».

При возобновлении строительства подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика ПД о его техническом состоянии.

При заключении договора строительного подряда стороны должны иметь документы, перечисленные в п. 8 Правил № 1450:

1) у заказчика:

• разрешительная документация, выданная местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке;
• выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, выданная не ранее чем за 30 дней до даты заключения договора;
• ПД, прошедшая государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденная в установленном порядке, если обязанность по обеспечению ПД не возлагается договором на подрядчика;
• протокол о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;
• документы, подтверждающие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

2) у подрядчика:

• документы, подтверждающие право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;
• наличие в штате аттестованных специалистов.

Направление уведомления о начале выполнения строительных работ

До начала, возобновления производства СМР юридические лица и индивидуальные предприниматели направляют в орган государственного строительного надзора соответственно уведомление о возобновлении производства СМР по форме согласно приложению 2 к постановлению Совета Министров Рес­публики Беларусь от 08.05.2018 № 343 «О порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ».

Составление акта о расконсервации 

По итогу процедуры расконсервации должен быть составлен акт. 

Нормативно установленная форма акта расконсервации отсутствует, поэтому организации должны разработать ее самостоятельно. 

В акте целесообразно указать следующую информацию:

• наименование объекта;
• дату начала строительства и период консервации;
• полную сметную стоимость строительства;
• стоимость работ на дату принятия решения о приостановлении строительства;
• сумму затрат на работы по расконсервации;
• иные сведения, определенные организацией.

Бухгалтерский учет незавершенного строительства

В соответствии с п. 9 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее — Инструкция № 10), бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию. Затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом (далее — ССР) стоимости строительства. 

К затратам, предусматриваемым ССР, относятся затраты, включаемые в установленном порядке в ССР. К затратам, не предусматриваемым ССР, относятся затраты, не включаемые в ССР. Перечень затрат, которые включаются в затраты, не предусматриваемые ССР, определен в ч. 3 п. 5 Инструкции № 10. В том числе к таким затратам относятся затраты по расконсервации незавершенного строительства. В рамках ведения бухгалтерского учета данные затраты относятся к прочим затратам и учитываются в целом по объекту без распределения по объектам учета. По окончании строительства эти затраты распределяются между отдельными объектами учета и включаются в их стоимость. 

После приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию и утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию в бухгалтерском учете формируются стоимость объекта (каждой части объекта) и стоимость оборудования путем суммирования прямых и косвенных затрат (доли косвенных затрат). Доля косвенных затрат, включаемых в стои­мость каждой части объекта и в стоимость оборудования, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по части объекта и оборудованию ко всей сумме прямых затрат по объекту. При этом расчет может быть произведен на основании данных ССР в базисных или текущих ценах и аналитических данных бухгалтерского учета (п. 40 Инструкции № 10).